作者：金茂律师事务所 许智尧 律师 苏明珠 律师
2020年09月07日，住房和城乡建设部发布《关于<住房租赁条例>（征求意见稿）公开征求意见的通知》。2025年07月16日，中华人民共和国国务院正式发布《住房租赁条例》（以下简称“《条例》”），共7章50条，涉及规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容，《条例》自2025年09月15日起施行。
近年来，我国住房租赁市场规模持续扩大，租赁市场在解决新市民、青年人居住需求方面发挥着关键作用。然而，市场发展长期面临结构性矛盾，押金克扣、暴力驱离、群租乱象等问题频发，此前主要依赖《民法典》和地方性法规调整，缺乏全国统一的行政法规，导致监管标准不统一、执法依据分散。在此背景下，国务院出台《条例》，旨在通过法治化手段重构市场秩序，推动租购并举住房制度落地。本文围绕《条例》全文条款进行梳理和解读：
一、确立住房租赁市场法治基石
《条例》旨在“规范住房租赁活动，维护当事人合法权益，稳定租赁关系，促进市场高质量发展”，首次以行政法规形式将“租购并举”上升为国家战略。适用范围限于“城镇国有土地上住房租赁”，集体土地租赁需待后续政策衔接。强调“市场主导与政府引导结合”，为分类监管（如企业与个人房东差异化管理）提供依据。
同时确立住建部门统筹、地方房产部门执行、多部门协同的监管体系，并要求建立跨部门数据平台，实现民政、教育、税务等信息互通，为承租人享受公共服务提供技术支撑。
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第1条
为了规范住房租赁活动，维护住房租赁活动当事人合法权益，稳定住房租赁关系，促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度，制定本条例。
第2条
城镇国有土地上住房租赁活动及其监督管理，适用本条例。
第3条
住房租赁市场发展应当贯彻党和国家路线方针政策、决策部署，坚持市场主导与政府引导相结合。
第4条
国务院住房城乡建设主管部门负责全国住房租赁活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作。县级以上人民政府市场监督管理、公安等部门依照本条例和其他有关法律、法规的规定，在各自的职责范围内负责住房租赁活动的监督管理工作。
第5条
国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。国家鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
第30条
县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。
二、出租与承租：构建权责对等的契约框架
2.1.租赁住房的安全与合规
当前住房租赁市场中，部分房源长期存在设施老化失修、卫生环境恶劣、安全隐患突出等问题，其中“隔断房”违规分割空间、“甲醛房”室内污染超标等现象尤为典型，已成为直接危害租客人身安全与健康的顽疾。针对此类乱象，《条例》第7条构建了刚性约束框架：明确用于出租的住房必须全面符合建筑结构、消防安全、燃气使用、室内装修等领域的法律规范及强制性标准，从硬件层面划定安全红线；严禁将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住功能空间单独作为居住用途出租，从空间属性上阻断违规改造的源头；同时要求设区的市级以上地方政府制定单间租住人数上限与人均最低居住面积标准，通过量化指标保障基本居住条件。
这一规定的核心价值在于从源头筑牢承租人居住权益的保障网：既以强制性标准确保租赁住房具备安全可靠的基础条件，从根源上防范房屋质量问题引发的安全风险；又通过规范空间利用与居住密度，在保障居住舒适度的同时，推动住房资源的合理高效配置，为解决租赁市场安全痛点提供了明确的法治依据。
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第7条
用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。
厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。
租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
2.2.合同管理全流程规范
租赁关系的模糊化与不确定性，是造成承租人权益受损的重要诱因。实践中，大量租赁行为仅以口头约定替代书面合同，缺乏明确的权利义务记载。这种情况下，一旦发生纠纷，租户往往因缺乏书面凭证陷入举证不利的被动局面，权益保障难以落实。
针对这一痛点，《条例》第8条作出明确规范：出租人与承租人须以实名方式签订住房租赁合同，且合同需向所在地房产管理部门办理备案手续。该规定既强化了合同的形式要件，又通过备案制度固定租赁关系证据；同时明确，若出租人未履行备案义务，承租人有权自行办理备案，从制度层面保障了租赁关系的可追溯性，为纠纷解决提供了基础依据。
同时《条例》明确了押金数额、返还条件必须书面约定，无正当理由不得扣减，通过此举将押金合法化。并授权市级政府建立租金监测机制，若涨幅超过市场指导价30%，承租人可申请调解或诉讼调整，以此建立租金调控机制。
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第8条
出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。
出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。房产管理部门应当提高住房租赁合同备案服务水平，不得就住房租赁合同备案收取任何费用。
出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。
第10条
出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。
第29条
设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。
2.3.行为边界与责任划分
《条例》对出租人的行为作出了严格规范，防止出租人滥用权利，损害承租人利益。另外承租人在享有居住权利的同时，应当履行相应的义务，合理使用和维护租赁住房，遵守法律法规和社会公德，不得对房屋及周边环境造成损害。
国家积极推动住房租赁市场健康发展，通过立法形式保障租购同权。《条例》首次以行政法规明确，出租人和承租人建立长期稳定的租赁关系可享受相应政策支持。根据规定，当住房租赁合同持续履行达到一定年限时，出租方可获得政策优惠，承租方则享有与购房者同等的基本公共服务权利。这一制度创新从法律层面确立了租房与购房在公共服务领域的平等地位，为实现"租购同权"提供了坚实的法治保障。
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第9条
出租人应当遵守下列规定：
（一）向承租人出示身份证明材料、拟出租住房的不动产权属证书或者其他证明其具有合法出租权利的材料，并配合承租人依法查询、核实拟出租住房有关信息；
（二）核验承租人的身份证明材料，不得将住房出租给拒绝出示身份证明材料的单位或者个人；
（三）不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。
第10条
出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。
第11条
承租人应当遵守下列规定：
（一）向出租人出示身份证明材料；
（二）安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线；
（三）未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构；
（四）遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为；
（五）对出租人依法确需进入租赁住房的，予以配合。
第12条
出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。
出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。
第13条
住房租赁合同连续履行达到规定期限的，出租人按照有关规定享受相应的政策支持，承租人按照有关规定享受相应的基本公共服务。
三、住房租赁企业：专业化运营的监管范式
为规范住房租赁市场经营行为，我国对住房租赁企业的市场准入和经营范围作出明确规定。住房租赁企业，是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。企业开展住房租赁业务需在营业执照中明确标注经营范围，否则不得从事相关转租业务。同时，租赁企业应当在设立后及时向主管部门报送开业信息，并在经营场所进行公示。在开展经营业务过程中也需要报送其经营的租赁住房信息及其变化情况，确保信息透明。
在资金安全与风险防控方面，住房租赁企业必须设立专门的资金监管账户，确保租金等资金安全。监管部门对挪用租金等违规行为采取严厉处罚措施。此外，为加强对市场主体的监管，对转租住房达到一定规模的自然人，要求其参照企业标准进行备案管理。
在信息披露与合规经营方面，严禁住房租赁企业发布虚假房源信息，违者将面临行政处罚。同时，企业需严格遵守个人信息保护规定，不得非法收集或泄露租客隐私。
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第14条
国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。
住房租赁企业，是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。住房租赁企业应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。
住房租赁企业出租住房，适用本条例有关出租人的规定。
第15条
住房租赁企业依法登记的经营范围应当使用“住房租赁”的表述。
住房租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息。房产管理部门应当将住房租赁企业开业信息向社会公开。
住房租赁企业应当在其经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等。
第16条
住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。
第17条
住房租赁企业应当建立住房租赁档案，如实记载相关信息，并健全住房租赁信息查验等内部管理制度。
住房租赁企业不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。
第18条
住房租赁企业应当按照规定向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送其经营的租赁住房信息及其变化情况。
第19条
从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定。
四、经纪机构：居间服务的行为边界
针对房地产经纪机构，监管部门强化从业人员管理，要求机构备案从业人员名单并规范执业行为，禁止从业人员同时在多家机构任职或私自承接业务。此外，经纪机构在提供居间服务时需履行房源核验义务，确保权属清晰，并编制规范的住房状况说明。
在资金管理和服务收费方面，明确禁止经纪机构代收租金、押金等资金，违者将受到处罚。同时，经纪机构需明码标价，公示服务项目和收费标准。此外，通过经纪机构签订的租赁合同，应由经纪机构负责办理备案手续，未履行备案义务的机构将面临高额罚款。这些措施旨在规范市场秩序，保障租赁双方合法权益。
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第22条
住房租赁经纪机构应当将其从业人员名单向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门备案。住房租赁经纪机构的从业人员不得同时在两个或者两个以上住房租赁经纪机构从事业务。
住房租赁经纪机构的从业人员不得以个人名义承接住房租赁经纪业务。
第23条
住房租赁经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订住房租赁经纪服务合同，编制住房状况说明书。住房租赁经纪服务合同、住房状况说明书应当加盖住房租赁经纪机构印章，并按照有关规定保存。
第25条
住房租赁经纪机构不得有下列行为：
（一）为出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房提供经纪服务；
（二）为单独出租厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间用于居住提供经纪服务；
（三）为单间租住人数上限或者人均最低租住面积不符合规定标准的住房出租提供经纪服务；
（四）代收、代付住房租金、押金；
（五）未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同；
（六）法律、法规、规章禁止从事的其他行为。
第26条
住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。
第27条
出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。
五、监督管理：构建全链条监管体系
为促进住房租赁市场平稳健康发展，各地政府建立了租金动态监测机制，定期发布区域租金水平数据，为市场交易提供参考依据。同时，国家层面制定了统一的住房租赁合同示范文本，对房屋维修责任、转租条件等关键条款作出明确规定，从源头上减少租赁纠纷的发生。
在市场监管方面，相关部门建立了信用联合惩戒机制，将违法违规企业信息纳入全国信用信息共享平台。
基层治理方面，街道、乡镇等基层组织通过网格化管理开展日常巡查，及时发现并处置群租房等安全隐患。
为高效化解租赁纠纷，鼓励各地积极构建多元化解机制，倡导通过协商、调解等非诉讼方式解决争议。
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第28条
国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本。
第29条
设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息。
第31条
县级以上地方人民政府房产管理部门应当会同有关部门加强对住房租赁活动的监督检查，依法及时处理违法行为。
第34条
住房租赁相关行业组织应当建立健全行业规范，加强行业自律管理，促进行业健康发展。
第35条
在住房租赁活动中，因押金返还、住房维修、住房腾退等产生纠纷的，由出租人和承租人协商解决；协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。
六、法律责任：违规成本的量化标尺
在住房租赁市场监管方面，《条例》也建立了严格的法律责任体系，对各类违规行为实施分类处置。
对于将阳台、地下室等非居住空间违规出租的行为，个人违法者将面临最高1万元的罚款，单位违法者处罚力度更大，最高可处10万元罚款。住房租赁企业如未按规定设立资金监管账户，首次发现将处以2万至10万元罚款，若拒不整改，罚款金额将提高至10万至50万元。房地产经纪机构若发布虚假房源信息，除面临2万至10万元罚款外，情节严重者还可能被吊销营业执照，彻底失去经营资格。
在民事赔偿方面，违约方需承担包括租金差价、搬家费用等实际损失。对于采取暴力手段驱赶租客等恶劣行为，受害租客还可主张精神损害赔偿。
对于情节特别严重的违法行为，司法机关将依法追究刑事责任。以暴力、威胁或“软暴力”手段强迫租客搬离的，可能构成寻衅滋事罪。
在个人信息保护方面，非法出售或提供租客个人信息达一定数量的，将构成侵犯公民个人信息罪。这些法律措施形成了完整的责任链条，为规范住房租赁市场秩序提供了有力保障。
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第38条
有下列情形之一的，依照有关法律、法规、规章的规定处罚：
（一）出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房；
（二）损坏、擅自拆除、停用消防设施；
（三）改动租赁住房承重结构；
（四）私拉乱接水、电、燃气管线。
第39条
将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对个人处2,000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。
第40条
住房租赁企业、住房租赁经纪机构不具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员、管理能力的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正、造成严重后果的，责令停业整顿。
第41条
住房租赁企业、住房租赁经纪机构有下列情形之一的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款：
（一）未按照规定报送开业信息；
（二）未在其经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等；
（三）未建立住房租赁档案并如实记载相关信息，或者未健全住房租赁信息查验等内部管理制度；
（四）未按照规定办理住房租赁合同备案。
住房租赁企业未按照规定报送其经营的租赁住房信息及其变化情况，或者住房租赁经纪机构未按照规定与委托人签订住房租赁经纪服务合同或者未编制住房状况说明书的，依照前款规定处罚。
第42条
住房租赁企业、住房租赁经纪机构发布虚假或者误导性房源信息，隐瞒或者拒绝提供拟出租住房有关重要信息的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；拒不改正的，责令停业整顿；情节严重的，由县级以上地方人民政府房产管理部门提请同级市场监督管理部门依法吊销其营业执照。
住房租赁企业、住房租赁经纪机构非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，或者非法买卖、提供或者公开他人个人信息的，依照有关个人信息保护的法律、法规的规定处罚。
第43条
从事转租经营的住房租赁企业未按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，或者未按照规定通过该账户办理住房租赁资金收付业务的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；拒不改正的，处10万元以上50万元以下的罚款。
第44条
住房租赁经纪机构有下列情形之一的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，处2万元以上10万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；拒不改正的，责令停业整顿：
（一）发布房源信息前未核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，或者未实地查看房源；
（二）为出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房提供经纪服务；
（三）为单独出租厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间用于居住提供经纪服务；
（四）为单间租住人数上限或者人均最低租住面积不符合规定标准的住房出租提供经纪服务；
（五）代收、代付住房租金、押金；
（六）未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同；
（七）未按规定将其从业人员名单备案。
网络平台经营者代收、代付住房租金、押金的，依照前款规定处罚。
第45条
住房租赁经纪机构的从业人员同时在两个或者两个以上住房租赁经纪机构从事业务，或者以个人名义承接住房租赁经纪业务的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；拒不改正的，1年内不得从事住房租赁经纪业务；情节严重的，5年内不得从事住房租赁经纪业务。
第46条
网络平台经营者未履行核验责任的，县级以上地方人民政府房产管理部门应当通报网信部门，由网信部门依据职责予以处置，可以处10万元以下的罚款；情节严重的，可以责令暂停相关业务或者停业整顿。
第47条
房产管理部门和其他有关部门工作人员在住房租赁活动监督管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分。
第48条
违反本条例规定，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《条例》通过直面当前市场乱象，针对虚假房源泛滥、租金贷陷阱、租客权益缺乏保障等突出问题，构建起覆盖全流程的市场监管机制。通过建立从源头审核到动态监管再到违法惩戒的闭环管理体系，既充分释放市场活力，又有效防范系统性风险。《条例》的出台不仅为行业规范发展提供了制度保障，更为亿万租房群体撑起了法律保护伞。随着《条例》的全面施行，住房租赁市场将迎来秩序重塑、服务提质、权益保障的规范化发展新格局。
合伙人许智尧律师，工作经历28年，台湾大学法律系法学学士，北京大学法学院高级研修班结业，本所首位台籍合伙人律师，企业破产管理人，上海市台湾同胞投资企业协会个人会员、律师专业委员会会员，苏州市台湾同胞投资企业协会理事。主要从事金融资本、企业常年法律顾问、争议解决、婚姻家庭与家族传承，数据入表与合规，及两岸法律相关事务等。并通过微信公众号的“许许道来戏史说法”持续创作各类（如企业经营、家事法商、知识产权等）普法系列文章，透过历史人物风趣对话导入，辅以相关经典案例，让读者能够轻松地了解相关法律法规。并与本所律师联合撰写《外商投资法律实务》由法律出版社正式出版。
苏明珠律师，华东政法大学法律硕士。可运用英语、日语（N1），协助合伙人许智尧律师从事外商直接投资、劳动争议、民商事争议解决、商事合规、IPO等法律事务。主要执业领域为外商投资企业设立及注销以及IPO项目等，在律师执业过程中参与了企业上市辅导与后续法律服务、金融机构和企业的设立与增资、争议解决、资金信托、企业债券发行和银团贷款、金融衍生产品、股权激励、资产重组与兼并购、数据入表与合规，及两岸婚姻家庭继承等法律专项服务，并担任上市、内外资企业客户常年法律顾问。