作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师 刘思雨 律师
一、问题的提出
近期笔者代理客户就房屋买受人的逾期付款行为起诉至法院，诉请解除房屋买卖合同、并由买受人承担逾期付款违约金及合同解除违约金。该案中，房屋买卖合同并未明确约定“出卖人因买受人逾期付款解除合同的，买受人需要同时支付两类违约金”类似表述，而是约定，买受人逾期付款的，需承担逾期付款违约金，如逾期付款超过一定期限，出卖人可解除合同并要求买受人承担合同解除违约金。那么，如出卖人依据该条款同时主张两类违约金，法院是否全部支持？如果不能，法院将如何确定最终的违约金金额？
笔者结合相关法律规定及司法实践，将该案相关实务问题梳理并分析如下，供大家参考。
二、出卖人同时主张两类违约金有法理依据
违约金是当事人在合同中约定的，一方违约时应向对方支付的一定数额的金钱或其他财产。依据《民法典》第585条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”逾期付款违约金是违约方逾期履行合同义务应支付的违约金，目的是填补买受人逾期履行合同给出卖人造成的损失。而合同解除违约金是违约方构成根本违约时守约方在解除合同的前提下向违约方主张的违约金，目的是填补合同不再履行给出卖人造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
因此，我们认为两种违约金性质不同，不存在包含或排斥的关系。如房屋买卖合同既约定逾期付款违约金，又约定合同解除违约金，在不违反法律及强制性规定的前提下，当事人有权依据合同同时主张这两类违约金。
出卖人虽有权同时主张，但司法实践中，法院在裁判时还要综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。
三、出卖人同时主张两类违约金时法院的裁判思路
（一）多数法院判决支持两类违约金，但会以实际损失为限分别调整金额。
【案例01】鹿某与罗某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(2023)沪0115民初*****号
【法院裁判认为】关于逾期付款违约金，根据合同约定，被告未按约付款的，应当按照未付款日万分之五计算违约金。在被告抗辩违约金过高的基础上，本院综合案件实际情况，酌定按照未付款日万分之二的标准计算。关于房屋差价损失。合同解除后，原告作为守约方有权要求被告赔偿因其违约行为而造成的损失。关于损失金额的确定，原告主张的差价损失，实际为合同的履行利益，即双方房地产买卖合同正常履行情况下，原告可获得之利益。该履行利益受法律承认和保护。被告违约，原告依照合同约定行使解除权，以合同解除之日作为确定差价损失的时间节点，并无不当。至于具体差价，房价跌涨本身虽受多种因素影响，但并非房屋交易双方所不能预见，况且被告另外购房已因房价下跌获得实际利益，原告则遭受经济损失。原告在合同履行过程中并无过错，其主张的差价损失应当全额予以支持。
【案例02】缪某某与堵某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(2022)沪0115民初*****号
【法院裁判认为】合同因缪某某违约而解除，堵某某要求其支付逾期付款违约金、解约违约金均具有合同依据。对于违约金标准，缪某某抗辩过高，故本院以堵某某的实际损失为基础，兼顾本案合同履行情况、缪某某的过错程度以及堵某某的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定该两项违约金合计为16万元。
【案例03】马某某诉谢某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书(2018)沪01民终*****号
【法院裁判认为】首先，就逾期付款违约金的争议，上诉人与被上诉人在买卖合同中约定首付款160万元的支付期限为2018年1月30日之前，而被上诉人至今未支付上述款项，已构成逾期付款违约……。双方在合同中同时对逾期付款的违约责任进行了明确约定，故上诉人以此要求被上诉人承担首付款的逾期付款违约金，具有合同依据，本院予以支持。就合同解除违约金的争议，双方约定解约赔偿金为合同总价款的20%，被上诉人则认为该标准过高。上诉人主张其实际损失系另行低价出售系争房屋的差价款，本院认为，另行低价出售房屋的损失，与被上诉人擅自解约的行为具有直接因果关系，本院予以确认。故此，一审所判令的解约违约金过低，本院酌情调整被上诉人应向上诉人赔偿的解约违约金为34万元。
（二）有法院仅判决支持合同解除违约金，驳回逾期付款违约金。
【案例04】滁州某房地产开发有限公司、赵某商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2019）皖11民终****号
【法院裁判认为】一审法院认为，赵某未能办理房屋按揭贷款，亦未缴纳剩余房款，且持续至今，其行为已明显违约，应承担违约责任。鉴于赵某违约期限较长且未付房款金额超出总房款的五分之一，滁州某地产开发有限公司提出解除《滁州市商品房预售合同》，赵某予以同意，故对赵某该项诉请予以支持。对于解除合同违约金部分，符合双方合同约定，且考虑现行房地产市场整体价格趋势，该违约金条款的约定仍属公允，故予以支持。对于逾期付款违约金，鉴于涉案合同已解除，且赵某承担解除合同违约金已足以赔偿滁州某房地产开发有限公司的损失，对该项诉请不予支持。
二审法院认为，逾期付款违约金系因迟延付款而导致违约，通常以合同履行为前提，而不以合同解除为前提。因赵某逾期付款而导致合同解除，滁州某房地产开发有限公司既要求赵某支付合同解除违约金，又要求赵某支付逾期付款违约金，根据本案实际情况该两项请求如同时支持与法律设立违约金的立法目的不相一致，亦对赵某不公平。故在支持赵某支付滁州某房地产开发有限公司解除合同违约金情况下，对滁州某房地产开发有限公司要求赵某支付逾期付款违约金35360元的上诉请求，本院不再予以支持。
（三）有法院仅判决支持逾期付款违约金，驳回合同解除违约金。
【案例05】青海某混凝土有限公司、陕西某建设工程有限公司买卖合同纠纷再审（2020）最高法民申****号
【法院裁判认为】一、二审法院均认为，关于某混凝土公司主张解除合同的违约金185772.58元，以年利率24%计算迟延履行违约金足以弥补某混凝土公司因某建设工程有限公司西宁分公司迟延履行而造成的损失，且系对迟延履行这一违约行为所应承担责任的双重约定，故某混凝土公司此上诉请求不能成立，本院不予支持。
最高院认为，关于解除合同违约金问题。某混凝土公司系因某建设工程有限公司西宁分公司逾期支付货款而主张资金占用费，亦以此为由解除《购销合同》并主张解除合同违约金。因资金占用费和解除合同违约金均系基于某建设工程有限公司西宁分公司逾期支付货款的同一行为产生，且逾期付款的损失主要表现为利息损失，故一、二审判决支持某混凝土公司以年利率24%计算迟延履行违约金的主张，未再予支持其主张的解除合同违约金，已足以弥补某混凝土公司因某建设工程有限公司西宁分公司迟延付款造成的损失，符合本案实际情况，并无不当。
四、小结
结合司法案例，目前实践中多数法院认为出卖人有权依据合同约定同时两类违约金，但受违约金调整规则的限制，当违约方主张金额过高时，法院会以实际损失为限调低。即使有部分法院仅支持其中一种违约金，其说理仍为一种违约金已足以弥补守约方的全部损失，故不予支持另一种违约金，并未否认其请求权基础。
但应当注意到：逾期付款违约金应自买受人逾期付款之日计算至出卖人解除合同之日，若出卖人怠于解除合同，由此造成损失的扩大，扩大部分的损失应由其自行承担。
综上，为了最大程度的保障出卖人的利益，笔者建议当事人在签订合同时应当明确约定：买受人逾期付款的，应支付逾期付款违约金，如出卖人解除合同的，买受人还应同时承担解除合同违约金，并在合同中明确各项违约金的计算标准。当买受人逾期付款达约定期限，满足解除合同条件时，出卖人还应当及时主张解除合同，避免损失扩大。