作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师 陈要建 律师
一、问题的提出
疫情下租赁合同纠纷有增无已，司法裁判中常见情形为依据《民法典》 第590条适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任，或者依据《民法典》第563条不可抗力导致合同目的不能实现及《民法典》第533条在合理期限内协商不成且当事人请求解除合同的，法院根据公平原则解除合同。
那么，如果承租双方就违约责任免除没有争议，且都不期待解除合同，仅就合同条款如租金等重新协商而无法达成一致的，是否可以依据情势变更原则请求法院变更合同而得到折中的处理呢？
在民法典实施之前，鉴于依据最高人民法院印发【2009】165号文 第2条，情势变更原则的适用应当由高级人民法院审核，必要时还应提请最高人民法院审核。因此，以情势变更为由变更合同的司法裁判是很少的。那么在民法典时代，会是什么情形呢？特别是上海市高级人民法院于2022年4月10日印发的《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三》（2022年版）明确就“当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同?”等问题进行了详细的解答。因此，笔者结合民法典时代情势变更原则的相关规定及司法裁判进行梳理，以供参考。
二、法律规定
《民法典》第533条规定：
“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”
《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》 第3点规定：
“（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。”
《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（三）》（2022年版）
“问题二：当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？
答：如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。
问题五：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解：协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
问题七：居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?
答：此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的， 一般不予支持。”
三、司法裁判实务梳理
（一）法院的裁判思路一般为：结合受疫情或者疫情防控措施影响程度变更合同，如减免租金或延长租期等。
【检索方式】通过威科先行检索《民法典》533条引用文档裁判文书，案由选择房屋租赁合同纠纷，关键词输入“疫情”，显示共计有355篇。笔者查阅北京市、上海市、江苏省、浙江省共计39篇案例。其中涉及变更合同案例有13篇，显示为法院根据疫情防控措施影响程度酌情变更。择选4篇案例供参考：
【案例01】北京某商务服务有限公司与北京某酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，北京市朝阳区人民法院，（2020）京0105民初**号
【法院裁判认为】本案中，虽然某商务公司表示涉案房屋并非国有企业性质的房屋，但是根据某酒店提交的证据以及受疫情影响酒店无法正常营业的实际情况，可以判定某酒店的营业收入确实明显减少，继续按照原合同标准支付租金对其明显不公，故应当对其租金给予一定减免，本院对于2020年2月1日至2020年4月30日的租金数额予以变更，关于应当支付的租金数额，本院将根据公平原则并结合全案实际情况予以酌请判处。
【案例02】上海某资产管理有限公司与上海某餐饮有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书，上海市浦东新区人民法院，（2020）沪0115民初**号
【法院裁判认为】关于2020年2月26日至2020年12月25日租金，被告某公司提出疫情等抗辩，本院认为，被告某公司主张2020年6月-9月租金打六折，对此并无充分证据予以佐证，故本院不予支持。但是，被告某公司系从事餐饮行业，新冠疫情的爆发对于其使用系争房屋产生部分影响，且对于其营收产生减损，故本院根据公平原则酌减疫情期间租金2个月（含原告自愿减免的3月份租金），扣除上述酌减金额后，被告某公司仍应支付原告租金852,808元。
【案例03】某宾馆与某冷链有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，北京市东城区人民法院，（2021）京0101民初**号
【法院裁判认为】新冠疫情的发生，属双方在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，导致被告2020年1月27日至2020年7月22日期间始终未能营业，被告继续按照合同约定的租金标准向原告支付房屋租金，对被告明显不公，本院结合疫情对被告的影响程度，被告停业时间，合同履行期限等因素，依据公平原则，酌情确定免除被告2020年2月至4月的房屋租金，同时对原告给予被告5月份租金部分减免，本院不持异议，原告主张的2020年2月至7月租金剩余部分，符合法律规定，本院予以支持。
【案例04】北京某餐饮管理有限公司与北京某房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，北京市第一中级人民法院，（2022）京01民终**号
【法院裁判认为】关于某餐饮公司应承担的违约责任。《房屋租赁合同》约定，某餐饮公司逾期交纳租金，应以当期租金为基数，按照日千分之五的标准支付违约金，即自2020年2月2日起以2020年2月8日至2020年5月7日的租金39255.75元为基数，自2020年5月2日起以2020年5月8日至2020年8月7日的租金39255.75元为基数，根据某房地产公司一审诉讼期间的主张，违约金计算至2020年7月15日。经查，某餐饮公司承租某房地产公司房屋用于经营，一审法院考虑某餐饮公司经营情况受到疫情影响及防控措施的影响认定应予减免2个月租金的处理结果正确，在此情况下，该2个月的租金不应再作为计算违约金的基数，对应期间亦不应计算违约金，结合北京市疫情防控措施的情况，宜认定上述减免2个月租金为2020年2月8日至2020年4月7日期间的租金。一审法院计算的某餐饮公司支付违约金的数额有误，本院依法予以调整。根据前述计算方式的计算结果，并结合《房屋租赁合同》对违约金的约定以及某餐饮公司违约的情况，本院酌情确定某餐饮公司应支付违约金2万元。
（二）若疫情得到有效控制，市场经济环境恢复常态化运行，租赁合同能够正常履行，此时法院不予支持变更合同的诉请。
【案例05】四川某商业管理有限公司、四川某酒店管理有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书，四川省成都市锦江区人民法院，（2021）川0104民初**号
【法院裁判认为】关于租金标准。某公司、吴某提起反诉要求降低租金标准，对此本院认为，根据《民法典》第五百三十三条第一款关于“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同”的规定，本院综合考虑疫情对合同履行造成的影响以及继续履行合同是否对于一方当事人明显不公平并结合市场交易的具体情况，认定是否对合同予以变更。本院认为，当前新冠肺炎疫情在全国范围内得到有效控制，本地市场经济环境已恢复常态化运行，某公司和某酒店之间的租赁合同能够正常履行，某酒店也未提交证据证明继续履行原合同对其明显不公平，在某公司已经分担疫情损失的前提下，某酒店要求变更合同约定的租金标准，没有事实和法律依据，本院不予支持。
四、小结
从司法裁判实务的梳理来看，哪怕民法典时代，疫情下适用情势变更原则变更合同的司法裁判也还是不多。但鉴于此次疫情持续时间长、疫情防控措施严格等，租赁合同纠纷数量会较之前增多。对于承租双方尤其是承租方而言，解除合同往往并不是最优解决方案，而双方又较难通过协商方式达成一致的变更意见，此时法院是否能从情势变更原则对租赁合同进行适当的调整，在兼顾公平的情况下达到定纷止争之目的，整体提升社会效率，就显得尤为重要。当然，法院在该类裁判中需要考虑更多，也更体现智慧。后续，通过情势变更原则来解决租赁纠纷的司法裁判实务情况，笔者也将持续关注。