作者：金茂律师事务所  孔瑜 律师 

从2015年开始，我和我的合作团队致力于为中小型房地产开发商提供产业地产勾地专项法律服务。随着地方政府去房地产化、优化经济结构的导向，产业题材比单纯进行房地产住宅开发更能吸引地方政府的青睐。

总体来说，我们团队操作的产业地产勾地方案大体涉及商业地产题材、文旅题材、高端制造业和智能化产业（比如机器人制造、北斗导航卫星数据交换站等）以及现在大热的教育题材等。作为开发商，总体的思路不外乎这样两条：

第一，实现产品的差异化，在万科、融创、碧桂园这样的大型房企像流水线一样拍地、生产、销售房子的时候，其他的开发商怎样才能突出重围，在面粉比面包贵的形势下获得土地，进行开发销售获利。

第二，尽可能的盘活自身各种优势和渠道资源，整合成新的竞争力，带方案拿地，而不是在招拍挂的平台上进行血拼，最终有效控制开发成本。

有的开发商会认为前期需要切入的主打团队是投资团队和设计团队。投资团队做方案评估，测评盈利前景供高层决策做还是不做；设计团队做概念方案，把绚烂的总图和效果图画出来，打动有关部门以获得方案通过。

其实，前期律师的介入非常有必要。

第一，律师可以协助甄别土地资产的合法性、合规性，以及项目信息是否具有进一步跟踪投入的必要性。

比如某大型房地产开发公司在海南被宣布为自贸区之后，想结合文旅产业进军海南的房地产市场，大量的项目信息汇总到公司。但是经过顾问律师和投资部门对接初审后，发现很多项目土地根本无法进行开发，原因包括：项目范围内土地包括基本农田、水源保护地等土地管理法律法规中禁止或者限制开发的类目；有些项目信息虽然主要开发用地为商业用地，但是项目周边的景观用地无法只能通过租借农民土地的方式临时解决等；如果土地承包期结束的时候，而租赁期限未满，那么投资方是否能顺利续租等都需要预先设定解决方案。

第二，律师可以协助开发企业签署责权利对等的出让合同和政企合作协议。

这种情况主要出现在开发商承诺引入产业后政府给予配套住宅和商业用地的情况。开发企业本身并没有产业制造研发的能力，但是在各种因素的促使下，一些开发企业也会以建设智造园区为名，获取一部分工业土地，同时以建设人才公寓以及园区配套为名等，再获取一部分配套住宅和商业用地。其中用于园区开发运营的土地性质为工业用地，虽然工业用地的使用年限最长为50年，但是在勾地过程中通常会涉及以下问题的合同法商谈判：

1、评估产业生命周期，政府在出让合同中给予相应的土地使用年限，可能是25年，可能是30年，总体不超过工业地产最长50年的出让期限。

2、要求勾地方承诺每亩土地的投资强度和税收产出。鉴于通过开发企业导入的工业企业，虽然符合产业导向和扶持政策，但是很可能在短时间内无法实现，因此需要在综合考虑投资总量、投资进度、实现税收的时间、纳税金额后进行合同条款谈判。政府也会提出要求，企业如没有实现承诺目标，则需要补足土地出让金、返还产业扶持基金以及不再享受市政配套规费减免等招商补贴政策。

第三，律师可以协助开发企业以并购方式获取产业公司已经勾地成功的项目。

这种交易结构相对复杂，需要庖丁解牛般的专业细致，区别政企之间责权利划分和嫁接，以及两个企业之间的权利义务。这种并购不同于普通操作，带产业的项目并购，通常并购双方的利益捆绑期限长，交叉操作地带多，从并购交易结构搭建到并购完成后公司架构，以及财务、工程、运营、销售、利润结算、税收分担等各项事项都需要全面合同约定，以降低、控制后续合作中的法律风险。