​作者：金茂律师事务所  孙 蓉 律师  王亚萍 律师

导言：

随着市场经济的发展，1994年上海市出台公有住房可以出售政策，政策一出，各方由单位补贴、亲戚借款等方式买下了住房，从此也算是个名下有不动产的人了。虽然“94方案”到2014年已是最长保护时效20年的最后一年，但历史原因总有一定的延续性，随着房价的节节攀升，家中老一辈渐渐离去，时至今日仍经常有人咨询当时购买的公有住房权利归属问题。基于保护时效已过，则处理方式将参照现有的民法通则、合同法、婚姻法、继承法等相关法律法规处理，不再执行当时的一系列特殊性处理方案。如：若是婚姻存续期间购房的，可按婚姻法夫妻共同财产处理；若购房时出过资的，类比借贷或赠与关系处理。

背景：

1994年5月18日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》(沪府发[1994]19号)，规定房屋产权可以个人购买，但是只能登记在一个人的名下，不能登记2人及以上名下。到了1995年，该规定进行了修改，允许房屋产权可以登记在多人名下，修正了“94方案”的一大缺陷。1996年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》，同年上海市高级人民法院颁布规定，允许同住成年人在诉讼时效内通过确权的方式将名字加到产权证上去，以此明确了相关权利人实现自身权利的方式。随后的几年间，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局、上海市高人民法院陆续颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这些规定、细则、解释构成了公房出售的“94方案”。94方案基于其特殊性，有很多未决问题，但由于诉讼时效问题，可能再也不能成为问题。

分析：

根据上海高院司法解释规定：“按94 方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。”根据我国《民法通则》的规定，民事诉讼的一般诉讼时效为自知道或者应当知道权利被侵害时二年。如果按照1996年10月31日，上海市高级人民法院印发了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》，权利人须在诉讼时效内（即房屋登记为一人名下之日起二年）主张房屋产权方可确认房屋产权共有的规定。许多售后公房的共有人在知道并主张共有权利时可能已过诉讼时效。

于是，1999年9月27日，上海市高级人民法院又在印发的《几类民事案件的处理意见》中指出：“有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。”这一规定无疑是符合我国设立诉讼时效制度的初衷。随着家庭成员的复杂庞大，房价的节节攀升，敦促各方当事人尽早明确家庭内部权属纠纷。但中国自古以来以家庭和睦作为传统美德，讲究以和为贵，发生争议也算一种失德行为，更不提要将争议诉至公堂由司法行政机关确认权利归属。所以很多家庭一直处于假性的“相安无事”，加之法律意识的匮乏，大部分权利人属于“尚不知道自己不享有共有人的权利”。但若完全照此执行，就没有“诉讼时效”这一说法，且法律不保护躺在权利上睡觉的人。

根据我国《民事诉讼法》第一百三十七条第二款规定：“从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”换言之，我国民事权利最长只有20年保护期，即使权利人一直不知道自己可以登记成为产权人，那么法院保护你诉讼权利的时间也只有20年，过了诉讼时效也就视为了自动放弃成为产权人的权利。

综上所述，2014年是“94方案”最长保护时效20年届满之时，1994年售后公房不再接受同住人登记成为产权人。2014年后提起的所有确认房屋产权共有的确认之诉，基本以诉讼时效已过为由驳回。如（2015）虹民一（民）初字第4293号的判决，法院认为，共有人若自房屋产权登记时间起20年内，权利人未主张权利的，则关于共有权的诉讼已超过诉讼时效。

去年本所承办的一起关于“94方案”房改遗留问题的诉讼，于今年二月由法院调解结案。案件审理过程中，法官亦是遵循上文所述原则进行调解。

八十岁高龄的庄女士一生育有四个子女，平时和大儿子一起居住在一套老公房内，该房屋购于94房改时期，当时房屋产权因政策原因只登记在了一家之主--庄女士爱人的名下。眼见着其他子女成家立业，大儿子身患残疾也没有其他收入来源，自己的身体状况也一日不如一日，庄女士就希望把这唯一的房子留给大儿子，可以保其安享晚年。然而由于庄女士的爱人仙逝时没有留下任何遗嘱，此时房屋并非完全由庄女士支配。前年庄女士的一场大病，彻底激起了家庭的矛盾，部分子女希望得到自己应有的权利，分得房屋部分的折价款。庄女士为此彻夜难眠，其余子女看在眼里愁在心里。家长里短，左右都是难以割舍的亲情，最是磨人。

孙律师与王律师接到此案后认真对案件进行了分析，94房改已过政策保护期，但规定是死的人是活的。两位律师积极与主审法官联系，陈之以情，晓之以理。同时一直保持与当事人进行良好的沟通，关心当事人的身体和心理状态，开庭前得知当事人心里焦躁对部分子女破坏家庭和睦无法释怀时，主动上门劝慰当事人。两位律师本着排忧解难，化解家庭矛盾的思想，尽自己所能努力实现当事人的心愿。

现在案件已告一段落，收到法院调解书后，庄女士表示终于可以安心的睡个好觉了。为了表达对承办律师的感谢，表扬他们的辛勤付出和周到细致的法律服务，庄女士委托儿子、儿媳将一面写有“优秀律师，敬业正直；尽心尽力，为民解忧”字样的锦旗赠予本所孙蓉律师和王亚萍律师表示感谢。在此，我们也提请所有的朋友，关注自己的权利，保护自己的权利，不要让权利随着时间的流逝而灭失。