作者：金茂律师事务所  张莹琳 律师  朱怡雯  律师助理

一、问题的提出

疫情之下，多地实施不同程度的封控措施，潜在购房人足不出户，无法看房、选房、买房等，传统的线下售楼处、中介售房等方式遭遇挑战。部分房地产开发企业开始尝试通过直播间、小程序等互联网带看房、售房等方式打开线上渠道。
在此种新兴模式下，对房地产开发企业而言存在哪些法律风险？该如何应对？笔者结合相关法律规定进行梳理，以供参考。

二、线上售房中各方主体身份的认定

在线上售房的过程中，存在房地产开发企业、直播间明星及主播、置业顾问、直播及电商平台等多个主体参与发起售房直播或发布线上售房信息的，其身份应如何认定？

根据《广告法》第2条第1款规定：“在中华人民共和国境内，商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业广告活动，适用本法。”因此，发起售房直播或发布线上售房信息等行为应受《广告法》的约束。

《广告法》第2条第2至5款规定：“本法所称广告主，是指为推销商品或者服务，自行或者委托他人设计、制作、发布广告的自然人、法人或者其他组织。

本法所称广告经营者，是指接受委托提供广告设计、制作、代理服务的自然人、法人或者其他组织。

本法所称广告发布者，是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的自然人、法人或者其他组织。

本法所称广告代言人，是指广告主以外的，在广告中以自己的名义或者形象对商品、服务作推荐、证明的自然人、法人或者其他组织。”

因此，笔者倾向认为：

1、房地产开发企业：在以房地产开发企业名义发起的售房直播或发布的线上售房广告中，应被认定为广告主，根据《广告法》第4条第2款 规定应当对广告内容的真实性负责。

2、直播间明星及主播：在不少直播中，房地产开发企业会邀请明星和主播等助阵。这些明星、主播应被认定为广告代言人。如在明知广告虚假但仍为其发布的情况下，或将根据《广告法》第56条 的规定与广告主承担连带责任。

3、置业顾问：与直播间明星及主播不同，置业顾问一般是房地产开发企业的工作人员（通常是线下售楼处的销售顾问等）。如前述情况，那么在直播或小程序客服咨询中虽然是以个人的形象出现，但通常是代表房地产开发企业进行销售活动和广告推广的，因此或将因职务行为根据《民法典》第170条 而由房地产开发企业作为广告主承担相应责任。

4、直播及电商平台：在实践中，平台往往会被认定为广告发布者。根据《广告法》第34条 的规定，平台应当对广告的内容进行核对，内容不符或证明文件不全的广告不得发布。同时根据《电子商务法》第27条 的规定，应要求房地产开发企业提供身份、地址、联系方式、行政许可等真实信息，对出现违法违规售房的行为应采取必要的处置措施，并向有关部门报告。

三、线上售房中的法律风险及应对分析

（一）线上售房广告的风险及应对

鉴于售房直播及线上售房广告的发布受到《广告法》和国家市场监督管理总局发布的《房地产广告发布规定》（2021修订）（以下简称《发布规定》）的约束，笔者据此对一些常见的风险和应对事项梳理如下：

1、信息的记载与公示

《发布规定》对广告发布必须公示和不得发布的信息进行了明确规定：

（1）必须公示的信息

房地产开发企业名称；

预售或销售许可证书号；

项目红线内外不利因素。

应注意的是，尽管《广告法》与《发布规定》中并无相应公示要求，但房地产开发企业必须在线上售房之前持有五证：即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、预售或销售许可证。因此也建议将以上材料在直播间内的明显位置进行公示。

（2）不得发布的信息

升值或投资回报的承诺；

以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

违反国家有关价格管理的规定；

对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；

风水、占卜等封建迷信内容。

2、宣传用词的使用

在宣传用词上，根据《广告法》第9条规定应注意避免使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；同时也要注意对房产信息的准确性的把控，防止出现夸大宣传或信息不实的情况。该部分笔者在之前的文章《房地产广告的法律风险与防范》（请点击查阅）做过梳理，此不赘述。

因此，也建议如在直播间中邀请明星及主播的，可同时配备对项目情况比较熟悉的置业顾问，或在一场直播中配备多名置业顾问的方式，互相补充和纠正错误。

3、价格欺诈

在直播间中，存在先将房屋价格提高后再发放大额优惠券的方式进行促销活动。该举虽看上去加大优惠力度并吸引购房人进行购买，但也可能被认定为价格欺诈而受到相应的行政处罚。

其他房地产广告发布的注意事项也可以参考前面超链接部分的《房地产广告的法律风险与防范》（请点击前文超链接查阅）。

（二）购房人个人信息保护的风险及应对

虽然线下售房模式下，也会涉及到对购房人个人信息的填写，但在通过互联网进行线上售房的模式下，存在特定的注意事项：

根据《电信和互联网用户个人信息保护规定》，房地产开发企业在收集用户个人信息前应注意列明需收集的信息，并征求用户的同意；应对使用信息的目的、方式和范围，查询、更正信息的渠道以及拒绝提供信息的后果进行明确。

同时，在收集了相应的信息后，应采取完善的安全保障措施，防止用户个人信息的泄露导致企业受到警告、罚款等行政处罚。具体安全保障措施如下：

《电信和互联网用户个人信息保护规定》第13条规定：“电信业务经营者、互联网信息服务提供者应当采取以下措施防止用户个人信息泄露、毁损、篡改或者丢失：

（一）确定各部门、岗位和分支机构的用户个人信息安全管理责任；

（二）建立用户个人信息收集、使用及其相关活动的工作流程和安全管理制度；

（三）对工作人员及代理人实行权限管理，对批量导出、复制、销毁信息实行审查，并采取防泄密措施；

（四）妥善保管记录用户个人信息的纸介质、光介质、电磁介质等载体，并采取相应的安全储存措施；

（五）对储存用户个人信息的信息系统实行接入审查，并采取防入侵、防病毒等措施；

（六）记录对用户个人信息进行操作的人员、时间、地点、事项等信息；

（七）按照电信管理机构的规定开展通信网络安全防护工作；

（八）电信管理机构规定的其他必要措施。”

（三）电子签约的风险及应对

在线上售房中如成交订单的，可能就会涉及到网络签约的问题。目前已有部分平台可以提供电子签约并支付定金的功能。在此情形下，对电子签约风险的防范和应对就愈显重要。

首先，根据《民法典》第469条第1款、第3款规定 ，电子合同是有效的。在无法面签的情况下，可考虑通过此方式签署认购协议等合同。其中注意事项也可参考笔者之前的文章《原创观点丨疫情期间合同无法现场签约用印的应对分析》（请点击查阅）。

其次，对因此产生的新风险，建议着重识别并提前进行防范：

1、购房人身份的确定

应要求购房人出示包括但不限于身份证、结婚证、短信验证码等信息，必要时可以考虑采用人脸识别技术等，谨防出现购房人主体问题。

2、合同的签约

采用电子签名的方式、通过向购房人发送已盖有公司电子公章的合同版本，并要求购房人在程序中通过电子签名方式在屏幕上签名以形成双方的签约的同时，建议要求进行视频签约的方式保存签约过程的视频资料，以保证签约过程的真实性，也可对购房人再次进行确认。

3、预留合同履行时间

为避免因防控措施导致各方履行出现延迟（如暂无法进行网签、大额转账等），建议在合同中预留一定的履行周期。

4、解封后进行纸质签约

在疫情过后，如有条件的，建议要求购房人到售楼处进行纸质版书面协议的再签约，防止电子数据出现损坏等情况导致双方产生纠纷。但需明确该行为的性质，此处可结合具体情况具体分析及区别应对。

四、小结

疫情之下，各房地产开发企业都在逆势而上，开拓创新、产品创新的同时往往会新生问题和风险。法律人也将与时俱进，更好地为客户保驾护航！