作者：金茂律师事务所 李鹏 律师
今年的国内楼市，无疑经历了一次“大震动”，从上半年到九月份，全国楼市特别是一线城市的成交量价齐升，进入十月份，全国共计20多城先后发布新的楼市调控政策，楼市成交骤然降温。上海目前执行的是2016年3月25日出台的《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，上海户籍家庭限购二套住房，上海户籍购买首套住房，享受银行贷款基准利率9折优惠，购买第二套住房银行贷款利率则按照基准利率的1.1倍执行。
严厉的限购政策下，很多家庭为了省钱采用了“假离婚”的办法，还有很多不想“假离婚”的人，选择了另一条灰色途径，就是找“包装公司”。在一些新楼盘的售楼处，活跃着一群人员，他们打着“包装公司”的名义，声称可以为已经拥有一套住房的家庭，在购买二套房的时候，不需要办理离婚手续，就可以按照首套房的贷款利率进行贷款，也就是享受基准利率9折的优惠，俗称“包装费”，贷款审核通过之后，“包装公司”将收取贷款总额1%-2%的“包装费”。很多人经过计算，虽然会支付一笔“包装费”，但是相对于节省下来的利息，还是很划算的，而且不至于发生“弄假成真”的离婚惨剧。
我们了解到，这些所谓的“包装公司”，其实是利用了银行、房地产交易中心、民政婚姻登记等数据互联互通不完善的漏洞，在一些联网数据尚不完善的商业银行进行申请贷款，其主要手法为伪造客户的婚姻证明、账户流水、产调信息等贷款申请文件，将客户购买二套房的行为伪造为购买首套住房，从而在银行申请到首套房的贷款优惠利率，进而赚取所谓的“包装费”。那么，在“二做一”过程中可能存在哪些刑事法律风险呢？
一、“包装公司”的刑事法律责任
“包装公司”在伪造婚姻证明、银行流水、产调信息等文件过程中，不可避免会进行伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章的行为，我国《刑法》将这类行为规制为伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪。按照张明楷教授的观点，这些行为其侵犯的是国家机关公文、证件、印章的公共信用。而且，不仅伪造、变造、买卖国家机关的公文、证件、印章的原件需要承担刑事法律责任，而且将公文的复印件进行篡改后，再进行复印的行为，也属于伪造公文、证件犯罪，因为复印件在内容、字迹、形状等各方面都是原本的再现，强有力地证明了原本的客观性与真实性。
我国《刑法》第280条规定，伪造、变造、买卖或者盗窃、抢夺、毁灭国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。
二、银行工作人员的刑事法律责任
“包装公司”在招揽客户的过程中，宣称“搞定了银行的关系”，所以才会拿到首套房的贷款利率。从目前的情况，我们暂无法探究银行工作人员在实施贷款审核过程中是否存在违规行为。但是，对于国有商业银行工作人员，如果因严重不负责任或者滥用职权，将不符合首套条件的贷款申请予以审核通过，并且给银行造成了严重的损失，可能构成国有公司、企业、事业单位人员滥用职权罪。
我国《刑法》第168条规定，国有公司、企业的工作人员，由于严重不负责任或者滥用职权，造成国有公司、企业破产或者严重损失，致使国家利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役；致使国家利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。我国《刑法》并未对非国家机关工作人员、非国有企业、事业单位人员滥用职权、玩忽职守的行为做出相应的规定，需要以银行内部监管制度予以惩戒。
同时，如果银行工作人员在贷款审核过程中，利用审核材料的职务便利，收受了“包装公司”的贿赂，为“包装公司”谋取了非法利益，则可能涉嫌受贿或者非国家工作人员受贿犯罪。相应的，“包装公司”人员则应构成行贿犯罪。
三、房产公司的刑事法律责任
房产公司为了加快去库存速度，提高销售业绩，必然想尽量争取更多的客户。而在限购政策下，客户不但对房价敏感，对首付比例及贷款利息同样非常敏感，所以房产公司非常愿意将“包装公司”介绍给客户，将可以“二做一”作为营销噱头，吸引那些已经拥有一套住房客户或者改善型客户。如果在这个过程中，房产公司明知“包装公司”存在伪造国家机关公文、印章的行为，仍然将其推荐给客户或者放任其在销售中心招揽生意，并从“包装费”中分得部分好处，则可能与“包装公司”构成共同犯罪。
四、被“包装”客户的刑事法律责任
被“包装”客户，在不明知“包装”行为的情况下，仅是付款并享受低利率的行为，并不具有刑法意义上的可罚性，但有可能会事后被银行追究相关民事责任。如果被“包装”客户明知“包装公司”利用伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章的方式或者通过向银行工作人员行贿的方式，帮助其获得首套房利率优惠，同意其行为并且支付“包装公司”，则可能构成共同犯罪。
曾有客户咨询到，上述“二做一”的行为，是否构成贷款诈骗罪。我国《刑法》193条规定，以非法占有为目的，编造引进资金、项目等虚假理由、使用虚假的经济合同、使用虚假的证明文件、使用虚假的产权证明作担保、超出抵押物价值重复担保或者以其他方法，诈骗银行或者其他金融机构的贷款、数额较大的行为。对比法条可以看出：“二做一”的行为骗取的并非银行贷款，而是银行相对较低的贷款利率，而且在抵押物真实的情况下，一般不认为具有非法占有的故意，所以并不构成贷款诈骗罪。