上海房产新政导致买受人无购房资格的政策解读及审判实务简析

一、问题的提出

1月22日，上海市住建委、房管局、税务局等八部门联合发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联﹝2021﹞48号，以下简称“《新政》”）正式实施。

《新政》中，较为瞩目的新规为“三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”（以下简称“夫妻离异限购新政”）。

《新政》施行后，笔者接到不少咨询，主要包括两大问题：一是对上述“夫妻离异限购新政”究竟应如何理解，实务中如何认定？二是买受人在签署存量房买卖合同之后被限购的，是否有权主张解除购房合同、或主张继续履行合同？

为此，笔者特前往上海市浦东新区不动产登记事务中心咨询窗口进行了咨询，并结合上海地区审判实务，简单分析如下。

二、上海市浦东新区不动产登记事务中心咨询窗口对夫妻离异限购新政的解释

举例：夫妻离异前有一套商品住房，离异时该房屋归丈夫所有，即妻子在离异后名下实际无房。（为简便理解，假设该例子中的夫妻均拥有上海户籍）。

依据《新政》：在离异之日起三年内，妻子所拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，即应认定妻子“拥有一套商品住房”。

依据上海市人民政府办公厅2012年发布的《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》（沪府办发〔2012〕7号）规定，“四、严格执行住房限售政策，明确操作要求……（三）本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”

因此，妻子在离异后三年内因名下已有一套住房，故不享有购房资格；在三年到期后，视为名下没有房屋，才享有购买1套住房的资格。

由上可看出，“夫妻离异限购新政”堵住了之前出现的以“假离婚”的方式达到规避限购政策之目的的政策漏洞。具体在实务处理中，仍建议向当地不动产交易中心进行咨询，以具体的咨询意见为准。

三、“限购”政策的法律性质及影响

1、对于合同签订后新发布的限购政策，一般认定为不可归责于双方当事人的履约障碍，但不认为是不可抗力。

北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011.12.13）第二条明确指出限购政策“在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力”，原因在于“国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。”

上海市第一中级人民法院民二庭课题组撰写的《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》 （以下简称“《上海一中院实务研究》”）则进一步认为应总体上将限购新政把握为“商业风险”。

司法实务中，有一审法院在认定时将新出台的限购政策定性为“不可抗力”，并判决解除购房合同、买卖双方互不承担责任，但在二审中，二审法院在维持原判的同时，在定性上回避了“不可抗力”的说法。如上海市第一中级人民法院作出的（2016）沪01民终13748号“向某诉周某房屋买卖合同纠纷上诉案”二审民事判决书、（2011）沪一中民二（民）终字第1745号“顾某与肖某、董某房屋买卖合同纠纷上诉案”二审民事判决书。

2、签约后被限购的，买受人能否要求解除合同？出卖人能否要求赔偿/补偿损失？

（1）买受人主张解除购房合同并要求归还购房款或定金的，一般予以支持。

最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办（2011）442号）（以下简称“《2011年会议纪要》”）
20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。

最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》（以下简称“《2015年会议纪要》”）第28条、北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011.12.13）（以下简称“《北京高院2011年会议纪要》”）第三条等地方规定基本上持相同意见。

（2）出卖人以买受人单方解除购房合同为由要求承担补偿责任的，则视情况予以支持。

《2011年会议纪要》认为，应当“区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理”。
21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%。

《上海一中院实务研究》认为：针对“二手房”，符合以下要件的，可以免除买受人导致合同解除的违约责任，但出卖人可举证证明其实际损失，由买受人赔偿：一是合同签订的时间在政策发布之前；二是最后一项导致受到政策制约的过户的时间在系争合同（包括定金合同）签订之前；三是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为；四是买受人在政策发布后及时告知出卖人（以3日为宜），并要求解除合同（定金合同按照定金罚则处理）；合同签订在政策出台后的，严格按照合同约定处理，买受人应承担合同解除的违约责任（出卖人明知的情形除外）。

（3）签约后出台的限购政策仅限制不予办理过户登记，但不影响合同效力，当事人能否主张继续履行合同、待买受人获得购房政策后再办理过户手续？

《北京高院2011年会议纪要》
六、（对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则）
本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持；不符合前述条件的，按本纪要第五条第一项的内容处理。
法院对当事人提交的证明上述事实的证据应当严格审查，全面审核，判决支持买受人要求办理房屋过户登记诉讼请求的，应当在判前向受理法院的主管院庭长汇报，必要时可向二审法院汇报；原则上不宜以出具正式调解书的方式确认由出卖人为买受人办理房屋过户登记手续。
买受人在相应的住房限购政策实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，尚未审结的，不受该政策规定的住房限购条件的限制。

但北京市高级人民法院民一庭在2017年发布的《关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》（以下简称“《北京高院关于3.17新政会议纪要》”）中则将允许过户登记的口径进一步收紧，调整为：
六、（新政前已签订合同的处理）
买受人在“3.17新政”实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，符合当时的购房政策条件，案件尚未审结的，对该房屋过户登记法院可以支持。
当事人主张在“3.17新政”相关政策出台之前已经订立房屋买卖合同，但不符合“3.17新政”后的购房条件，请求判决继续履行合同并办理房屋过户登记的，原则上不予支持。但如个案中确存在明显利益重大失衡情形的，法院应函询相关行政主管部门意见予以确定。

上述讨论的均为房屋买卖合同签订后并在正常履行的过程中遭遇新发布的限购新政导致买受人丧失购房资格的情形，但如“房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持” 。

四、上海地区司法裁判观点梳理

（一）房屋买卖合同签订后，买受人因新发布的限购政策丧失购房资格、主张解除合同的，法院一般予以支持；出卖人应将收受的购房款或者定金返还买受人。但对于出卖人所提出的要求买受人承担实际损失等诉请，从司法审判实务的梳理结果来看，法院予以支持的可能性较低。

【案例01】谢某与杜某间房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，上海市嘉定区人民法院，（2016）沪0114民初5360号
【法院裁判认为】合同签订后，上海市政府发布《关于完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》……原告据此丧失购房资格并于4月初向被告提出解除合同。原告未继续履行合同，并非原告主观不愿继续履行，而系由于新的购房政策出台，导致原告无法购房，合同没有继续履行的必要。对于合同无法继续履行，原、被告均无过错。原告主张被告退还定金20万元，本院予以支持。至于被告辩称合同无法履行致使其产生损失，因合同无法履行的责任不在原告，且被告并未证明其损失已实际产生，故本院不予采信。

【案例02】程某与施某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，上海市松江区人民法院，（2016）沪0117民初7389号
【法院裁判认为】原告符合购房政策是居间协议能够履行的根本条件，本案中原告被新颁布的购房政策所限购，故合同根本无法履行并不能归责于原、被告任何一方。……如前所述，合同无法履行不能归责于原、被告任何一方，原告主张被告双倍返还定金、赔偿房屋差价损失、定金利息损失的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

（二）买受人虽在签约后因新政导致丧失购房资格，但并不意味着将绝对导致购房合同的解除，司法实务中亦存在法院根据案件具体情况、判令允许继续履行购房合同的情形。

情形1：买受人虽因新政出台而被限购，但已与出卖人约定将买受人变更为享有购房资格的人员，故出卖人应配合继续履行购房合同。

【案例03】沈某与朱某、蔡某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，上海市浦东新区人民法院，（2016）沪0115民初69551号
【法院裁判认为】原告与朱某、叶某某签署《上海市房地产买卖合同》后，由于叶某某、朱某限购，原告与朱某签署了《承诺书》，并重新签订的《上海市房地产买卖合同》（第二版），变更了买受人等内容。上述《承诺书》和《上海市房地产买卖合同》（第二版）均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应遵循合同的约定，全面履行义务。（本案经上海市第一中级人民法院二审后维持原判，案号为（2017）沪01民终2220号）

情形2：限购新政仅导致房地产部门暂不予办理物权变更登记，不导致合同根本无法履行，且买受人对于政策变化并无过错，故出卖人无权解除购房合同。

【案例04】曹某、祝某与潘某、童某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，上海市浦东新区人民法院，（2018）沪0115民初37503号
【法院裁判认为】双方在签订买卖协议时也无法预计到政策变化因素，现因2016年3月的相关政策对购房资格的年限做出调整，导致反诉原、被告客观上不能在原约定的期限届满之时办理系争房屋的过户手续，此政策的变化并非双方签订合同时所能预料，反诉被告并无主观过错。限购仅是房地产调控政策的行政性措施，违反该政策导致的后果仅是房地产部门暂不予办理物权变更登记，并不导致合同根本无法履行，双方仍应遵从诚实信用原则、以有利于合同履行的方式继续履行合同，在符合条件时办理过户手续。……判决：一、被告潘某、童某应于本判决生效之日起十日内协助原告曹某办理上海市浦东新区拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，产权登记至原告曹某名下当日原告曹某支付被告潘某、童某上述房屋尾款10万元；

情形3：房屋买卖双方在签约时即知晓买受人限购，故特别约定一个较晚的过户期限或直接约定待满足过户条件后再办理登记手续，法院一般尊重当事人约定，而不予支持解除合同。

【案例05】蔡某与左某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，上海市浦东新区人民法院，（2016）沪0115民初68363号
【法院裁判认为】虽然签订上海市房地产买卖合同时，被告属于限购对象，但并不影响合同效力……原、被告双方在签约时均明知系争房屋的交易限制及被告的限购情况，故而一致约定迟至2017年12月31日办理房屋交易过户手续……现被告已依约付清定金及首期房款，双方亦办理了房屋交接手续，合同处于正常履行中。虽然双方签订的上海市房地产买卖合同第九条约定了合同解除权，但判断房屋能否过户，合同能否实际履行，应以约定的过户时间为准，在2017年12月31日之前，被告是否符合限购资格，既受现行政策的影响，也可能受到将来政策的影响，也可能由于原告自身身份情况的变化，而可能产生变化。本案中，交易中心尚未出具不予过户的通知，未具备合同约定的解除条件，故原告不具有合同约定的解除权。现原告要求解除合同，本院不予支持。

【案例06】徐某诉陈某房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书，上海市第一中级人民法院，（2017）沪01民终2911号
【法院裁判认为】被上诉人签约时虽尚不符合购房资格条件，但限购政策并非法律、法规强制性规定，因此，上述合同、补充协议并不存在合同法规定的合同无效情形，可见上诉人该项主张于法无据。从事实上讲，双方在2014年9月23日即签订买卖合同，却约定于2016年4月30日前过户，时间跨度之久显然与一般的房屋买卖交易时间流程有异，同时结合补充协议中的内容表述、被上诉人的社保缴纳情况，本院认为，上诉人称其对被上诉人在签约时的限购情况并不知情，显有悖常理，上诉人现以被上诉人违反“限购令”为由主张合同无效或解除合同，实有悖诚信。综上，本院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之补充协议》应属合法有效合同。

（该案中还存在因出卖人拖延履约导致买受人遭遇2016年3月25日新政导致限购的情节，在此种情况下，一审法院不仅认为买受人对此不存在过错，亦直接判令出卖人继续履行房屋过户登记手续，二审法院亦予以支持。）

【案例06】（2017）沪01民终2911号判决书中进一步指出，“网签合同系基于行政管理需要所作登记备案手续，重新办理网签对上诉人的合同权利义务并无实质影响，属于上诉人履行买卖合同的附随义务，而非双方之间签订新的买卖合同。双方合同系约定在2016年4月30日前办理过户手续，被上诉人在同年2月具备购房资格后即在当月由本人以及通过中介公司请求上诉人配合办理交易过户手续，合乎约定和情理，上诉人若能积极予以配合，则双方房屋买卖合同即可顺利履行完毕。然而，上诉人以其自身行为充分表明其拒绝配合履行合同，从而直接导致被上诉人根据2016年3月25日限购新政无法正常履行买卖合同的后果产生，上诉人的行为实属恶意阻却合同履行之举，其上述两点理由均无法律和事实依据，本院不予采纳。双方之间的合同、补充协议既属合法有效合同，双方即应按照约定诚信履行，现被上诉人已将剩余房款交至法院，合同履行已无障碍。一审关于合同如何履行的判决正确，本院予以确认，不再赘述。”

一审法院在（2016）沪0112民初11592号判决书中指出，“因徐某在陈某社保已满2年的情况下未及时配合陈某重新进行网签合同，然在合同约定的过户期限届满前又遭遇限购新政的出台，双方因此涉讼。但涉案房屋交易发生于限购新政出台之前，而陈某于2016年1月底已缴满2年社保，并不属于3.25新政的限购对象。且在双方合同履行过程中，陈某作为买受人并无违约行为，故作为卖售人的徐某应配合陈某继续履行涉案房屋买卖合同。”遂判决：三、徐某于上述房屋抵押登记涤除后十个工作日内协助陈某将上述房屋的产权办理过户至陈某名下，过户期间发生的相关税费等费用，由陈某负担。同日，陈某向徐某支付剩余房款2,050,000元以及自2016年2月1日起至2016年4月30日止的租金18,000元，合计2,068,000元。

从上述情形2和情形3中可看出，上海地区审判实务中存在这种情形：当合同签订后出台的新政导致买受人被限购时，法院可能在认定买受人对此无过错的情况下，不解除购房合同，仍判决出卖人协助买受人办理过户手续。这其实与上文中提到的《北京高院2011年会议纪要》第六条、《北京高院关于3.17新政会议纪要》第六条规定的精神一致。作出这样的判决，我们认为这离不开法院与不动产登记中心的充分、密切沟通以及对于案情的全面审查。很显然，这是对买受人较为有利的一种裁判结果，尽管审判实务中尚不多见，但对于买受人仍有诉讼上的指导意义，买受人可尽可能从己方无过错、出卖人有过错、解除合同将导致利益重大失衡等角度举证、论证。