作者：金茂律师事务所 陈庆 律师
引言及背景:
在某些特定的经济时期,当地政府为了发展经济时常会有一些创新的改革举措｡然而政策出来后,配套的实施方案却没能及时跟上,导致的历史遗留问题在今天却让法官犯了难｡下面笔者要讨论的一则案例,故事的大背景是在上个世纪90年代,当时的商业网点建设在全国如火如荼展开,而投资者出资建设的商业网点,其是否享有“永久租赁权”,我们且来看这则案例｡
案情回顾:
上个世纪90年代,某区商业网点办公室A(下称“A单位”)与B公司就某商业网点(下称“系争房屋”)的建设签订了协议,主要内容为:根据有关精神指示需对全区商业网点实行有偿使用,A单位向B公司提供约700平米的建筑面积开设综合店,以每平米1000元向B公司回收网点建设基金,B公司付款后即取得该房屋使用权且不得转让或出租｡同年B公司取得房屋租用财贸直管网点用房凭证｡
2004年,A单位与C公司(B公司的子公司)签订《公有非居住房屋租赁合同》,合同约定:A单位将系争房屋出租给C公司,租期20年,同时约定了租金等内容｡
至A单位起诉之前,C公司已经注销,其债权债务由B公司承担｡系争房屋的产权人由A单位变为某国有企业F(下称“F公司”),其委托A单位代为处理系争房屋的一切租赁事宜｡
后来,A单位以B公司擅自转租为由,起诉要求解除《公有非居住房屋租赁合同》并要求B公司迁出系争房屋､支付转租收益及2015年之后房屋的使用费｡
法院观点:
(本案中B公司是否存在转租行为不是本文所讨论的重点,因此不再赘述｡)
法院首先认定了B公司并未存在转租事实｡另外,法院考虑到B公司取得系争房屋使用权是基于双方90年代签订的协议,B公司支付了相应款项｡因此,综上A单位要求解除2004年合同､B公司迁出并返还系争房屋､支付转租收益及使用费的诉请,不予支持｡因B公司表示愿意支付2015年后的租金,法院判决B公司按照04年合同约定的标准向A单位支付租金｡
作者观点:
笔者认为该判决是值得研究和体会的｡
判决书的内容,对于双方之间基于90年代的协议而产生的房屋使用权并未多加阐释,法官只是简单一笔带过,即“B公司取得系争房屋使用权是基于双方90年代签订的协议,B公司支付了相应款项”,不知是否可以理解为法官对于B公司的抗辩理由之一(双方租赁关系系在特定的环境下取得,是依据特定的政策出资建造､有偿取得的永久使用权)予以采纳的一种表示?笔者认为法官自是不会在判决书中明确表明这个观点,此处的“永久使用权”亦区别于一般意义上小产权房的永久使用权,至少系争房屋是有产权的｡而该判决书的内容既不明确B公司拥有的房屋使用权的实质,又未否定其使用权,实在耐人寻味｡
其实关于公有非居住房屋租赁方面的规定,目前在上海尚属于缺失的状态｡有关公有房屋租赁的法规已经被废止了,但是上海现在仍然沿用1997年《上海市人民政府批转上海市1997年公有住房租金调整实施办法和上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法的通知》,即租金标准仍然还沿用｡如果对于当时众多企业投资建设的商业网点的相关权利义务能出台相关规定,或许这个事情在今天就简单得多｡
类似的情况如在1997年《湖北省城市商业网点建设管理条例》作草案修改时,为了不引起混淆,草案修改稿第六条中的“坚持谁投资､谁所有､谁受益原则”与第十五条中的“配套商业网点用房……其产权属国家所有”,将“坚持谁投资､谁所有､谁受益原则”一句修改为“依法保护投资者的经济利益”;同时将草案修改稿第十五条中的“其产权属国家所有”一句调整到草案修改稿第十二条第一款后(草案新修改稿第六条､第十一条)｡但笔者认为该修改仍然没有明确有关内容｡
这带来另一个问题,若是依照04年的租赁合同以及现行有效的《中华人民共和国合同法》,该租赁合同的租赁期限只有20年,那么20年期限之后,系争房屋的产权人F公司是否有权不把该房屋继续租给B公司?或者B公司是否有权要求继续承租该房屋?本案的法官并没有对此做过多的定性或解释,或许免不了又是一场纠纷｡
“永久使用权”
在本案中所涉及的租赁房屋的“永久使用权”或许理解为“永久租赁权”更为恰当,但无论是“永久使用权”抑或是“永久租赁权”均不是一个法律意义上的词,不是一个正式的法律概念｡现行的法律､法规也没有规定“永久使用权”这一说法,因此“永久使用权”这一说法尚无直接的法律依据,因此在租赁合同中即使约定了“永远使用权”,一般情况下仍然很难得到法律上的支持和保障,多数的法院更是直接判决超过20年部分的应为无效｡
上文提到,现在有部分小产权房,也即使用权房,是指由于开发商没有全部办齐相关文件,不拥有完全产权,因此这类房产不能规范上市交易,不能通过交易获得完全产权,只能让渡使用权,所以又称使用权房｡所以这里的“永久使用权”和本文讨论的并不一致｡另外还有“土地的永久使用权”,目前我国的法律规定土地是国家与集体所有,个人或单位拥有的只是“土地的使用权”,土地使用权根据土地的性质不同使用期限一般分为40-70年不等,关于土地使用权到期后如何处理,针对《物权法》149条规定的“住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期”,各学者与专业人士都有不同的理解,也非本文的“永久使用权”,此处亦不赘言｡
笔者认为,“永久使用权”不能简单的理解为字面上所说的“永久”,它实际上也是有期限的,至少它的期限与房屋的存在期限是一致的,如果房屋不复存在,那么这个“永久租赁权”自然不复存在｡
而租赁合同20年的期限是否有可能突破?是有可能的｡上海某法院曾经有过一个判决,原被告双方签订《车库永久使用权获得租赁合同》,其中附加条款为:“根据合同法规定租赁时限最长为二十年,到期可续订二十年｡永久租赁是指合同二十年一订,到期后自动续订二十年直至产权证到期为止｡租赁费一次性全部付清｡”原告起诉要求被告付清尚未付清的剩余租赁费用,被告以租赁期限最长20年为由反诉要求退还多支付的租金｡
判决书中写了“根据《合同法》规定,租赁合同中关于租赁期限确不能超出二十年,超出部分应认定为无效｡”可是法官笔锋一转,接着阐述根据双方所签合同附加条款的约定内容可以看出,双方在合同协商过程中已经明知法律关于租赁期限的规定,并且双方还针对期限与付款作出进一步特别约定,可以看出对合同期限足够重视,也表明租金所对应的期限均为双方所确认的期限,据此系争合同符合法律规定,依法成立的合同应受法律保护,双方理应按照该合同约定全面履行自己的义务｡
当然这样的判决毕竟是少数,现在是否还有法官会做出如此的判决不得而知｡大部分人在签订合同的时候更多会考虑种种因素而不会将合同期限约定如此之长,实务中大部分的合同也因超过20年而被判定超过部分无效｡如实在有必要约定期限较长的租赁合同,应尽量如上述对合同期限条款做进一步明确的约定,以争取相对较大可能性的有利因素｡