作者：金茂律师事务所 徐丽锦 律师
杨先生于2015年购买了位于徐汇区龙吴路的一套两室两厅的动迁房，产证仅写了杨先生的名字。由于孩子尚小，加上杨先生夫妻俩工作又都很忙，因此孩子由杨先生岳父母帮忙一起照顾，杨先生及其妻子为方便生活亦与其岳父母共同生活在一起，这样，杨先生购买的龙吴路住房便暂时闲置了，于是杨先生夫妻俩商量将该房予以出租，所得租金还能贴补家用。遂通过中介公司居间介绍，杨先生与从来沪的陈先生就龙吴路住房签订了《房屋租赁合同》，约定租期三年，自2015年5月20日起至2018年5月19日止，月租金为3100元，付三押一，每三个月付一次，房租均由陈先生按时付到杨先生的银行卡里。
龙吴路住房租出去以后，杨先生夫妻原以为和陈先生订了三年的租赁合同，他们可以安定地定期收租了。然而，承租该房的陈先生，并没有安分地住进这套住房内，而是打起了他的如意小算盘。他把杨先生的房屋一共隔成了四间，厨房和客厅分别被隔成了两间卧室，并给每个房间单独安装了电表，根据房间大小、朝向、房型好坏，分别以不同的价格（最少不低于1500元）转租给来沪打工的年轻人。这些年轻人来沪打工，为了节约生活成本，又能有一个相对独立的安身之所，陈先生隔出来的这种房间刚好可以满足他们的需求。所以陈先生隔出的四个房间，全都住满了人，生意很好。就这样，陈先生心安理得地赚着转租收益和他应付房租之间的差价，每月陈先生要付给杨先生的租金是3100元，而他从次承租人收到的租金每月则不低于6000元，也即他每月可以从转租收益中净赚2900元以上，陈先生认为这是一门划算的生意。据了解，陈先生以同样的手法，租了另外一套房屋，亦通过群租、转租他人牟利。
而陈先生所为的这些群租、转租的事，杨先生和其妻子都被蒙在鼓里，他们一直按时收到陈先生汇来的房租，就不曾想过出租的房屋会有异常。直到有线电视台对杨先生所在小区统一安装数字电视，需业主凭产权证办理申请安装手续，2016年12月杨先生夫妻为此事去出租房找陈先生说数字电视安装的事时，才发现他们家的房屋已经是格局大变了。敲了半天门后，房门打开才发现里面住了六七个陌生的年轻人，而陈先生却并不住在这里，杨先生夫妻俩这时才知自家的房屋被陈先生搞群租牟利了，陈先生当上了响当当的二房东。
杨先生夫妻当时就致电陈先生质问此事，并要求陈先生立即清退房屋内居住的次承租人，归还房子等，但陈先生对此不以为然，直接拒绝杨先生夫妻的要求，称他无法清退现有次承租人。后杨先生妻子几次打电话和陈先生交涉，也都未果，甚至打110报了警，但民警认为这是民事纠纷，不归他们管，应向法院起诉。这时杨先生夫妻才知道事情变得麻烦了，明明是陈先生严重违约，而他们却没办法让他和次承租人搬走。
似乎没有更好的办法，于是他们决定向法院提起诉讼。笔者成为了原告杨先生的代理律师。
该房屋租赁合同纠纷案于2017年3月上旬到法院进行了立案，2017年6月上旬一审法院作出判决：1、确认原告和被告房屋租赁合同于2017年2月解除；2、被告于判决生效之日起十日内搬出系争房屋；3、被告支付实际迁出前欠付的房屋使用费；4、被告应向原告付清实际迁出房屋前的所有水电费用；5、被告向原告支付相当于一个月租金的违约金。
一审判决后，原告杨先生和被告陈先生均未上诉。被告陈先生亦终于认清事实，在判决要求的期限内搬离了系争房屋。
该案虽然原告胜诉了，纷争也终于结束了，但是从杨先生夫妻发现被告陈先生进行群租转租行为到被告最终搬离还是经历了七个月之久，这七个月中杨先生夫妻不断地和承租人陈先生及房屋中的次承租人交涉，是一段让人感觉颇为麻烦的经历。笔者以为，该案给房屋的出租方在出租房屋时应注意哪些问题很好地提了个醒。
在这起案件中，承租人陈先生为何敢于在租赁合同明确约定了不得转租、群租的情况下，仍然大搞群租、转租，究其原因，有以下几个：
一、违约成本低。从本案来看，租赁合同明确约定了承租人不得群租、不得转租，但对于违反此条承租人要承担的法律责任是什么，只在合同违约责任部分约定了，若承租人违约则出租人有权不退还押金。在上海，居住房屋的租金和押金支付形式，往往是付三押一的做法。所以，即使出租方掌握了承租人的群租、转租证据，对承租人而言，最多也就是赔上一个月的押金而已，这一个月的押金和他们通过群租转租获得的利益来说，那是很小的一个数字，几乎可以忽略不计。利益的驱动，这是促使承租人当二房东的根本因素。
二、群租的整治触动不了某些承租人的实质利益。就本案来看，出租人杨先生发现承租人陈先生利用他的房屋进行群租转租后，即向所在地的群租整治管理部门进行了反映，群租整治办公室亦上门进行了拍照和整治处理，对该房屋内由厨房改作为卧室的门进行了拆除，将该间厨房内摆放的床进行了销毁，仅此而已。拆完以后，使用其他几间房屋的次承租人均未受影响，不能直接消除该房内的群租现象。并且，在律师前去群租整治办调查取证的时候，群租整治办依然不同意对承租人陈先生的行为构成群租作出书面认定，最后仅由信访办出具信访事项办结、事项已整改完毕的证明。在本案庭审过程中，若非原告提供了其他点点滴滴的辅证，以及通过庭审中的盘问，使得被告不能前后自圆其说，只好承认群租事实外，单凭信访办出具的办结报告证明，承办法官明确表示其也很难就此认定承租人陈先生的行为构成了群租。
三、承租人想尽办法掩盖群租、转租事实。为了否认群租、转租事实，承租人会以扣次承租人的押金为由或以其他事项作为制约次承租人的手段，使得次承租人不想惹麻烦，因此出租人很难从次承租人处取得租赁协议、付款凭证或证人证言等书面证据。并且该些次承租人一般亦不会被登记到外来流动人口登记系统中，查实系争房屋被群租转租很难。即便是有外来人口登记员上门登记，也会以家中的亲戚、朋友短暂借住为由搪塞，想办法不让这些次承租人的身份信息进入电脑系统。本案中，被告承租人在审理过程中特地将自己的在沪居住地址从上海另一个小区变更登记至本案系争房屋内，以便显示出他本人租住在系争房屋的假象。在得知法院工作人员要上门勘查现场时，被告及其妻子又对系争房屋内部的样子作了准备，显示出是其自己和家人居住在系争房屋的表象，对其他放有私人物品的房间则辩称为系其亲戚在此居住。总之，千方百计掩盖非法群租、转租的事实。
以上第二、第三种原因，均为出租人取证难的体现，也是承租人当二房东有恃无恐的另一重要因素。
四、承租人钻法律空子，尽量拖延审理期限。从本案来看，承租人采取不签收传票的方式，既让法院在其承租的房屋地址送不了传票，又让法院对其户籍地址也送不到传票，导致诉讼程序均要进行公告。而在公告期结束，法庭正准备进行缺席开庭审理时，承租人却“及时”地出现在法庭上，其目的既想使法院找不到他达到对案件公告、拖延审理期限的目的，又不使案件真的进行缺席审理对其作出极不利的判决。他认为，只有这样，在未判决前，他仍然可以安心地当他的二房东。应该说别有用心的承租人，为了当二房东赚取非法转租收益，已经对出租人可能采取的救济途径以及法院的诉讼流程都进行了研究。
五、出租人无法强制承租人搬离，很难自力救济。
在承租人已经明显违约，出租人有权单方解除合同的情形下，在现有阶段，还出现了只要承租人厚着脸皮不搬走，出租人亦无法强行将承租人从系争房屋中赶走的僵局。在本案中，原告杨先生多次要求被告陈先生立即清退次承租人，将房屋腾空交还给他，但被告陈先生就是不搬离，出租人杨先生夫妻虽多次拨打110报警，但民警亦无计可施，认为民事纠纷不属派出所管辖，他们不便处理，所以报警亦不能解决该问题。于是，承租人的二房东就当得更踏实了。
随着社会和经济的发展，以及在买房成本越来越高的情况下，很多人选择租房，相对应地，在房屋租赁过程中也出现了越来越多的问题，滋生了很多靠钻各种空子非法转租牟利的“二房东”。对于出租人来讲，如何避免居住房屋被非法转租或群租，从这个案件中，至少亦可总结以下几条作为参考，引以为鉴。
一、理解何为“非法转租”，何为“群租”。
我国合同法第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。该条第二款约定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。因此，所谓非法转租，即指房屋承租人未经出租人同意私自将租来的房屋转租给第三人的行为，无论承租人把房屋的全部还是一部分擅自转租给他人使用，都构成非法转租。
关于“群租”的认定，沪房管[2014]135号关于印发《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》的通知中规定，对本市中心城区和市郊城镇内，治安消防等安全隐患突出、居民反映强烈的住宅小区，存在下列情形之一的，纳入“群租”综合治理范围：
1. 将单位集体宿舍设在住宅小区内；
2. 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；
3. 将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；
4. 出租房间的人均居住面积低于5平方米；
5. 每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
理解了非法转租和群租的定义以后，对租赁合同条款设置及尽量避免房屋被二房东非法利用牟利有积极意义。
二、建议在居住房屋租赁合同中对转租、群租等相关事项约定明确、具体。建议合同中体现以下方面的内容：
1、房屋不得转租、群租，承租方擅自转租的，应承担较高的违约金（违约金可以是三个月以上的租金），并且约定若违约金不足以弥补出租人损失时，应由承租人继续承担出租人的损失，损失的范围包括承租人擅自转租造成租赁房屋损坏而产生的实际损失、出租人支付的相关律师费、因追究承租人违约责任产生的其他合理费用损失等。
2、建议在租赁合同中约定，未经出租人同意，承租人将房屋转租给其他人所得的收益与租金的差额部分应发归出租人所有。
3、约定承租人擅自转租后，出租人有权单方行使解除权的程序性条款。包括明确约定承租人的送达地址、送达时间等。
4、建议约定，若出租人依法行使解除权的，承租人若继续占有使用租赁房屋，自出租人向承租人发出书面解除通知后，承租人应按租赁市场行情中的较高租金标准，向出租人支付合同解除后对房屋的占有使用费。
三、出租人应定期去出租房屋了解房屋的实际居住使用情况，一旦得知承租人非法转租后，则应及时提出异议，以避免6个月后“被同意”。
由于最高人民法院2009年发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该司法解释给予了出租人6个月的异议期，即出租人知道或应当知道转租事实后，6个月内可提出异议，超出6个月异议期，出租人未提异议的，推定为同意转租，转租合同有效。因此，出租人应及时行使自己的权利。
四、出租人得知承租人存在非法转租、群租行为后，应及时收集和保留证据，以便能够有效追究承租人的违约责任。出租人行使对合同的单方解除权，以及向承租人索赔，均需有充足的事实证据方能获得法院支持。
为尽量避免非法群租及转租问题的出现，上述系笔者对出租方在事前、事中、事后可以采取的措施所作的一些粗浅分析和建议，而非法群租、转租问题，在实践中往往可能还有更复杂的原因和案情，具体问题还须具体分析，本文观点尚不能概括全部，供参考和交流探讨。笔者也期望房屋租赁法律体系能日臻完善，在承租人进行非法群租和转租时，能切实有效地保护出租人和第三人的合法权益。
注：
文中案例是真实案例，当事人姓名已作化名处理。