作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师 陈要建 律师
一、问题的提出
近期新冠疫情再一次爆发，变异后的奥密克戎病毒传染性极强，广大市民受疫情影响不得不居家隔离，城市被迫进入“暂停”状态。上海市公安局于2022年4月25日发布《关于进一步加强疫情防控期间社会面秩序管理的通告》，禁止机动车上道路行驶，因疫情防控、生活保障、城市运行、应急处置、紧急就医等需要的除外。
对于房地产开发企业而言，房屋从销售到维修阶段，如在疫情期间产生如认购协议履行、逾期付款、逾期交房、逾期办证、逾期保修、解除合同等问题，该如何应对？对此，笔者梳理了相关法律规定及相应的司法裁判实务，以供参考。
二、法律分析
（一）不可抗力的法律规定
《中华人民共和国民法典》第180条规定：
“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
《中华人民共和国民法典》第563条规定：
“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”
《中华人民共和国民法典》第590条规定：
“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”
（二）新冠肺炎疫情影响的规定
《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第2点规定：
“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”
《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3点规定：
“受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”
三、影响及应对分析
根据《中华人民共和国民法典》第5条规定：
“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”
若商品房买卖合同（以下简称“合同”）中对下述情形有约定从约定，在此不赘述。如无约定的，那么按照发生时间的先后顺序对涉及实务问题进行分类如下：
（一）认购协议履行
【结论】认购协议签署后，如不能如期签署买卖合同与疫情有因果关系，房地产开发企业应及时通知并顺延签署时间。
同时，若疫情影响导致不可归责于双方的事由，合同最终无法订立，出卖人应当将定金返还买受人。
疫情无影响后，认购协议履行不存在障碍，应尽快签署合同。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：
“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
【案例01】徐某、玉林市某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书，广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院(2021)桂0902民初**号
【法院裁判认为】本院认为，原告与被告之间签订的《“万昌?东方巴黎湖岸”认购协议书》（2019年8月25日）及《万昌?东方巴黎湖岸客户特殊申请表》（相当于补充协议），是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律的规定，事实清楚，证据充分，本院予以确认。中国最早发现新冠疫情是2019年12月在湖北省武汉市，而在广西启动重大突发公共卫生事件一级响应是2020年1月中旬。本案协议最迟期限为2019年12月31日，当时合同签订地尚未发生新冠疫情，且被告不存在违约的行为，被告按照《万昌?东方巴黎湖岸客户特殊申请表》（2019年11月27日）履行自己的义务并不违反法律规定。现原告以新冠疫情为由要求被告返还购房定金20000元的主张，理由不足，证据不足，本院不予支持。
【案例02】姜某、溧阳某房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书，江苏省溧阳市人民法院(2021)苏0481民初**号
【法院裁判认为】因疫情影响等原因，原、被告并未对签署商品房买卖合同的具体时间达成一致意见，从原告与被告销售人员反复沟通的情况来看，不能认定是因原、被告任何一方的原因导致未能签订涉案商品房买卖合同，同时，原、被告并未就涉案认购书的解除达成协议，现原告明确要求解除认购书，被告也认为认购书已解除，故本院应解除原、被告于2020年10月27日签订的观澜庭商品房认购书。
对于原告要求被告双倍返还定金400000元之请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”之规定，鉴于不能认定是因原、被告任何一方的原因导致未能签订涉案商品房买卖合同，故被告应当将收取原告的20000元定金退还给原告，对于原告要求被告双倍返还定金之请求，本院不予支持。
【案例03】张某与重庆某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书，重庆市第一中级人民法院(2020)渝01民终**号
【法院裁判认为】关于张某上诉主张《认购书》因法律规定而“消灭”，权利义务终止，以及本案系因不可抗力致使合同不能履行，不适用定金罚则的问题。根据《认购书》约定，张某应于2020年2月12日前往某公司售楼部签订正式商品房买卖合同，虽然双方因新冠肺炎疫情影响未能如期签约，确属不能归责于双方的不可抗力所致，但该不可抗力因素并未导致双方合同完全不能履行，在无其他法定或约定事由导致双方合同权利义务归于消灭的情形下，张某主张《认购书》已“消灭”的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。在该不可抗力因素影响消除后，双方应按照诚实信用原则继续履行合同义务。然某公司多次函告张某在合理期限内履行签约等合同义务，张某先以无资金为由明确表示拒绝履行相关合同义务，后又对某公司的去函未作答复，并无与某公司另行协商确定合理签约时间等继续履行合同的意思表示，某公司有权按照《认购书》第六条之约定，不予退还定金。故一审法院据此驳回张丁要求某公司返还定金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。
（二）逾期付款
【结论】金钱给付义务履行一般不适用不可抗力。请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。
【法律依据】
《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 第4点规定：
“疫情或者疫情防控措施导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”
【案例04】上海某置业有限公司与陈某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书，上海市青浦区人民法院(2021)沪0118民初**号
【法院裁判认为】双方争议焦点在于哪方构成违约。根据合同约定，陈某某应于2020年3月19日前支付第三期购房款。陈某某主张系因某置业公司欠付其担任法定代表人的某公司工程款，且受疫情影响，导致陈某某付款能力受限。对此，本院认为，某公司与陈某某系相互独立的民事主体，陈某某以某置业公司未向某公司履行债务而不履行付款义务无法律依据；而疫情的爆发导致陈某某付款能力受限，亦非陈某某不履行付款义务的理由。故本院对陈某某的抗辩不予采信。
【案例05】某置地（无锡）开发有限公司与梁某商品房销售合同纠纷二审民事判决书，江苏省无锡市中级人民法院(2021)苏02民终**号
【法院裁判认为】梁某直至2020年9月才办理贷款手续是否应承担违约责任问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。梁某因疫情疫及情防控措施导致无法回国于2020年2月17日办理贷款，故对于梁某回国办理贷款手续的履行期限，法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。因此，一审法院确认梁某办理贷款手续的履行期限顺延至其解除隔离之后，并无不当。再次，按合同约定，梁某的购房余款系向银行贷款支付。梁某因疫情及疫情防控措施导致其无法回国办理贷款，双方并未协商一致变更付款方式，由梁某采用其他方式付款。因此，梁某未采取其他方式付款，不违反约定。最后，上诉人也无证据证明梁某无法回国办理贷款并非因疫情及疫情防控措施导致，而是借疫情为由拖延时间。因此，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第2条第2款规定，已经通过调整价款、变更履行期限等方式变更合同，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持。一审判决梁某不承担违约责任，符合法律规定，并无不当。
（三）逾期交房
【结论】如逾期交房与疫情有因果关系，交房时间可扣减疫情影响期间，房地产开发企业应以书面或者其他方式通知买受人变更交房日期，不承担违约责任。管控措施持续时间有限，不能以此为由无期限拖延。房地产开发企业未能及时通知买受人，对于扩大的损失，其应承担责任。
【法律依据】
《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4点规定：
“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”
【案例06】彭某、李某与上海某房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，上海市第二中级人民法院(2021)沪02民终**号
【法院裁判认为】上诉人李某、彭某与被上诉人某房产签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容无违法之处，对合同当事人均有法律约束力。合同约定的交付日期为2020年6月30日，除不可抗力外。2020年4月2日，某公司向李某、彭某发送《告知函》，告知因受新冠疫情影响，商品房交付、相应的权属办理等可能会相应顺延，最终交付时间以某公司后续寄发的商品房《交付通知书》上载明的交付日期为准；商品房权属办理事宜亦作相应顺延。此后，某公司在交付通知中记载的交付时间为2020年10月1日。新冠疫情的发生属于不可抗力，故对于某公司是否需要承担延期交房的违约责任应视新冠疫情对建设施工的实际影响程度而定。根据在案证据，可以印证新冠疫情对工程施工造成了影响。某公司在约定的交付日期前将延期的理由书面告知了李某、彭某，在房屋具备交付条件后及时进行了通知。故一审法院认为某公司的交房日期尚属合理并无不当。李某、彭某诉请某公司承担延期交房的违约责任依据并不充分。
【案例07】王某与上海某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审案件民事判决书，上海市崇明区人民法院(2021)沪0151民初**号
【法院裁判认为】本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应恪守履行。现被告未在约定的期限内履行交房义务，已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告依据合同约定主张逾期交房违约金，并无不当，应予支持。关于被告提出违约金计算期限应当扣减新冠疫情爆发期间的意见，因被告未提供证据证明新冠疫情系导致被告延期交房的根本和必然原因，故对被告的意见不予采纳。
【案例08】费某等与上海某房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审案件民事判决书，上海市徐汇区人民法院，(2021)沪0104民初**号
【法院裁判认为】被告确认逾期交房期限自2020年1月1日起至2020年6月7日止，但辩称要求因疫情原因。但根据审理查明的事实，被告逾期交房的违约行为始于2019年底，早于疫情发生时间。疫情期间违约责任减免政策系为帮助合同当事人继续履行合同所采取的鼓励双方当事人共担风险、共渡难关的措施。被告早在疫情之前已经违约在先，再行要求享受减免政策，有违诚信和公平，故本院对此抗辩意见亦不予采信。
（四）逾期办理产权登记
【结论】如逾期办理产权登记与疫情有因果关系，办证时间可扣减疫情影响期间，房地产开发企业应以书面或者其他方式通知买受人变更办证日期，不承担违约责任。
【案例09】王某、谢某与上海某房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，上海市嘉定区人民法院(2021)沪0114民初**号
【法院裁判认为】至于某公司主张受新冠肺炎疫情影响，要求扣除2020年2月至5月间违约金的抗辩意见，本院认为某公司自2017年起即迟延办理系争房屋大产证，该违约行为的持续发生并非疫情所致，其迟延办理大产证与疫情并无因果关系，故对于某公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。
【案例10】徐某、周某某与太仓市某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，江苏省太仓市人民法院(2021)苏0585民初**号
【法院裁判认为】关于被告主张因不可抗力导致逾期办证，其责任应予以免除的意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由于新冠××的出现，江苏省政府自2020年1月24日至2020年2月24日期间启动了重大突发公共卫生事件一级响应。故新冠疫情的出现对企业而言确实是一种不能预见，不可避免并不能克服的情况。政府、社区对疫情防控作出的规定对被告履行合同客观上造成了阻碍，故应当免除被告某公司在此期间的违约责任。考虑政府关于疫情的相关政策规定对被告办理产权登记手续产生的实际影响，本院酌定免除被告某公司31天的逾期办证违约责任。
（五）逾期履行保修义务
【结论】如逾期履行保修义务与疫情存在因果关系，房地产开发企业不承担违约责任，但应当在疫情无影响后尽快安排工作人员进行维修。
【案例11】郑某与重庆某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，重庆市南川区人民法院(2022)渝0119民初**号
【法院裁判认为】本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告实际维修期限共288天。原告主张自2020年7月31日开始，计算一年的观察期，被告对此不予认可。因双方对观察期未进行约定，且检验维修效果也并非必须以自然降雨方式，故本院对该主张不予支持。双方补充协议约定甲方按照《重庆市新建商品房质量保证书》约定内容履行保修义务，即房屋漏水的保修正常完成时限为1月内。被告主张扣除因疫情耽误的工期1个月，符合实际情况，本院予以认可。因此，超出合理维修期限的时间为228天。
（六）解除合同
【结论】主张不可抗力解除合同须举证证明疫情导致“不能实现合同目的”。
但从笔者检索情况来看，单纯以因疫情导致“不能实现合同目的”而判令合同解除的判例非常少见。可见的要么是在存在疫情影响的情况下，还同时存在其他迟延履行债务等违约行为致使不能实现合同目的而判令解除的，或者法院认为仅因疫情尚无导致“不能实现合同目的”的，而不予支持解除诉请的判例，如：
【案例12】钱某与北京某房地产经纪有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书，北京市房山区人民法院(2020)京0111民初**号
【法院裁判认为】虽然，2020年1月，我国爆发了新冠疫情，但钱某提供的工资银行流水等证据不足以证实其完全没有购房款的支付能力，并且钱某所购房屋目前具备了一定交付条件，钱某购房的合同目的可以实现。因此，钱某要求同某置业公司解除《北京市商品房预售合同（住宅类）》草稿及认购书等并要求退还购房款及支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，双方签订的房屋买卖合同应当继续履行。因钱某在某公司的服务下，已经同某置业公司签订预售合同草稿并且享受到了一定的购房价款优惠，钱某已经同某公司确认其支付的12万元为服务费，故其要求某公司与某置业公司共同退还款项的请求，本院亦不予支持。关于某置业公司的反诉请求，因本院已经认定钱某逾期付款已经构成违约，应当承担逾期付款的违约责任；而且钱某至今未办理购房款银行贷款手续，故钱某应当一次性支付剩余全部购房款，因此，某置业公司主张合同应当继续履行，要求钱某支付剩余购房款215万元的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。
四、小结
奥密克戎病毒来袭，对房地产领域也带来了各类问题，建议各方在履约中积极商谈互相谅解达成合意。同时做到：
1、收集、固定导致迟延履行的证据，包括政府部门发布的停工、采取管控措施的政策、公告等；
2、及时书面通知相对方并留存相应快递记录；
3、采取补充协议等形式对履约期限进行变更；
4、合理调整合同模板的条款等。