作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师
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一、问题的提出
二、法律分析
三、司法实践情况
（一）对《担保法司法解释》第六十一条及《九民纪要》第58条的理解
（二）同一抵押物上存在多个抵押权时，前顺位抵押权人仍有权在合同约定的担保范围内优先受偿
一、问题的提出
近期接到客户的咨询：该客户与某债务人签订抵押合同，约定担保范围包括本金、利息、罚息、违约金等费用，但办理的抵押权证上仅记载了被担保债权的主债权数额，未记载利息、罚息、违约金等其他费用。该抵押权人通过诉讼途径实现抵押权，现一审法院已作出判决，仅支持在抵押权证上登记的被担保主债权数额范围内享有优先受偿权，未将利息、罚息、违约金等费用纳入优先受偿范围。
该判决是否合理？我们认为，这一问题的实质在于：抵押合同约定的担保范围和抵押权证上登记的担保金额不一致时，应以何者为准？为此，我们特分析如下。
二、法律分析
2000年12月13日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
2007年10月1日施行的《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《物权法》第一百八十五条规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。
《物权法》第一百八十五条第二款将被担保债权的数额与担保的范围分别列于第1项和第4项，“被担保债权的数额”并不完全等于“担保范围”，结合《物权法》第185条释义指出，被担保债权的数额，即为“主债权的数额，指主债权的财物金额，或者对劳动者支付的工资、劳务费”，而抵押财产担保的范围“包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。主债权，指抵押权所担保的债权，也即债权人与债务人之间因债的法律关系所发生的债权。”[1]因此，两者系法律上内涵及外延不完全一致的两个概念，在登记时应设置不同的栏目予以登记。
然而在抵押登记实务中，除个别省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上设有“担保范围”栏目，使登记簿的记载内容可与合同约定内容一致外，多数省份的不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的栏目设置，且规定只能填写固定数字。[2]在此情况下极易因担保范围与担保主债权数额不完全一致而引发纠纷。司法审判实务中往往出现两种截然不同的裁判情况，有法院依据《物权法》第一百七十三条的规定，以合同约定认定担保物权的担保范围；也有法院根据《担保法司法解释》第六十一条的规定，判决抵押权人只能在登记的数额范围内优先受偿。如：（1）平罗沙湖村镇银行股份有限公司与李军、孙乐等金融借款合同纠纷二审民事判决书，宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民终136号；（2）王遂头、中国银行股份有限公司许昌分行金融借款合同纠纷案二审民事判决书，许昌市中级人民法院（2018）豫10民终2460号。
针对上述情况，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》，2019年11月14日正式发布）第58条起到了解释说明及定分止争的作用。该条规定，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。
由此可见，客户收到的一审判决适用法律错误，我们建议其立即提出上诉。
因此，应如何理解《担保法司法解释》第六十一条规定的实质内容？就担保范围和登记的担保金额，实务中是否还存在其他存在争议、需要注意的部分，我们进行了进一步的整理分析，供大家参考。
三、司法实践情况
（一）对《担保法司法解释》第六十一条及《九民纪要》第58条的理解
在《九民纪要》发布之前，如果抵押合同中分别列明了被担保债权的数额和担保范围，但是抵押权证上仅设有“被担保债权的数额”却未设“担保范围”一栏，从而导致抵押权证上仅登记被担保债权的数额而未登记担保范围的情况，是否构成《担保法司法解释》第六十一条所规定的“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的情况呢？如果构成，那么原本根据《担保法司法解释》第六十一条，法院应当以登记簿记载的担保金额认定担保物权的担保范围。实务中出现了“构成内容不一致”和“不构成内容不一致”两种截然不同的裁判情况。
第一种观点认为：上述情况构成了《担保法司法解释》第六十一条所规定的“内容不一致”的情况。
此类判决中鲜有法院说明适用该条的理由，但是其基本的逻辑为：从字面上看，抵押权证上未记载合同中所约定的担保范围，即构成抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致。从理论上看，基于物权公示、公信原则，认定上述情况构成《担保法司法解释》第六十一条所规定的“内容不一致”的情况，更有利于维护交易市场的安全性、稳定性。
【案例01】平罗沙湖村镇银行股份有限公司与李军、孙乐等金融借款合同纠纷二审民事判决书，宁夏回族自治区高级人民法院（2017）宁民终136号
【法院裁判认为】按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条的规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。本案中，当事人虽然在合同中约定了抵押担保的范围，但是该约定与抵押物登记记载的内容不一致，在当事人未就担保合同约定的担保债权进行抵押登记的情况下，其不具有公示的要件，债权人无权就未进行抵押权登记部分的债权取得优先受偿的效力。一审法院依据抵押登记记载的内容判决平罗沙湖银行在抵押登记记载金额内即500万元范围内享有优先受偿权，并无不当，本院予以维持。
第二种观点认为，上述情况不构成《担保法司法解释》第六十一条所规定的“内容不一致”的情况，主要理由为：（1）不能将“债权数额”理解为“担保范围”，从而认定抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致；（2）“担保范围”并非抵押权证中必须记载的事项，抵押权证中虽未记载“担保范围”，但合同约定的被担保债权数额等内容与登记记载内容实际上是一致的；（3）《担保法司法解释》第六十一条适用的前提是合同与抵押权证中存在“名目对应”的记载内容。
第一，不能将“债权数额”理解为“担保范围”，从而认定抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致。
【案例02】中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司与江苏大成房地产开发有限公司等合同纠纷再审案，最高人民法院（2019）最高法民再69号
【法院裁判认为】“债权数额”与“担保范围”分属他项权利证书中应当登记的两项内容，二者并非同一概念。原审判决将案涉他项权利证书中记载的“债权数额”理解为“担保范围”的记载，并据此认定抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致，以及本案优先受偿权的范围为上述他项权利证书中记载的“债权数额”，适用法律不当。
第二，“担保范围”并非抵押权证中必须记载的事项，抵押权证中虽未记载“担保范围”，但合同约定的主债权金额等内容与登记记载内容实际上是一致的。
【案例03】中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行、潘璋金融借款合同纠纷二审民事判决书，长沙市中级人民法院（2017）湘01民终10661号
【法院裁判认为】抵押登记簿上所载明的仅是债权数额，未记载抵押担保范围，且抵押担保范围并非抵押登记簿中必须记载的事项，故本案不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条之规定，涉案抵押物的优先受偿权范围应以当事人之间的《个人购房担保借款合同》中所约定的抵押担保范围为准。
【案例04】中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司、重庆晋愉地产（集团）股份有限公司金融借款合同纠纷二审民事判决书，最高人民法院（2018）最高法民终950号
【法院裁判认为】本案中，《抵押合同》约定的担保范围是借款本金7亿元及利息、罚息和复利等，登记证书记载所担保的主债权本金也是7亿元。前者强调的是担保的主债权金额和担保范围，而后者强调的仅是担保的主债权金额。比较合同约定的内容和登记记载的内容，二者实际并未不一致，均明确担保的主债权本金是7亿元，只是登记证书并无担保范围的记载，而这是登记机构的登记制度造成的，与当事人无关。
第三，《担保法司法解释》第六十一条适用前提是合同与抵押权证中存在“名目对应”的记载内容。
【案例05】兰州农村商业银行股份有限公司兰天支行、白银新城信房地产开发有限公司金融借款合同纠纷二审民事判决书，兰州市中级人民法院（2020）甘01民终18号
【法院裁判认为】《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十一条规定：抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。该条规范重在解决登记内容与抵押合同约定内容的冲突，其适用前提指两者都存在“名目对应”的记载内容，如两者关于主债权数额、担保范围的内容出现矛盾时，基于登记的公信原则，应当以登记记载的内容为准，但“债权数额”与“担保范围”两者种类不同，彼此并未发生冲突，故上述条款不能成为将抵押登记的“债权数额”作为优先受偿界限的依据。
为解决上述“同案不同判”问题，《九民纪要》在认定抵押权证上的“被担保债权的数额”与合同约定的“担保范围”构成不一致、应遵循《担保法解释》第61条规定的“以登记内容为准”的情况下，为了避免债权人因此遭受不公平的损失，平衡对债权人利益的保护，在登记不规范的情形下做了特殊考量。最高人民法院民事审判第二庭在《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》（以下简称《九民纪要理解与适用》）中指出，“当合同约定的担保范围与登记簿记载不一致时，从优先保护相对人的合理信赖出发，应当以登记簿的记载为准。担保法司法解释第61条‘抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准’的规定体现的就是这一原理。”[3]但考虑到之所以会出现合同约定与登记簿记载不一致的情况，责任不在当事人，民二庭进一步指出，“在此情况下，让无辜的债权人承担因此导致的损失对其不公。基于现实的考量，本纪要采取了以合同约定为准的处理方法。”[4]
由此可见，基于登记作为公示方法具有公信效力，且为了保护后顺位抵押权人对登记的信赖，《九民纪要》第58条实则为对《担保法司法解释》第六十一条的特殊规定，按照该条规定来认定债权人的担保范围，确定其可优先受偿的范围更符合物权的公示公信原则。
此外，关于《九民纪要》第58条末句“一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。”中的“比较规范”，我们认为，结合该条规定的出台背景，应指不动产登记簿上设有“担保范围”栏目的情形。故当登记的“担保范围”与约定的“担保范围”不一致时，应当以登记范围为准。如《江苏省不动产登记条例》第六十七条第二款规定，“抵押权登记的担保范围应与抵押合同约定的担保范围相一致。”
（二）同一抵押物上存在多个抵押权时，前顺位抵押权人仍有权在合同约定的担保范围内优先受偿
在《九民纪要》出台前，对于在同一抵押物上存在多个抵押权的情况下，前顺位抵押权人可主张的优先受偿范围问题，实务中有不同的裁判意见：
有法院认为，根据合同相对性原则、物权公示、公信原则，为了保护顺位在后的抵押权人登记的抵押债权的实现，前顺位的抵押权人只能在登记数额范围内优先受偿。如：
【案例06】广元农村商业银行股份有限公司、刘静执行分配方案异议之诉，广元市中级人民法院（2019）川08民终1324号
【法院裁判认为】不动产抵押登记的债权数额与《中华人民共和国物权法》规定的抵押合同条款内容、担保物权的担保范围是几个不同的法律概念，不动产抵押登记的债权数额与抵押合同条款、担保物权的担保范围并不具有等同、从属等关系。被担保债权数额是抵押人负担保责任的一个认定标准，只有不动产登记将被担保债权数额及抵押合同约定担保的范围完整地记载，原告广元农商行才对被担保债权的数额在担保的范围内享有优先受偿权。不动产登记仅记载被担保债权数额，未记载担保的范围，抵押合同约定的担保范围的效力并不及于其他合法债权人。再者，不动产抵押登记具有公示公信的物权效力，当事人及相关利害关系人均应按照抵押登记记载的内容确定或者履行各自的权利和义务。当抵押登记簿记载的内容与当事人抵押合同约定的内容不一致时，按照抵押登记簿记载的内容确定原告优先受偿的债权数额，不仅符合法律法规相关规定，也有利于维护交易市场的安全性、稳定性。
也有法院认为，根据《物权法》第一百七十三条的规定，后顺位抵押权人不得以“登记证明上仅记载被担保主债权数额”为由，对前顺位抵押权人的优先受偿范围提出异议，如：
【案例07】中原银行股份有限公司濮阳分行、濮阳市晨光商厦金融借款合同纠纷再审民事判决书，河南省高级人民法院（2019）豫民再286号
【法院裁判认为】根据《物权法》第一百七十三条规定，“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用”及《担保法》第四十六条规定，“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用”，故抵押担保物权的法定担保范围应当包括主债权及利息、违约金等合理费用。案涉抵押合同亦明确约定抵押担保的范围及于主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用和其他所有应付的费用等。故中原银行濮阳分行的抵押权的范围包括主债权、利息、罚息等合理费用，其优先受偿权范围亦包括主债权及利息、罚息等合理费用。虽然抵押权证书中登记的债权数额为490万元，未显示双方约定的利息、罚息等费用，但根据原审查明的情况，抵押权证书中记载，他项权利种类为抵押，债权数额490万元，该内容与案涉借款合同中双方约定的主债权的数额一致。结合原建设部《房屋登记办法》第四十四条之规定，“对符合规定条件的抵押权，房屋登记机构应当将下列事项记载房屋登记簿：（一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称；（二）被担保债权的数额；（三）登记时间”，本案中，房屋登记机构对利息、违约金等内容未予登记，不构成《最高人民法院关于<担保法>适用若干问题的解释》第六十一条规定的“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的情形。因此，中原银行濮阳分行对晨光商厦抵押房产的优先受偿权的范围及于主债权之外的利息、罚息等合理费用。
我们认为，根据《九民纪要》第58条的规定，即使同一抵押物上存在多个抵押权，前顺位抵押权人也有权在合同约定的担保范围内优先受偿，原因有二：首先，《九民纪要》第58条已明确法院应当以合同约定认定担保物权的担保范围。如果为保护后顺位抵押权人的利益而缩小前顺位抵押权人的担保物权范围，则实质上架空了该条认定规则。其次，以合同约定认定担保物权的担保范围，更有利于保护后顺位抵押权人的利益。《九民纪要理解与适用》中指出：“该规则一旦确立，对所有债权人都是公平的，后顺位抵押权人在设立抵押权时，就不能仅仅去看登记簿，可能还要看当事人的合同约定。另一方面，后顺位受益权人在登记簿上记载的尽管也是主债权，但其范围同样及于利息、违约金等附属债权。相比更后顺位的抵押权人而言，对其的保护也是周全的。”[5]
注：
[1] 《中华人民共和国物权法》条文释义，载“北大法宝网”
http://www.pkulaw.cn/CLink_form.aspx?Gid=89386&Tiao=185&km=siy&subkm=0&db=siy，最后访问日期2020年5月14日。
[2] 最高人民法院民事审判第二庭编著：《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》，人民法院出版社2019年第1版，P358。
[3] 同注[2]，P358。
[4] 同注[2]，P358。
[5] 同注[2]，P358。