​作者：金茂律师事务所  张莹琳 律师

为了遏制房价过快上涨态势，中央和地方政府针对房地产市场的调控政策层出不穷，房屋销售价格备案作为房价调控的手段之一在相关政策文件中频繁出现。

上海市住建部门为配合房价调控政策的实行，自2016年起针对房地产市场的多种不规范行为进行查处。另外，住建部门对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展调查后暂停其涉案项目网签资格，并对存在超备案价格销售、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出了行政处罚。可见，上海地区各行政部门对超备案价格销售的处罚力度不容小觑，房地产开发企业不应忽视这一法律风险。

本文从相关规范性文件出发，结合相关案例，分析商品房销售价格超过备案价格这一行为存在的法律风险，并提供风险管理建议。

一、超备案价格销售的法律风险分析

（一）行政责任风险

对开发商来讲，行政责任风险是对公司整体来讲影响最大且较难化解的风险。我们检索了近十年来各阶段法律法规及政策对于超备案价销售的规定及要求，收集整理部分案例如下：

1、没收违法所得、罚款

《上海市价格管理条例》（2010修正；发文机关：上海市人民代表大会常务委员会；生效日期：2010年09月17日）第二十一条规定，“经营者应当遵守价格法律、法规和规章，执行政府定价和政府指导价以及政府的行政措施。定价时应当遵守本条例规定的原则，实行诚实、公平、公正交易和信用服务。”

第三十三条规定，“违反本条例规定，由价格监督检查机构依照下列规定实施处罚：……（四）违反第二十一条第一款、第三款规定的，没收违法所得，处违法所得一倍以上三倍以下或者一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处违法所得三倍以上五倍以下或者一万元以上五万元以下罚款。”

【案例】上海市物价局作出的第2220170001号《行政处罚决定书》（来源：上海市发展和改革委员会“新闻中心”；发布日期：2017年3月1日）

事实情况：2016年4月，华润超智房地产开发有限公司在获得华润置地九里园楼盘预售许可证时向住房行政管理部门备案了一房一价表，表中载明的商品房价格为备案价。在楼盘开盘后，该公司较备案价上调了部分房源价格，并按照上调后的价格对外销售，但未向住房行政管理部门履行重新备案或备案调整手续。

认定及处罚：上海市物价局认定，此行为违反了《上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>实施意见的通知》（沪府办发〔2013〕20号）、《上海市发展改革委关于贯彻落实<商品房销售明码标价规定>的通知》（沪发改价督〔2011〕006号）与《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市〔2009〕213号）等规定的行政措施，属于《上海市价格管理条例》第二十一条第一款规定不执行“政府的行政措施”的违规行为。且近年来，本市不断加强对房地产市场监管、调控，再三警示经营者必须依法合规经营，该公司仍实施上述违规行为，且情节恶劣，社会影响较大。根据《上海市价格管理条例》第三十三条第一款第（四）项，决定对该公司处以人民币伍万元罚款。

2、暂停涉案项目网签资格

《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（沪建房管〔2017〕375号；发文机关：上海市住房和城乡建设管理委员会；生效日期：2017年5月3日）规定，“六、各区房管部门要进一步强化市场监管，督促房地产开发企业维护好销售现场秩序，避免出现聚集排队购房情形，不得人为制造销售紧张气氛。加大对炒卖房号、哄抬房价等违规行为的查处力度。对涉嫌违规的房地产开发企业和房地产经纪机构，一经查实，一律暂停网签，降低直至取消房地产开发企业资质，并列入行业信用管理‘黑名单’。涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。”

【案例】2016年10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。

认定及处罚：如下8家房地产开发企业（项目）因涉嫌擅自提价销售被立案调查，并被暂停涉案项目网签资格：①上海胜通房地产开发有限公司（恒盛豪庭项目）；②正荣御园（上海）置业发展有限公司（正荣美兰观庭项目）；③上海湖山房地产开发有限公司（香颂丽景园项目）；④上海禾启房地产开发有限公司（崧泽华城泰禾苑项目）；⑤正荣御天（上海）置业发展有限公司（正荣景苑项目）；⑥上海坤辉置业有限公司（坤辉尚景苑项目）；⑦华润超智房地产开发有限公司（华润置地九里园项目）；⑧上海三花颐景置业有限公司（惠南颐景园项目）。

（二）民事责任风险

我们通过中国文书裁判网、威科先行等公开网站查询相关的裁判案例，可以发现法院的裁判观点相对比较统一，直接判决开发商返还差价或承担其他赔偿责任的案例较少，法院一般认为只要买卖合同是真实的意思表示，且不违反国家强制性规定的，则合同即合法有效；至于涉及到违反行政管理规定的，则应由相关部门进行处理，但这并不影响双方签订的合同效力。

【案例】苏丹、瞿丽莉与上海垄汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案，上海市浦东新区人民法院，（2017）沪0115民初57125号

法院裁判认为：苏丹、瞿丽莉作为完全民事行为能力人，在清楚系争房屋的坐落、销售价格等信息的情况下与被告签订的《定金合同》及其附件、《出售合同》合法有效，双方应按约履行。现苏丹、瞿丽莉支付了《出售合同》约定的全部购房款，也实际取得了系争房屋的产权，上述合同已经实际履行完毕。房屋的对外销售价格高于其在相关部门的备案价格，违反了相关的行政管理规定，应由相关部门进行处理，但并不影响双方签订的合同效力。苏丹、瞿丽莉与上海垄汇房地产开发有限公司所签的《定金合同》及其附件、《出售合同》系双方房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，合法有效，双方应严格按约履行。

【案例】陶惠刚与正荣御天（上海）置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案，上海市青浦区人民法院，（2017）沪0118民初8704号

法院裁判认为：行政处罚决定书已认定商品房销售价格不属于政府指导价或政府定价，而是实行市场调节价，由经营者进行定价。正荣御天（上海）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）超出备案价销售未重新备案的行为属于不执行政府行政措施，违反的是政府行政措施，并非违反法律、行政法规的强制性规定。《价格法》第41条规定的价格违法行为，应指违反价格法第14条中列举的各种价格违法行为，其中兜底条款“法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为”应指违反法律、行政法规效力性强制性规定的不正当价格行为。而《价格法》第12条、《上海市价格管理条例》第21条第1款的规定属于法律、地方性法规的管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。故本案正荣公司超出备案价销售未重新备案的行为并不构成价格法第41条规定的价格违法行为。

（三）刑事责任风险

依据《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》第五条规定，“各区房管部门和价格监管部门要加强对商品住房及其地下车库（位）等附属设施租售的指导和监管，对未按本通知要求执行的房地产开发企业，一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的，移交司法机关处理。”从上述规定来看，实务中存在因违规被追究诈骗罪等刑事责任的风险。

二、超备案价格销售的法律风险防范建议

（一）超备案价格销售相关法律法规的具体规定及适用

经查询，现行有效的相关法律法规及具体规定如下：

1、《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市〔2009〕213号；发文机关：上海市住房保障和房屋管理局，生效日期：2009年7月1日）

2、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号；发文机关：住房和城乡建设部，生效日期：2010年4月13日）

3、《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（沪房管市〔2010〕246号；发文机关：上海市住房保障和房屋管理局，生效日期：2010年9月2日）

4、《上海市价格管理条例》（2010修正；发文机关：上海市人民代表大会常务委员会，生效日期：2010年9月17日）

5、《上海市发展改革委关于贯彻落实<商品房销售明码标价规定>的通知》（沪发改价督〔2011〕006号；发文机关：上海市发展和改革委员会，生效日期：2011年5月10日）

6、《关于本市贯彻<国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>实施意见的通知》（沪府办发〔2013〕20号；发文机关：上海市人民政府办公厅，生效日期：2013年3月30日）

7、《严重违法失信企业名单管理暂行办法》（国家工商行政管理总局令第83号；发文机关：国家工商行政管理总局；生效日期：2016年04月01日）

8、《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（沪建房管〔2017〕375号；发文机关：上海市住房和城乡建设管理委员会，生效日期：2017年5月3日）

9、《关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》（沪建房管联〔2017〕657号；发文机关：上海市住房和城乡建设管理委员会上海市物价局，生效日期：2017年7月21日）

10、《关于进一步加强商品房销售监管规范市场秩序相关工作的通知》（沪建房管〔2017〕651号；发文机关：上海市住房和城乡建设管理委员会，施行日期：2017年7月20日）

从上述规定可看出，如房地产开发企业存在超备案价格销售行为的，具体可能面临的行政惩处措施如下：

（二）对房地产开发企业的具体建议

1、密切关注相关法律及政策动向，加强销售价格备案的内部管理

（1）严格遵守价格备案的时间节点

《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》第四条规定，“房地产开发企业申请商品房预售时，应当持商品房销售方案及《上海市房地产转让办法》第三十二条规定的其他材料，一并向房屋所在地区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。区县房屋管理部门应当在商品房预售许可的同时，办理商品房销售方案的备案，并开具《商品房销售方案备案证明》。”第五条规定，“房地产开发企业现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当持下列材料，向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。”

因此，房地产开发企业应根据上述规定，严格遵守上海地区商品房销售的重要备案时间节点，预售商品房销售方案应当在房地产开发企业申请商品房预售时进行备案；现售商品房的，房地产开发企业应当在申请新建商品房所有权初始登记前进行备案。

（2）严格遵守价格备案的程序性要求

《上海市住房保障和房屋管理局关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》规定，“二、各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核。房地产开发企业应当按照申报价格对外销售，调价周期、幅度应当符合已备案的销售方案。房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。”

《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》规定，“三、商品住房项目中保留自有的房地产不符合‘少量、合理’的原则、商品房定价不合理等，应当要求房地产开发企业修订销售方案，重新申报备案。”

因此，房地产开发企业应根据上述规定，严格遵守上海地区商品房销售方案的程序性要求，若商品住房项目备案经过审查被认定为定价不合理等，备案方案应当进行修改，并重新备案；若最终的销售价格超出备案价格，应当重新进行备案。

2、加强对商品房销售合同的履约管理

虽然从目前的司法实践来看，法院判决房地产开发企业返还差价或承担其他赔偿责任的案例较少，但是在司法实务中不排除购房人通过行政投诉的方式“曲线救国”。一方面，购房人到行政主管部门进行投诉，要求房地产开发企业修改价格，行政主管部门依职权，责令房地产开发企业限期改正，按备案价对外出售。另一方面，如房地产开发企业因超备案价销售而被暂停网签，将可能导致开发企业无法按照合同约定的期限及时为购房者办理网签手续、提供贷款所需条件、按期交房乃至办理房屋的产权证，从而引发连锁的逾期履约后果的，购房者可能依据合同约定主张追究开发企业的违约责任、赔偿责任等，开发企业甚至面临群体性诉讼纠纷。

房地产开发企业应及时监测商品房销售合同约定的履行中情况，重点关注合约中各项时间节点，在出现因超备案价销售被要求整改导致逾期履约的风险时，妥善疏导购房者的情绪，并尽可能与购房者进行调解，避免矛盾的激化。

3、重视并积极妥善应对相关部门的行政处罚

面对行政机关针对超备案价销售情况提出的行政要求，如约见、会谈、说明、汇报等，房地产开发企业应协助其了解情况并做好配合工作，可就上海地区商品房销售的重要备案时间节点和企业实际的备案情况向行政机关作说明，并就备案价格和实际价格的差异原因向行政机关作出合理化解释、补充其合理性依据，以积极妥善方式应对行政部门的行政处罚。