作者：金茂律师事务所  张莹琳 律师  杨洁 律师

一、问题的提出

近日，有开发企业向笔者咨询：某项目已由施工单位交付我司5年，但有个别房屋因与原购房人解除购房合同后，导致再次出售时已经超出、或即将超出施工单位的保修期限，此时我司在向新的购房人出售时，是否仍应承担相应的保修责任？如需承担的，保修期限是多久？能否与购房人约定免除相应的保修责任？

此问题涉及到开发企业承担的保修责任与施工单位的质保责任的衔接与关系处理，本文将予以简要梳理和分析。

二、开发企业履行保修责任与施工单位承担的质保责任的关系

根据我国法律规定，开发企业的保修责任自将房屋交付至购房人起算，开发企业对业主承担的房屋保修责任与施工单位承担的质保责任属于不同的法律关系。

依据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第33条[1]、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（下称《规定》）（建房（1998）第102号）第5条[2]等的规定，二者的关系为：

1、开发企业对所售商品住宅的保修期从交付之日起计算；

2、商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；

3、存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限；

4、商品住宅保修期限不应低于《规定》第五条规定的期限，即：①地基基础和主体结构在合理使用寿命所限内承担保修；②正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

因此，即便因其他购房人退房等原因导致开发企业向最终购房人交付房屋时已经过施工单位的保修期限的，开发企业并不应以此为由主张免除向最终购房人的住宅保修责任。

【案例01】吴某、卞某与江苏某置业公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，江苏省盐城市大丰区人民法院，(2017)苏0982民初125号

【法院裁判认为】施工单位的保修义务是针对商品房质量的一种法定义务，作为商品房的真正主人，当然应享有这份权利，房地产开发商不能任意缩短对购房人的保修期限；当施工单位的质量保修期的存续期少于法定最低保修期时，商品房质量保修期应至少与法定最低保修期相同，因为法定最低保修期限是确保购房人合法权益的底线。同时，房地产开发商不能以施工单位提供的质量保修期已经结束为由拒绝向购房人承担保修责任。……但商品住宅出卖人对买受人购买的商品房的保修期自商品住宅交付使用之日起计算。被告对案涉商品住宅已过保修期的辩解无法律和事实依据，本院不予采信。

【案例02】上海某房地产公司、上海某物业公司与王某财产损害赔偿纠纷二审民事判决书，上海市第二中级人民法院，(2016)沪02民终10270号

【法院裁判认为】某房产公司以破损的公共排污管道已过质保期为由要求免除其赔偿责任，本院不予支持。”

三、开发企业与购房人间免除保修责任的约定的效力

根据上述分析，即便施工单位的质保期经过，但开发企业仍应自房屋交付给新的购房人时起承担相应的保修责任，这是开发企业应承担的法定责任。

如开发企业以与购房人签订协议的方式予以免除的，根据我国法律规定进行分析，不排除被认定为无效条款的可能。

一方面，如相关约定内容属于格式条款的，依据《民法典》合同编第497条规定，“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”

由于相关约定排除了购房人主张开发企业履行保修责任的权利、免除/减轻开发企业履行保修责任的义务，可能被认定为无效。

另一方面，如相关约定不构成格式条款，相关约定可能因违反《商品房销售管理办法》（部门规章）等规定的保修责任条款而被认定为无效。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号，九民纪要）第31条规定，“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。”

因开发企业的保修责任涉及到广大购房人的基本权益，且受到《城市房地产开发经营管理条例》（行政法规）的规制，免除保修责任的条款实则违反了《商品房销售管理办法》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定的保修责任，存在因违反公序良俗被认定为无效的风险。

四、给开发企业的建议

1、宜尽可能缩短施工单位项目交付与交付给购房人之间的期间，将应对购房人承担的保修期仍处于施工单位的质保期内。

2、如仍有部分房屋交付时间较晚，此时仍建议开发企业积极履行相关保修责任，也利企业树立负责任的良好形象。

3、保修期满后，对于公共部位及公共设施设备的维修、更新等，积极引导业主通过利用住宅维修资金解决。

4、即便施工单位的保修期届满，开发企业如因承担保修责任向业主进行了损害赔偿的，也可考虑依据《民法典》合同编第802条，《建筑法》第80条等规定就承担的赔偿责任向施工单位追偿。

[1]《商品房销售管理办法》（2001.06.01生效，建设部令第88号）
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

[2]《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房（1998）第102号）
第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1 工程质量监督部门核验的质量等级；

2 地基基础和主体结构在合理使用寿命所限内承担保修；

3 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4 用户报修的单位，答复和处理的时限。