作者：金茂律师事务所 杨红良 律师
“长租公寓”的运营模式多种多样，从所出租物业的权属角度，可分为自有物业经营和租赁后转租经营两大类。近期在杭州、上海等地发生所谓“爆仓”、“崩盘”的长租公寓项目，主要集中在平台公司租赁物业后转租给分散租户的领域。
先分析笔者了解到发生在上海的一个真实案例：
2018年4月，租客Z与“相逢公司”（化名）签订书面房屋租赁合同，房屋主人为其他私人，租期2018.4.21—2019.4.20，12个月，租金每月2700元，但Z至今也没有拿到该租赁合同。同时，通过一个APP平台，Z还签了一份在“相逢公司”口中一直说是“分期付房租”、但现在看来实际是和“金宝F家”（化名）签订的“无息”贷款协议，总共29700元，分11期偿还，每月2700元。
至今，Z已连续6个月向“金宝F家”偿还实为贷款的“租金”，另第一个月租金系通过微信支付给“安发公司”（化名，系相逢公司的关联公司）。
10月初，“相逢公司”被传已经“爆仓”，于是，成百上千人感觉被耍，日前正在寻求司法救济。
10月中旬，“同是天涯沦落人”的房东和Z终于见面了。房东告知Z，他已收房租仅至9月20日，“相逢公司”已经停付房租，遂要求Z马上走人。
显然，房东面临的风险是：9月21日以后的房租无法收到但Z“赖着不走”；Z的风险则是被房东驱赶但还要继续7次还款2700元，如果不还即可能被“金宝F家”起诉。
从Z掌握的材料看，“相逢公司”精心包装，让Z等租客误以为办理的是分期付房租的手续，而实际上是以自己名义办的贷款却一次性放给“相逢公司”的贷款手续，以至于在“相逢公司”停止向房东支付房租的情况下，面临既要被驱赶又不得不继续还贷的窘境。
上述案例中的运作模式，在长租公寓项目中比较普遍。
在这种运营模式下，平台公司一旦“出事”、“爆仓”——无论是经营不善导致还是平台恶意卷款“跑路”所致，权益受损的显然是“两头”——房东和租客，至于平台公司，或者已经无力担责，或者已经“闷声大发财”去了。
这种情况下，房东和租客还有没有维护自己合法权益的空间，空间又有多大？
从房东方面来讲，主要的风险在于不能收到该收的租金，但房屋依旧被占用，以致不能自用或另外租给他人。因为平台公司往往已经人去楼空，或者实际上已没有偿债能力，所以房东只得向租客主张权益：一是要求缴纳租金，双方直接建立租赁关系；二是以侵权为名，直接起诉租客要求腾退。
如果房东要求租客直接向其缴纳租金，双方直接建立租赁合同关系，对那些已经通过贷款方式向平台公司支付了整个租期内房租（这种情况较多见）的租客（比如案例中的租客Z）而言，显然不会同意，所以这个方案显然走不通。如果房东以侵权为名，直接起诉租客，要求腾退房屋，则法院一般会追加平台公司作为第三人参与诉讼。审理中，在确认平台公司已经没有履约能力或者已经根本性违约的情况下，法院应该会认定房东与平台公司间的租赁合同关系终止。这样一来，租客继续居住在出租房内的权利来源被切断，房东要求租客腾房的请求，会得到法院支持，而租客只得回头向平台公司主张权利，但多数会无果而终。
从租客角度而言，风险在于实际上大笔的租金已经支付给平台公司了，但自己面临被房东赶走的窘境。所以租客的维权方向无非两个：一是向平台公司追回实际已经支付的剩余租金，二是争取继续居住在出租房内。
向平台公司追讨剩余租金，显然是难上加难，因为平台公司不是资金链已经断裂没有偿还能力，就是已经构成犯罪，租客只得等待办案机关办结案件后依法发还，但到那个地步，基本上就是“凶多吉少”了。至于能否继续住在房屋内不走，“住一天赚一天”，上文已说了，也行不通，除非房东“有情操作”。还有，就只能寄希望于在诉讼过程中客观上多住一些时日，但这对房东而言，实际上也是不公平的，因为法院往往不会判决租客就“赖”住的时日要付费用给房东。
总之，因为平台公司在这个看似有点复杂的交易链条中“脱档”，原本平衡的交易结构被打破，走不了的两头——房东和租客，多少要受损失是难免的结局。至于谁输得少一些，就看后续的博弈了。