​作者：金茂律师事务所   施燕婷   律师

一、问题的提出

2011年5月1日,黄某与彭某签订《商用房屋租赁协议》(以下简称协议),约定黄某将位于上海市某区某路某号的商用房出租给彭某,租赁期限为2011年6月1日至2016年5月31日｡协议到期前,黄某向彭某送达告知函,通知房屋已对外出售,不再出租,要求其于租赁期限届满后立即迁出｡ 

那么彭某能否主张黄某侵犯其作为承租人的优先购买权,并要求其承担损害赔偿责任呢? 

二、关于承租人优先购买权的相关法律规定 

三、承租人优先购买权的行使

（一）  行使条件 

根据《合同法》第230条之规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”,故优先购买权的行使需要满足以下条件: 

首先,优先购买权的行使主体是房屋租赁合同项下的承租人,在其他租赁合同中的承租人并不享有优先购买权; 

其次,在房屋租赁合同有效期内,出租人具有向第三人出售房屋的行为,而在出租人赠与､互易或者房屋被征收､没收后出卖的情况下承租人不享有优先购买权｡只有在出租人出卖租赁房屋这—法律事实存在时,承租人才能行使优先购买权; 

最后,在与其他买受人同等的购买房屋条件下,承租人需要在合理期限内行使优先购买权｡从立法目的和权利实质来看,在不损害出卖人利益的前提下,给予承租人优先买受的机会｡ 法律规定之“同等条件”,即优先购买权人的认购条件与其他买受人处于同等情形｡其中,价格条件是“同等条件”中最基本､最核心的条件｡在价格条件相同的前提下,还必须考虑一些其他的因素,例如购房款的支付时间和方式｡ 

（二）  行使期限 

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)第24条第3款规定,“承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的｡”根据上述规定,如果在出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的,视为放弃优先购买权｡ 

但如果出租人未履行通知义务,而承租人知道或者应当知道房屋出卖之事实的,其优先购买权的合理期限是多久呢?笔者认为,当出租人未履行通知义务时,通常参照上述司法解释24条第3款之规定予以确定,即承租人应当自知道或应当知道出租人出卖租赁房屋起15日内行使优先购买权,否则视为放弃｡ 

（三）  行使限制 

出租人出售租赁房屋的,在同等条件下,承租人享有优先购买权｡但根据司法解释第24条之规定,承租人行使优先购买权受到如下四种情形的限制: 

(１)房屋共有人行使优先购买权 

根据《民法通则》第78条第2款之规定,“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让｡但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利”｡笔者认为房屋共有人的优先购买权基于共有关系而来,而承租人的优先购买权则基于租赁合同关系而产生｡对于房屋共有人而言,赋予其优先购买权能够实现对房屋的完整占有以及充分利用｡ 

房屋作为一个不易分割的整体,如让承租人行使优先权,便会造成分割房屋权利归属的情形,易引起纠纷｡故在购买租赁房屋的先后顺序上,房屋共有人更优先于承租人｡ 

(２) 出租人将房屋出卖给近亲属 

在中国社会中,人们在经济交往中,亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素,在出租人出卖房屋给近亲属,包括配偶､父母､子女､兄弟姐妹､祖父母､外祖父母､孙子女､外孙子女的情况中,排除了承租人的优先购买权,有利于家庭和睦和社会和谐｡ 

(３)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买 

承租人行使优先购买权应当在合理的期限内行使,如果不及时行使,将导致其对外出售房屋的行为因承租人未及时行使优先购买权而处于一个不确定的状态,从而造成房屋所有权人的权益损害｡尤其是在房屋交易市场价格波动较大的情况下,这种损害更为明显｡ 

因此,承租人接到通知后15日的合理期限内,应及时主张行使优先购买权,逾期则视为放弃优先购买权｡ 

(４)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续 

《物权法》第106条规定了第三人的善意取得制度,即无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,如受让人受让该不动产或者动产时是善意的,转让的价格合理并且依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人的,受让人取得不动产或者动产的所有权｡ 

从上述法律规定来看,无权处分适用善意取得,出租人的出卖行为作为有权处分,根据“举重以明轻”的原则,更应当予以保护｡因此,在第三人善意购买出租房屋,支付合理对价并完成变更登记手续的情形下,可以对抗承租人优先购买房屋的主张｡ 

四､优先购买权之损害赔偿 

司法解释第21条规定,“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持｡但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持｡” 

根据上述规定,如因出租人未在合理期限内履行通知的义务等原因侵害承租人优先购买权的,承租人有权向出租人主张损害赔偿｡但承租人以优先购买权受到侵害为由,要求出租人承担赔偿责任的,承租人应当提供存在实际损害的要件事实｡ 

如出租人侵犯了承租人优先购买权,如何确定损害赔偿的金额呢? 

关于侵犯优先购买权的赔偿标准,目前我国法律没有明确的规定｡笔者认为,承租人虽享有优先购买权,但是否选择行使该权利却具有不确定性｡换言之,即便出租人履行了通知义务,承租人与出租人之间亦不必然就租赁房屋成立买卖合同关系｡ 

另外,优先购买权的损害赔偿范围并不是以承租人是否实际另行购买其他房屋为损害赔偿的前提条件,而是以承租人如购买类似房屋客观上需要多支付的价款或者丧失优先购买权时的损失､以及实际购买过程中支出的实际费用为衡量的依据｡ 

从目前司法实践角度而言,大部分的法院在界定侵犯优先购买权的损害赔偿责任时,会综合衡量租赁双方的过错程度､优先购买权行使的盖然性以及个案的具体情况等因素进行酌情判定｡总而言之,确定侵犯优先购买权的损害赔偿的原则就是既要合理有效弥补承租人丧失优先购买权所造成的损失,又要惩戒出租人的不诚信行为,同时也不过分加重其赔偿责任｡