作者：金茂律师事务所  李海龙 律师

案件由来：

2023年12月，王先生找到上海市金茂所律师事务所李律师称，自己在某市某区购买了一套三房两厅的房屋，房地产开发商（以下简称“甲公司”）的资金链断裂。王先生不仅未拿到购买的房屋，已付的购房款也被认定为普通债权，王先生对此不服。王先生希望聘请金茂所李律师作为其诉讼代理人，维护其合法权益。

事实调查：

接受委托后，金茂所李律师通过调查发现：王先生2018年与甲公司签订一份房屋订购单，购买甲公司开发某小区一套三房两厅150多平方米房屋，购房总价100多万元，王先生当日付清了全款，双方约定2018年6月签订买卖合同。2018年6月份，甲公司却告知王先生，该套房屋之前已网签给一家公司，不能与王先生签订商品房买卖合同，也不能办理网签预告登记，更无法交房。经王先生多次催促，甲公司暂退王先生的部分房款。

2020年6月，甲公司因逾期交房被购房人A起诉到房屋所在地某区法院（以下简称“该法院”）。该法院作出一审判决后，甲公司拖欠违约金不付。购房人A向该法院申请强制执行仍未果，便向该法院申请甲公司破产清算。2020年6月底，某区法院裁定受理购房人A对甲公司的破产清算申请。2023年12月中下旬，甲公司破产管理人（以下简称“管理人”）向王先生邮寄债权审查意见通知书，告知王先生不属于消费性购房人，其属于普通债权，无法与其继续履行购房合同。

法律分析：

李律师认为，王先生与开发商甲未能签订商品房买卖合同、无法办理商品房网签预告登记、无法交房等全部责任，均在甲公司，王先生没有任何过错。管理人认为王先生不属于消费性购房人的结论，有失偏颇。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，王先生属于消费性购房人，其在甲公司破产清算中支付的购房款属于优先受偿债权，不是普通债权。王先生要求继续履行合同的意见，应得到支持。按照最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》有关规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

李律师在认真分析该案后，建议王先生直接向甲公司所在地的某区法院起诉，请求法院确认王先生支付的购房款属于优先受偿债权，判令甲公司继续履行购房合同，并向王先生交付房屋，王先生同意向甲公司补齐购房款。2023年12月底前，某区法院依法受理了王先生的起诉。

庭外和解：

2024年1月，某区法院安排原被告于2024年2月进行诉前调解。诉前调解前，王先生接到了管理人的电话，希望双方协商处理。李律师认为，如果管理人能够确认王先生的优先受偿债权，愿意在王先生补齐购房款后向其交付房屋的，建议王先生接受庭外和解。

之后，李律师代表王先生与管理人取得了联系，向管理人表达了王先生要求确认其购房款属于优先受偿债权、要求购房合同继续履行、甲公司向其履行交房义务等几项主张，管理人同意接受金茂所李律师的意见，双方签署书面的补充协议，王先生补齐了购房款。

经管理人对外公告，公告期内无人对王先生的债权提出异议。某区法院根据管理人的申请，裁定确认王先生的购房人债权及其他无争议债权。通过律师的努力，王先生的购房权利在房企的破产清算中得到了有效的保护。