作者：金茂律师事务所  张莹琳 律师  杨洁 律师

一、问题的提出

自2020年下半年开始，上海房价开始上涨，我们陆续接到各种有关预售房买卖合同、存量房买卖合同的咨询。

其中，从买受人角度，较为常见的问题是由于房价上涨，出卖人以各种理由推脱拟拒不履行买卖合同，企图达到涨价或解除合同的目的。对此，作为已按约履行的买受人，应该如何救济自己的合法权益？我们就上海地区的情况，简单分析如下。

二、相关法律法规梳理

房屋买卖合同订立后，如出卖人以房屋价格上涨等为由提出解除合同的，就我国现行法律框架内，相关的法律法规主要包括：

1、房屋买卖合同经依法订立并生效的，则对合同各方当事人产生拘束力，各方均应按约履行。

（1）《民法典》合同编
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

（2）《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）

48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？
答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条[1]规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

9、买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？
答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。

2、当出卖人订立多份房屋买卖合同时，不同买受人的权利应如何认定？

我国未明确设立不动产多重买卖的认定规则，可参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》进行理解及把握。

第九条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

3、预告登记——限制出卖人将房屋另行过户给第三人的法定权利。

（1）《民法典》物权编

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

（2）《不动产登记暂行条例实施细则》

第八十五条 有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：……（二）不动产买卖、抵押的；
预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

第八十六条 申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：
（一）已备案的商品房预售合同；
（二）当事人关于预告登记的约定；
（三）其他必要材料。
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
……

三、司法裁判观点梳理

1、对于出卖人提出的解约主张，如买受人不同意解除合同的，可要求继续履行合同，并要求出卖人办理房屋过户手续。

【案例01】顾某与蔡某、江某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，上海市第一中级人民法院，(2019)沪01民终10660号
【法院裁判认为】（一审法院认为）被告江某、被告蔡某交付了系争房屋。系争房屋自约2019年1月起可以办理过户手续。但是被告蔡某、被告江某、被告章某却拒绝履行本协议约定的主要义务，所以，被告蔡某、被告江某、被告章某是违约方。……现原告顾某要求被告蔡某、被告江某、被告章某继续履行合同、协助其办理系争房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。（二审法院维持原判）

2、如双方已签订房屋买卖合同（实务中常见为带有中介方的居间买卖协议），尚未办理存量房买卖合同网签手续的，亦不影响认定房屋买卖合同关系成立。

【案例02】陈某1诉陈某2房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书，上海市第一中级人民法院，(2017)沪01民终15093号
【法院裁判认为】陈某1与陈某2、周某于2016年7月20日签订的《房屋买卖合同》已完备了房屋买卖合同的主要条款，虽然双方约定了在签订《房屋买卖合同》后90日内签订网签示范文本的买卖合同，但该示范文本仅为备案所需，双方签订的《房屋买卖合同》应为本约。

前述【案例01】所述(2019)沪01民终10660号民事判决书中，二审法院进一步指出，“预购合同系双方真实意思表示，该合同已经包含房屋买卖的主要条款，且不违反法律行政法规的强制性规定，故预购合同合法有效，双方均应按约履行。双方在预购合同中约定办理过户手续前需另行签订上海市房地局的《上海市房地产买卖合同》示范文本，该约定系履行预购合同的配合义务，而非缔结新的合同，亦不能以此推论在双方未签订示范文本前蔡某没有办理过户手续的义务。”

3、如存在继续履行房屋买卖合同的轻微障碍，如买受人同意解除合同的条件，则法院会裁判解除合同，出卖人仍应承担相应的违约责任。

【案例03】黄某与金某、潘某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，上海市浦东新区人民法院，(2018)沪0115民初37863号
【法院裁判认为】原告已按约支付全部购房款，被告有义务按照合同约定在政策允许过户时配合原告办理房屋产权过户手续。但鉴于系争房屋因他案被司法查封，至今未解封，目前尚不具备办理过户登记的条件，原、被告一致同意解除《动迁安置房买卖协议》，本院予以支持。

当然，如果该轻微障碍并不影响房屋买卖合同的继续履行、尤其不影响卖方将房屋过户给买方的，如买方不同意解除合同的，则应继续履行。

【案例04】冯某与张某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，上海市第一中级人民法院，(2020)沪01民终11763号
【法院裁判认为】根据法律规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，在冯某有较明显违约行为的情况下，张某、王某并未行使单方解除权，而是要求继续履行合同并办理产权过户手续。现张某、王某已将全部购房款均支付完毕，且系争房屋除本案财产保全措施外没有其他权利限制措施，本次过户并不存在现实障碍，且冯某亦同意协助过户，故一审法院对于张某、王某要求将系争房屋产权过户至其名下的诉请予以支持，张某、王某自愿承担过户过程中产生的税费，一审法院予以确认。

4、但如果出卖人已将标的房屋另行出售、且已办理过户手续的，则合同因无法继续履行而解除，出卖人应承担违约责任。

【案例05】郁某与王某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，上海市第二中级人民法院，(2020)沪02民终11198号
【法院裁判认为】在系争房屋的限售期届满且王某提出过户交易的情况下，郁某却与案外人签订房屋买卖合同，并办理了过户手续，郁某的行为显属违约，由此造成王某的经济损失，郁某应该承担责任，现转让合同实际已无法履行，故王某要求解除转让合同、返还购房款及支付相应利息、赔偿损失、支付办理原产权登记等费用的诉讼请求，应予支持。

5、合同解除后，出卖人除应退还购房款本金外，应承担购房款利息、房屋差价违约金等损失，买受人应归还出卖人已交付的房屋。

前述【案例03】所述(2018)沪0115民初37863号民事判决书中指出，“……原告要求被告返还购房款350万元的请求应予支持。原告要求被告支付已给付金额按照中国人民银行同期贷款利率按实际付款之日起计算的利息，被告对此无异议，与法不悖，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金70万元的请求，被告对此无异议，该主张未超出合同约定的违约金标准，与法不悖，本院予以支持。至于协议解除后，对被告已向原告交付的房屋，原告同意在本案处理相关解除事宜的同时，对系争房屋予以返还，并无不可，本院予以准许，返还房屋的时间由本院酌情确定。”

前述【案例05】所述(2020)沪02民终11198号民事判决书中指出，“但王某主张的利息自转让合同书签订之日(2012年2月8日)起算及按5年期贷款利率6.80％的标准计算，缺乏依据，一审法院调整为自系争房屋产权核准登记至案外人名下之日(2019年4月29日)起算，2019年8月19日之前按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计，2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。

王某主张的损失金额系按照房屋市场价格减去其支出的购房款后估算而来，但王某对房屋市场价未提供任何依据，且经济适用住房在限售期届满后进行转让时需对政府所有的40％产权支付相应对价，双方对此是明知的，故王某的损失应为郁某与案外人约某的合同价格减去王某支出的购房款及郁某实际购买政府40％产权所支付的价款。”

四、实务建议

1、如上述分析，出卖人违约提出解约时，原则上不予支持，但在出卖人已将房屋另行出售并办理过户手续的，则原合同实际上无法履行，仍应解除。
因此，房屋买卖合同签订后，如出卖人有拖延履约、联络不上等反常情形的，应警惕可能出现违约情形，买受人宜尽快提起诉讼，要求继续履行合同，同时申请将标的房屋查封，以限制出卖人将房屋另行过户给第三人。此时诉讼及保全标的包括房屋的约定价值，应按此计算并缴纳案件受理费、保全费等。

2、签约时设立“预告登记”条款，并在条件成熟时（如办理网签备案手续后）办理预告登记手续。
然而，由于我国物权法律将预告登记的条件设置为“按照约定”，而实务中对此的理解为合同中有办理预告登记的特别约定[2]，并多按此操作[3]，又因通行的存量房买卖合同示范文本中条款的缺失、非法律专业人士的忽视、卖方市场的局限等原因，房屋买卖合同中一般不会作此特别约定，预告登记的实施情况亦难谓普遍。

3、如出卖人已将房屋私下另行转移给第三方，则买受人更应立即提起诉讼，通过诉讼、财产保全等手段，尽可能地挽回损失。

[1]《合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。（即现行《民法典》第580条第1款。）
[2]辛正郁：“‘物权法’疑难问题再思考：该如何‘按照约定’申请预告登记 | 民商辛说”，2016年4月26日刊于“天同诉讼圈”公众号，https://mp.weixin.qq.com/s/n8ZlpU42pj_Z6WRxguvzuQ，2021年2月2日访问。
[3]如上海市自然资源确权登记事务中心设立的同名公众号上刊载，“问：存量房买卖能做预告登记吗？需要带哪些资料？答：可以办理预告登记，买卖双方持买卖合同、身份证到房屋所在区的不动产登记中心提出申请，限购政策实行期间，买方还需提供户口簿、婚姻关系证明等供查验。单方申请的，其网签买卖合同中须有办理预告登记的约定条款。”