​作者：金茂律师事务所  丁钰 律师

在民事与行政交叉领域没有什么比不动产登记更摄人心魄的了。

尽管《不动产登记暂行条例》第二条第二款列明：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”但该条只是简单描述了不动产登记概念的表层，并没有揭示不动产登记的本质——它到底是什么性质的行为？

长久以来，民法和行政法领域使用了两套彼此平行、但勉为其难时又不得不交叉的概念体系：

民法之物权法通说认为，不动产登记是不动产物权的公示方法，至于究竟是采公示生效主义还是采公示对抗主义，各国物权法自有不同安排；而行政法则在通说上表现为：不动产登记系行政行为，系行政确认行为，系可诉的行政确认行为。

因民法、行政法各自为阵，各自使用民法学方法论或行政法学方法论，导致似乎两者之间的对话永远不在一个频道上：置于物权变动模式之下不动产登记总是和物权善意取得挂钩、置于行政登记之下的不动产登记总是竭力与行政许可划清界限的同时，反复强调对登记权力的监督和制约。

故此，衍变出的关于不动产登记性质的研究成果不外乎“公法行为”“私法行为”两个大的方向；即使在行政行为的分类上又牵涉到行政法律行为、准法律行为以及行政事实行为这样的细分差异，仍然不能跨越民事、行政之间的楚河汉界。

然而人人都知道这样的分离研究是解决不了当下越来越多的登记民事行政交叉问题的，但因为民事诉讼和行政诉讼的分野，即使2015年5月1日以后施行的《行政诉讼法》明确可以一并审理此类案件的民事和行政部分，大量因不动产登记引起的纠纷泾渭分明地分两步走——要么先民后行，要么先行后民，总归民行同步的并不多见。

实践中也越来越暴露出此种操作的缺陷——比如，在民事和行政法律关系粘合度过高、无法区分时，民、行谁先谁后就会影响案件审理方向从而导致审理阻滞；再比如，民事和行政混合侵权时，如何界定民事主体和行政机关因不动产登记错误导致的侵权责任大小因审判组织不同、裁判标准不同也会带来审理结果的差异。

以上种种问题如果交织民事执行程序，则更加复杂，相当一部分抵押权行权的执行异议因登记问题而起，但最终民事、行政、执行三个方向的司法活动直接导致更多当事人参与其中，初始问题未解决，第三人、案外人的问题又被托举出水面，给案结事了形成困扰。

究竟应当如何理解不动产登记行为的性质，成了解决实践难题时不可不面对的基础问题，是时候民法和行政法要基于不动产登记本质进行对话了。本人孤陋，基于一些基础理论支撑研究不动产登记浅尝辄止，并没有着手于第一手域外不动产登记资料作深度研究；本文亦只是办案之余结合实务工作所作粗浅思考，行文为方便读者在线阅读的同时，考虑到微信公众号平台用户阅读体验的特点，并未严格依照学术研究范式，一并向读者说明。

【探索不动产登记的源与流】

不动产登记制度既古老也常青，是人类经济生活、私权保障历史进程中伟大的制度发明。促使物权从债权中分离的，正是物权行为的存在；而与物权相伴而生的概念是物权行为。何为物权行为？虽然对它的定义存在分歧，但至少在不动产物权行为的概念上，都要包括物权的意思表示以及登记行为的存在，至于登记是物权生效要件还是成立要件则有分歧。

王泽鉴认为，物权的意思表示（包括物权的合意）本身即为物权行为（单独行为与物权契约），登记或交付则为其生效要件。

姚瑞光认为，物权行为者由物权的意思表示与登记或交付相结合而成之要式行为也。

（王泽鉴：《民法学说与判例研究》，北京大学出版社，2015年8月第1版，第1363页。）

起初人们还不那么关心登记行为是民法的还是行政法的，人们只是关心登记官到底是不是要审查物权的原因行为比如债权关系、债法契约的实质部分。有历史记载的是，普鲁士时期法令确实要求登记官作实质审查，市民们认为既无效率也妨碍了交易。19世纪的德国社会更希望摒弃旧的登记制度而是采用物权无因性理论、仅仅审查物权行为本身。

这样看来，物权行为有了立法上的用武之地，1872年《普鲁士土地所有权取得法》采纳了这个观点；从事无巨细的实质审查到采纳物权无因理论而作形式审查，大概用了将近百年的时间。萨维尼的功绩在于将物权行为和债权行为在体系上进行明确的分离，其后，辉煌的德国民法典正式把萨维尼的物权无因性理论以法条的形式予以明确，直至影响许多大陆法系国家物权制度的规范。

然而我国《物权法》并没有明确采纳物权行为理论，也没有认可物权无因性，这种似是而非的态度让不动产登记蒙上了更为神秘的学理面纱——它到底是不是物权行为的要件、还是国家行政行为的必要组成部分？并不明确。

小结：历史角度看，不动产登记肯定是不动产物权变动的重要条件，而不论是生效条件还是成立条件；所以它肯定与私法行为有关。

【为什么对不动产登记的性质持续性疑惑？】

物权行为从债权行为中剥离出来，是德国民法留给世界的理论贡献。然而并不是所有大陆法系国家都需要物权行为理论，有的国家解释本国的民法并不认为本国民法存在物权契约，而所谓物权上的变动则是直接来源于债权行为，比如法国。

再看我国，《物权法》并没有明确承认物权行为的存在，典型的体现就是《物权法》第十五条。该条对物权行为理论态度闪烁其词，基本回避了物权行为概念，反而有点类似于法国模式——当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

然而《物权法》第九条则明确，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条规定又明显符合了物权行为登记生效主义的基本立场。

于不动产登记而言，一国物权法立法究竟对其如何定位，若一日不清晰，则人们对不动产登记性质的疑惑每日持续。

实践中，普遍认为诸如不动产抵押权需以登记为抵押权生效标志，但问题是未办理抵押权登记的抵押合同效力应当如何处理呢？如果，不动产抵押权的登记是抵押权作为物权的生效要件，那么显然这抵押权不因抵押合同生效而生效；但抵押合同本身是物权契约还是债权契约？实践中仍然不作归类，而是就抵押合同论抵押合同，抵押合同自订立时生效，只不过抵押权未登记不生效。

又问，抵押权未生效，抵押合同中约定的担保责任是否存在？这确实在诸多案例中出现了上述纠结的场景，而观察类似（2017）最高法民申1350号案件的裁判要旨，最高法认为，双方当事人签订抵押合同，而未办理抵押登记手续的，抵押权不成立，但抵押合同成立并生效，抵押人应按照抵押合同约定，履行抵押担保义务。当债权人要求抵押人承担抵押合同上的担保义务时，抵押人应当以抵押物的价值为限承担责任。

近期出台的“九民纪要”第六十条重申了上述要旨，即“不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任”。

显然，这是一种绕开不动产登记性质而直接穿透担保责任的变通，体现了超越“外观主义”而触达真实权利保障的民法思维。现代社会民商事交易往来十分复杂，“未办理不动产登记”的场景不仅仅发生在上述举例的抵押案件中，还有商品房买卖交易中的未办理登记的买受人物权期待权问题。如果按照纯粹外观主义，未办理转移登记的不动产均属于原所有权人的财产，如果原所有权人成为破产案件的被申请人、执行案件的被执行人，上述不动产岂不是悉数属于破产财产、被执行财产的范围吗？

“九民纪要”运用多个条文对上述种种“未经登记”的、涉及真实权利保障问题的情况进行了补救：比如第一百二十五条，兼顾了传统外观主义之不动产登记生效的法效果的同时，允许符合条件的善意第三人对抗登记生效主义——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条有关商品房消费者就执行案件中主张所购房屋不属于执行财产的执行异议之诉予以部分支持的条件正是对不动产登记生效传统外观效果的突破。

崔建远教授发表在《清华法学》2019年第5期的《什么是民商法上的外观主义》一文近日在法律圈广泛传阅，其中就有对物权公示制度的反思。笔者认为对物权公示制度的反思，也正好有利于我们对不动产登记性质的反思。

近年来，由于实践中部分民商主体不诚信地利用了外观主义的死板，自以为深谙法律制度的“漏洞”，在专业和非专业法律人士的参与下，共同使用各类“套路”设计了很多跳脱诚信这一民法之基本准则的交易模式和逃脱民事责任的“方案”，充分暴露了物权公示制度本身的一些弊端。

但这些弊端是不动产登记本身造成的吗？显然不是。

文明社会的不动产登记就是确认产权所使用的一种依托国家公权力、公信力作为信誉担保的记载形式，至于不动产登记是否参与、如何参与物权变动，在其中发挥成立的作用、还是生效的作用、还是公示对抗的作用，还不是依赖于各国物权制度的自身设计？

小结：如果这样的制度设计不完全依赖于完整的物权行为理论，那么其性质持续性地被社会经济发展所裹挟而不断被动态解释成各种形态，也并不意外。所以此时此刻，人们对不动产登记性质产生各类归类的疑问恰恰是正常不过的现象。

【在民法和行政法之间的不动产登记性质之辩】

我们去探索不动产登记的性质时，不得不去探究物权行为理论和物权无因性理论；而这两组重要的学说理论在一国的立法上并没有明确体现时，人们对不动产登记到底在物权变动中起到什么作用自然不会非常清晰，也就产生了对它的性质持续性的困惑。而这场持续性的困惑不仅会影响民法也会影响行政法。

物权变动公示公信的提法中两次提到了“公”字；尽管不动产登记系物权变动需要而产生的行为，但它确实使用了公法、受制于公法并且接受公法（主要是行政法）的监督。因此，我国台湾地区民法学者认为：不动产之登记系公法上之行为，得否作为私法上法律行为之部分，似有研究余地。（王泽鉴：《民法学说与判例研究》，北京大学出版社，2015年8月第1版，第1363页。）上述民法学者的观点，也基本得到了该地区行政法学者主流观点的呼应与认可：不动产登记是一种能够产生私法效果的行政处分行为。

之所以两方学者能够在公私法对待不动产登记的态度上如此一致，恰恰是因为物权行为理论在其法体系内深得人心且立法上亦参考德国作了明确回应、实践中又以该理论予以操办，形成了私法和公法的内在统一。

不动产登记行为作为国家公权力机关参与并管理的公共事务，当仁不让地属于行政法需特别关注的领域。民法学者程潇指出，不动产登记属于私法领域中国家行政事务。（程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社，2018年11月第2版，第60页）这亦肯定了不动产登记的行政性，但民法学者总是挂怀地提出这样的警示：国家进行的不动产登记并非是对当事人的民事活动的行政管理，而是服务于该民事活动，以维护交易的效力与安全为其全部目的的行政活动。

理论界，由于长期以来民法和行政法学者各自为阵，导致各自运用各自理论工具进行解读，往往不在一个平面上。实践中，民商事审判但凡涉及公法问题均止步于此，释明当事人应当通过行政复议或者行政诉讼对因不动产行政登记产生的公法争议进行救济，也就不再深入研究登记背后的本质其实还是私法问题。

先观察行政法理论界对不动产登记性质问题的认识：通说是一定要将其归类为某一种行政行为的；传统行政行为理论的精髓在于行政机关在行政处分中有单方意思表示从而对当事人产生公法上的权利义务关系。然而正如章剑生教授所指出的那样：不动产登记过程中，何以见得存在行政机关的单方意思表示？（章剑生：《行政不动产登记行为的性质及其效力》，载《行政法学研究》，2019年第5期。）物权变动显然是私人主体之间有关物权变动的意思表示决定着登记的权源依据。因此，行政法实务领域主流观点认为它是“具体行政行为”，明显与上文民法历史中探根溯源结果不一致——不动产登记应挂钩物权行为而并不直接挂钩行政行为。

但考虑到我国不动产登记部门承担统一不动产登记职责，具有一定公共管理职能，且这种公权对私权的渗入也愈加增强，完全抛弃行政管理规范看待不动产登记行为本身，亦有失偏颇。故有观点认为不动产登记行为系一种叠加了公法行为与私法行为的复合行为。

笔者认为，纯粹行政法原理不会允许在依申请行政行为中混入复合意思表示，即双方行为存在双方意思表示达成合意，比如行政契约行为；然则登记行为中的意思表示只能是私法的意思表示，只不过通过行政登记的程序和规范达成了对不动产市场的整体规制效果。

举例而言，违法建筑不得办理登记，即使双方钱物已交割；这就是不动产登记附带出的公法管制效果。那么，是不是因此就可以认为不动产登记行为天然体现行政管理职权、进而认为该行为属于行政行为或者形成公私复合行为的可能呢？答案应当是否定的，因为对违法建筑物的直接管制手段是通过建筑物规划行政许可的方式，而不是通过不动产行政登记的方式。

因不动产登记核心意思表示并非公法上行政机关的单方意思表示，所以对不动产登记行为的性质做“行政处分”的理解，似与私法行为的公示效果不一致，也不符合行政处分的基本原理；作公私法行为的复合理解也不符合不动产行政登记的本质，因为一个法律行为不能同时存在两种不同的意思表示。

同时，不动产登记达成公法上对合法建筑物产权的保护、对违法建筑物产权的否定性排斥并非不动产登记的直接目的，而是因为对物权公示法律效果的肯定而附带产生了一定程度的行政管理效果——但它实质上还是私人财产权利的公示结果，故达不到行政行为的另一个构成要件——为完成特定行政管理目标。

既然不是“行政处分”、行政法律行为，那么它是不是行政事实行为呢？鉴于我国《行政诉讼法》对行政事实行为主要作超越职权等违法否定限缩理解，似乎将不动产登记行为冠以行政事实行为亦不恰当。那么，实在不行将其称之为准行政行为可否？过于草率了。实际上，无论是行政事实行为还是准行政行为，都是行政处分衍生出的编外概念，他们自身的内涵和外延都没有严格的界限，至于称之为行政事实行为还是准行政行为，又有多大的差别呢？

小结：笔者既不赞成将不动产登记行为的性质定性为行政行为，也不赞成将其定性为公私法复合行为；同时认为将其定义为行政事实行为和准行政行为亦不妥当。不动产登记的行为性质应当围绕物权变动的公示效果而展开，不能因为其具备使用了行政行为的“程序”、救济渠道（复议和诉讼）等特征就忽略了私法意思表示的本质。

在物权行为理论没有落地、行政行为理论在我国尚且未完成统一架构的情况下，不动产登记的性质不宜过早下定——如确需下定，则笔者赞同将该行为单列为物权公示行为，回归到物权法生母的怀抱中，而淡化其“行政管理”的色彩。

【物权公示是否以行政机关行使登记权为必要】

通过上一节的分析，不知有多少读者能够慢慢接受不动产登记行为不属于行政处分？如果非要说必须坚持这样的性质界定的话，也无非是解决其救济渠道的问题——若不依我国《行政诉讼法》的要求、称其不属于《行政诉讼法》上的“行政行为”，将无法通过行政诉讼的渠道进行救济，行政复议亦然。

故回归到现实，不得不再次勉为其难称之为“可诉的行政行为”。这样的做法无疑是为了配合《行政诉讼法》的受案范围要求而将实体法削足适履，以期能够形成从登记程序到登记错误的救济、一套完整的不动产登记制度规范。但这样的说法和做法都是以结果倒推过程的唯心之说。

不动产登记的核心法效果就是物权变动的公示与公信。何为物权的公示？一种取信于社会公众的外部表现方式。作为绝对权的物权有高度的排他性，若外界无法知悉物权归属则难免使物权不受外人干预、过于频繁的交易若无物权公示则必然带来人性之恶对于交易秩序的破坏。

公示，以权威、公允之外化形式使物权变动透明公开；公信，以国家行政权为保障，彰显社会最高信用兜底。

熟悉各国不动产登记制度差异的，普遍知悉世界范围内存在着实质权利审查的托伦斯登记制度（澳大利亚式）和权利登记制度（德国式）、形式审查且登记仅为对抗要件的契据登记制度（法国式）。

其中，托伦斯登记和权利登记的共同特色均是登记实质审查，只不过托伦斯制度的公法性更弱，因为不强求一切土地必须申请登记，但权利登记则要求一切土地权利必须进行登记，以体现国家层面对不动产物权全局管理秩序的需要。

托伦斯登记的另一特点在于建立了赔偿基金制度用以处理登记错误带来的赔偿问题，而在权利登记制度中同样因公法介入导致：如产生登记错误则无基金支持，需通过国家赔偿的方式予以救济。

我国现有不动产登记制度属于哪一种呢？可能是另辟蹊径的，很难归入到上述三个门类中。况且传统的三种分类都在相互融合、彼此汲取有益成分相互补充。只是这三种登记制度中，不动产登记机关依然是行政法上的公权力机关。

似乎也只有行政机关才同时具备“公示”和“公信”两项功能。

笔者曾经假想，既然不动产登记核心是私权的公示和公信，那么其行政管理性自然比较弱，可不可以想象一下：若登记机关非为行政机关，为一般私人主体可否？答案是否定的。因为，不动产登记的两“公”本质——公示、公信，只有行政机关的公共性可以匹配这样的要求。

特别是在我国不动产产权概念和意识有待进一步清晰明确时，突然由非行政机关的第三方组织操办登记，势必形成整个不动产登记体系化的动荡；但具体事务性工作、技术性工作是否可以以行政委托的方式进行？此处不妨可以从效力和信息管理的角度进行思考，本文不再展开。

小结：世界范围内来看，无论采用何种不动产登记制度，行政权注入“公示”和“公信”，有且只有行政权的公共性才能匹配不动产登记核心法效果——物权变动的公示和公信力的实现。

【不动产登记错误的归责原则问题】

囿于篇幅本文不再介绍不动产登记一般程序，本文即将进入核心问题——登记错误的救济问题：

登记错误的表现种类繁多：大错与小错，有心与无心之失等等，我国台湾地区的“土地法”第六十八条规定了不动产登记错误的两种形式——登记遗漏和登记虚伪。（程啸：《不动产登记法研究》，法律出版社，2018年11月第2版，第894页。）

所谓登记遗漏就是指应登记事项未登记，漏人、漏他物权等等；所谓登记虚伪则表现复杂一些，明知不实仍作虚假登记等等。上述两种归类可借鉴到描述不动产登记错误的一般场景中来。

登记错误的归责原则在世界范围内亦区分过错责任和无过错责任。上文分析了三种不同登记制度，因不动产登记制度的不同，登记错误的归责原则亦有所不同。偏偏我国《物权法》第二十一条第二款语焉不详：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

这到底是过错责任还是无过错责任呢？

笔者认为，若严格按照《物权法》上述规定的字面解释，很难得出是过错责任的结论。这句精炼到诡异的表述，其背后需要表达的立法态度依然是暧昧不清的——单看字面，没有一个字体现“登记错误”的主观问题，都只是客观陈述了登记错误作为法律事实的存在。

既然《物权法》难以给到肯定的答案，我们随意挑选一个不动产登记单行法律、法规、规章进行比对且结合《国家赔偿法》这一根本赔偿大法来看，如无特别规定是无过错责任，作为侵权责任的归责原则在过错识别的问题上只能首先是过错责任。

小结：我国不动产登记错误的赔偿责任归责原则是过错责任，接受且期待反驳。

【抖抖霍霍的行政诉讼一并解决民事争议之不动产登记领域应用题】

行政诉讼在行政登记类案件中一并解决民事争议并非是2015年新《行政诉讼法》颁布实施后的首创，但因理念与责任等问题，让向来保守的行政法官贸然审理新类型案件很难；加之2010年11月18日施行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》【法释（2010）15号】字里行间里无不体现着“民行先后处理”的精神，一并办理的案例并不多见。

2015年5月1日新《行政诉讼法》颁布实施，其第六十一条第一款规定：“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。”即便如此，时至今日，近五年的时间里这样的案件还是不多，究其原因——没人提此类诉请是一方面，而法官们不会审、不想审可能也是重要原因。

关于一并审理的诉讼程序问题，即立案、审判组织、起诉期限、诉讼时效等等本文不想过多纠缠，毫不客气地讲，当前研究行政诉讼起诉条件的文章滥觞，和行政案件庞大裁定驳回起诉的体量交相辉映，周旋于此，往往忽视了实体问题——就一并审理不动产登记类案件的民事争议，到底审什么、如何审？

2018年2月8日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》中关于在行政案件中一并解决民事争议规定了诉讼程序性事项，没有、也无法对特别针对因不动产登记错误导致的行民交叉问题作出特殊规定，因为这是一部关于诉讼法的整体司法解释。

其中关于裁判方式问题第一百四十二条明确了行政争议和民事争议应当分别裁判的问题。

笔者认为，这样分别裁判的方式并不利于不动产登记错误中民事侵权行为和登记机关行政侵权行为的混合过错案件的实质解决，特别是需要一并解决行政赔偿和民事赔偿问题时，此时登记机关的过错和民事侵权的行为人过错属于共同侵权责任，分属于不同裁判文书，很难起到一并解决民事行政交叉问题的积极效果。

但民事和行政诉讼原理的较大差异在诉讼标的上亦很难融合，立成一个案件确实存在技术上的难题。

小结：若维持现有民事、行政诉讼制度体系化现状不变，是否可以在一个民事、行政交叉案件中先定盘基础民事行为的效力进而确定权源基础丧失后的不动产登记行为否定性评价，旋即征求各方当事人意见，是否新立行政赔偿案件请求登记机关赔偿呢？笔者对此拿不准，本文登出后，欢迎感兴趣的网友积极留言。

【登记机关的过错豁免】

长期以来登记机关自己为严格限定自身赔偿责任的范围，往往对不动产登记错误中的登记机关及其工作人员过错极力缩小追责范围。迄今为止，仍有诸多不动产登记部门认为自身只承担对相关申请文书的书面形式审查义务。

尽管“未尽合理审慎职责”这一金科玉律在司法机关看来是一种不低于形式审查标准、不高于实质审查标准的复合型标准，但并没有说透登记机关过错豁免的具体边界在哪里。

小结：过错应当区分故意和过失两种主观状态。故意，自然不在话下；难点在于过失问题的认定，法理上任何责任不以强人所难为底线要求，故此，登记机关作书面审查，不能苛责登记机关超过自身可预见性承担过错责任，此时登记错误的全责在于民事侵权行为人；若登记机关未尽到合理的注意义务，对于重大且明显的登记材料审查不实所导致的行政和民事复合型侵权，应当按照各自的过错比例大小承担按份责任。

【不动产登记错误之民事行政共同侵权案例】

（2014）镇行赔终字第0007号“王某某诉丹阳市住房和城乡建设局房屋登记行政赔偿案”是一个民事侵权和行政侵权共同导致的不动产登记错误典型案例。

在该案中，登记机关应当发现而没有发现申请人申请办理抵押权登记时，所提交的身份信息明显与原始登记资料不符而导致第三人民事权利因抵押权登记被撤销受损。生效判决认定，“相对于吉某某等人故意隐瞒事实、提供虚假材料并构成犯罪的一系列行为而言，疏于查验，没有尽到合理审慎职责的被上诉人，对错误抵押登记，应负次要责任。”

这样的主次区分是否合理，有待后续评价。根据裁判文书中体现出的案情，最终登记机关愿意承担全部损失的三分之一，法院照准。而冒用他人身份资料办理抵押登记的民事侵权行为人名下却无可执行的财产，最终终结了刑事案件退还赃款的执行程序。

疑问：此案是否有更好的处理方案？

【设立不动产登记赔偿基金】

上一则案例中，可以想见，在采纳无过错责任的托伦斯登记制度中，赔偿基金能够给到类似当事人不高于最高赔付金额的赔偿款，明显优于现状之处理方式。同时基金有基金的原理，不少已经设立登记赔偿基金制度的国家和地区，运转效果良好；我国不动产登记收费资金池理论上应该庞大，设立统一不动产登记赔偿基金却非一朝一夕，除了需要法律制度以外，还需要一定金融概念加以保值增值，真正能够降低登记机构的赔偿风险。

基于建立不动产登记赔偿金的呼声越来越高，部分地区甚至已经先行试水，比如江苏省南通市不动产登记中心与保险公司进行合作，建立了“南通不动产登记责任保险制度”等等。

效果如何，拭目以待。

注：本文酝酿时间过长，写作时间断断续续一周左右，是一篇偏执想要一手挽住民法、一手挽住行政法的持续思考的结果，如有不当，欢迎指正。