作者：金茂律师事务所  万波 律师  王书玥 实习生

一、 律师点评亮点

1、第四条中增加了“居住权”

居住权制度是《民法典》的一大新增制度。居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利，是一种用益物权。新物权编司法解释的第四条是有关预告登记的规定：未经预告登记的权利人的同意不得设立用益物权。居住权作为新增的用益物权，理应增加到本条文中。

2、第五条增加“预告登记”，删去合同“被解除”这一导致债权消灭的情形

第五条在“买卖不动产物权的协议”前增加了 “预告登记”这一限定词，避免了一些歧义的产生。预告登记能够将债权物权化，具有保证权利人实现债权的作用，其效力依附于债权而存在。如果主债权合同被认定为无效、被撤销或解除，或债权消灭，则预告登记也会随之消灭。
第五条中还列举了“债权消灭”的情形，删减了合同“被解除”这一导致债权消灭的情形。但该删减并不影响债权消灭的认定，因为《民法典》第557条就有规定：合同解除的，该合同的权利义务关系终止。因此，该删减可以让法条更加简练，避免与《民法典》中既有的规定相重复。

3、第六条将“对价”改为“合理价款”

第六条为特殊动产的转让人的债权人不属于“善意第三人”的具体规定。其中，将转让船舶、航空器和机动车的“对价”修改为了“合理价格”，有利于司法实践中的运用，以此来更准确地判断该第三人是否满足 “善意取得”的构成要件。如果转让人转让上述特殊动产的价款明显高于或低于市场价，即，不属于合理价款，则债权人可以行使撤销权以救济自身权利。

4、第七条增加了“变卖成交裁定书”，将“仲裁委员会”改为“仲裁机构”

本条列举了导致物权变动的典型法律文书，明确规定了法院的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书具有物权变动的法律效力，保护了法院拍卖中受让人的权益。该条款中增加了“变卖成交裁定书”，扩大了法院执行程序中具有变动物权效力的文书的范围。同时，还将“仲裁委员会”修改为“仲裁机构”，“仲裁机构”作为“仲裁委员会”的上位概念，作如此修改进一步扩大了该条款的适用性。

5、第八条将“物权人”改为“权利人”

第八条规定了：根据《民法典》第229条至第231条而享有物权的权利人，即便动产尚未交付或不动产尚未登记，权利人仍可依据民法典第235条至第238条的规定，请求法院保护其物权。

《民法典》第229条至第231条规定的情形包括：人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的征收决定等；继承；一些事实行为。上述为物权移转的特殊规定，在发生上述情况时，权利人可以向法院提出：返还原物；排除妨害或者消除危险、修理、重作、更换或者恢复原状；侵权损害赔偿；请求承担其他民事责任的请求。

第八条作了如此修改，进一步扩大了法条的适用性。

6、第十二条在“购买”前增加了“优先”这一限定词

该修改进一步明确了本法条保护的是按份共有人的优先购买权，即按份共有人在其优先购买权受到侵害时，可以向司法机关寻求权利救济。同时也规定了例外情形，即按份共有人未在规定时间内主张优先购买权，或者在主张优先购买权的同时提出了减少价款、增加转让人负担等实质性变更的要求，或者仅请求撤销共有份额转让合同或认定合同无效。在上述例外情形下，按份共有人的优先购买权将不受到保护。

实际上，新物权编司法解释对旧物权法司法解释的实质性修订并不多。因此重点方面仍大致包括六项：（1）关于不动产登记与物权确认或基础关系争议；（2）关于预告登记的效力；（3）关于特殊动产转让中的“善意第三人”；（4）关于发生物权变动效力的人民法院、仲裁机构的法律文书的范围；（5）关于按份共有人优先购买权的司法保护；（6）关于善意取得制度的适用。

本次修订，除了将指向法条修改为与《民法典》相对应的条款外，部分表达也更为精炼，避免司法解释的内容与《民法典》发生重复。

二、 新法与原法的对比