作者：金茂律师事务所   杨红良  律师 

民事案件强制执行阶段，如何处置被执行人的“小产权房”以保障胜诉当事人人的利益，长期以来是司法实务中的一个难点问题。近日，金茂所律师在代理一起民间借贷案件中，推动法院有效处置了被执行人一处“小产权房”，最大限度维护了本方当事人的利益。

起诉同时，律师代理原告当事人向法院申请了诉讼财产保全，但被告名下银行账户余额所剩无几，于几百万的标的额而言可谓杯水车薪。经过深入细致排查，代理律师获悉被告在某镇区有一处“小产权房”，但赴所属村委会调查了解后，发现该房屋已于十年前以买卖形式转移到被告女儿名下。代理人向被告女儿发函，要求其举证已向其父亲支付购房款，同时晓之以相关法律规定和利害关系。被告女儿表示对该房屋并不知情，自己未曾购买。于是，代理人陪同原告找到被告女儿，要求其当面签署自己并未购买该屋、买卖手续系其父亲一手包办的“情况说明”，该过程征得其同意后同步录像。

代理人将被告女儿此番书面字据和同步录像提交法院，要求查封该小产权房。法院审查后确认该房屋仍归被告所有，但对是否查封、如何查封，还是有所顾虑——“我们法院没有办理过这种查封”。代理人从该房屋的物权归属、相关法律规定及已有司法实务案例等角度，向法院陈情，认为本案中查封该房屋不存在实质性法律障碍，该等意见被法院采纳。法院在“小产权房”大门上张贴“查封公告”，并于村委会办理了相关手续。

案件获得胜诉后，如何处置被执行人的“小产权房”，又成了一个难题，法院对后续处置措施不置可否，对拍卖更是顾虑重重。代理人提出，可以通过被执行人与我方当事人“以房抵债”方式处置该房产。该方案得到执行法官的认可。

由于被告已因职务犯罪入狱服刑，代理人在执行法官的主持下，陪同当事人赴监狱，与被执行人签署“以房抵债协议书”。双方在作价问题上讨价还价后，终于达成一致，被执行人签了字。

几天后，在执行法官的主持下，代理人陪同当事人，去“小产权房”现场与租户见面，双方确认了租赁关系，随后，又一起赴村委会，在登记本上办理了变更登记。

“小产权房”并不是一个法律称谓，因为未经正式的不动产登记程序，持有“小产权房”风险始终存在。但是，从公平合理、实质正义的角度，胜诉当事人从被告处以协议方式获得“小产权房”以抵偿债务，无疑在很大程度上将获得法律保护。

一起“山重水复疑无路”的案件，终于获得了良好的胜诉效果。本案对民事诉讼中涉“小产权房”的案例，具有一定的启示和参考意义。