作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师
一、问题的提出
近期，笔者接到一些拟以企业名义购房的咨询，如以企业名义买房需要满足哪些条件？有哪些限制？交易时涉及何种税费等？
笔者就上述问题进行了检索与研究，并于2月26日在房地产建筑法律评论公众号上刊出《上海地区企业购房政策简析（含买卖双方应缴税费案例）》的文章。
但2021年3月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等部门又出台了《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（沪建房管联〔2021〕129号，下称《通知》），其中第六条规定：严格规范企业购买商品住房。全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。
鉴于最新的《通知》对企业购房更为全面的限制，有较大的变化。因此，我们重新做整理如下，以期对各位有及时的帮助。
二、上海企业购房相关政策
（一）2021年3月3日《通知》前企业购房的实体条件及认定
上海地区企业[1]购房的主要依据为《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》（沪建房管联〔2018〕381号，自2018年7月3日起施行，下称《暂行规定》）
一、企业在本市购买商品住房必须同时符合以下条件，购房时间以合同网签备案日期为准：
1、企业设立年限已满5年；
2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；
3、企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。
企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。
二、企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。
从上述规定可看出，上海地区对于企业购房在设立年限、缴纳税金、员工人数及缴纳社保的年限等方面提出了限制，这实际上是要求购房企业应为长期存续且有实际经营业务的企业，避免借有名无实的空壳企业之名义规避个人限购政策。在上海地区限购政策日趋严格的今天，个人通过另行新设企业实现即时购房目的存在一定难度。
《暂行规定》是目前上海企业购买商品住房的主要法律依据。但从上述内容看，其并未限制满足上述条件的企业购房是一手房或二手房。我们从上海市第二中级人民法院（2019）沪02民终5606号 ：朱某与上海奕连医药科技有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案中可以看出，对于企业购买二手住房是不作购入资格限制。
（二）2021年3月3日《通知》后企业购房的实体条件及认定
现在《通知》规定，全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。
在最新《通知》出台前，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(最高人民法院法/释〔2003〕7号/2003年6月1日实施)第一条对于商品房买卖合同的定义，可以认为《暂行规定》中的“规范企业购买商品住房”原本只针对一手房。但最新《通知》特别标注说明规定适用将包括新建商品住房和二手住房，也就是说，《暂行规定》的范围已经进一步扩大，即企业购买二手商品住房不再没有限制，也应当遵循《暂行规定》第一条对企业购房在设立年限、缴纳税金、员工人数及缴纳社保的年限等方面设立的条件。
此外，《暂行规定》并未对满足条件的企业购房套数做出限制。但房地产服务热线工作人员表示，根据最新《通知》，企业在2018年7月3日之后，不论购买的是新建住宅房还是二手住宅房，都只允许购买一套（具体法律规定依照后续出台的《细则》），但企业购买的商铺、写字楼等办公用房不包含在内。另根据法不溯及既往原则，企业2018年7月3日之前购买的住宅房不受限制。
我们还可以看到，《通知》中提出，要严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。目前，企业购买的商品住房再次上市交易的年限依然适用《暂行规定》中“满5年”的限制。相信在后续出台的《细则》和房产交易所的实际操作中，会进一步明确审核要求。我们也会继续跟进了解，第一时间更新最新规定。
（三）企业购房涉及税费问题
为使各位更能整体、直观地了解企业购房所涉及的相关税费问题，我们以“企业向个人购买总价为1000万元的房屋（房屋购置原价300万元）”为例，将相关税费列示如下表：
如卖方系个人的，则需缴纳税费依据所转让住宅的性质（普通住宅/非普通住宅）、是否满五年、是否系家庭唯一住房，存在较大的差异，主要可分为8种情形，我们将8种情形对应的应纳税总额列示如下（具体以房屋交易时税务部门认定金额为准）：
附注：
①上海市人民政府印发《关于本市贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉的若干意见》的通知（沪府规〔2020〕9号）第二条规定，本市契税的适用税率为3%。
②《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
③《上海市房屋管理局关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号）第四条，调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
④《关于调整本市普通住房标准的通知》（沪房管规范市〔2014〕6号）规定，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二、单套建筑面积在140平方米以下；三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
⑤所得税可以税前扣除项目有房屋购入原价、印花税、土地增值税、增值税附加税。
⑥《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
⑦《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
⑧《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）第四条规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
⑨上海市税务咨询热线回答“对于本市的普通住宅，适用个人所得税核定征收政策的，征收率为1%；对于本市的非普通住宅，适用个人得税核定征收政策的，征收率为2%。”
⑩财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税〔2008〕137号）第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
三、上海之外其他地区关于企业购房的政策规定（基本上都是暂停向企业出售房屋）
2018年6月23日，西安市人民政府办公厅发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（市政办发〔2018〕61号）规定，“一、强化商品房预售许可及交易管理……（四）在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。”
2018年6月26日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函〔2018〕75号）规定，“三、进一步加强商品住房（含新建商品住房和二手住房）购买资格审查，在我市限购区域（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）购买商品住房须符合以下规定：……（七）暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。”
2018年6月26日，杭州市住房保障和房产管理局官方微信“杭州住保房管”公告称，杭州市住保房管部门宣布，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。
2018年7月31日，深圳政府在线网站发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳购买商品住房，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续。
2018年8月3日，江阴市住建局印发《关于进一步加强房地产市场管理的通知》，通知要求，禁止企事业单位以单位名义或利用职工团购等方式炒卖商品住房。房地产开发企业发现此类情况应及时向主管部门汇报，隐瞒不报或为其提供便利的，暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限。
2018年8月13日下午，南京市房地产市场综合执法办公室下发了《关于调整我市企事业单位住房限购政策的通知》，要求对企业参与购房行为进行限制。限制对象为所有企事业单位及其他机构，涵盖本市和外地企事业单位以及其他机构。文件于8月13日19时后开始执行，对采取摇号方式销售的楼盘，以房产部门购房资格核验时间为准，对非摇号方式销售的楼盘，以认购协议签订时间为准。
2019年1月5日，海口市人民政府发布《关于严格落实琼办发〔2018〕29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》，第一条规定“暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。”
（此文感谢上海左券律师事务所杨春艳律师和汪雨微。）
[1]限于研究范围，下述“企业”或“公司”均指依据中国大陆公司法规设立的境内有限公司或股份公司，不包括合伙企业等其他形态。
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