作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师
一、 问题的提出
厂房尤其是租赁厂房被拆迁时涉及的征收补偿问题一直是实务中的复杂问题。租赁厂房被拆迁时具体的补偿款项包括哪些？征收补偿款是否应当对承租企业进行分配？如果应当分配，具体分配方式及数额如何确定？笔者在结合承办的相关案例经验基础上进行研究，研究的法律规定和案例范围主要在上海地区。现将成果整理如下，以期探讨和交流。
二、厂房被拆迁时的征收补偿：需区分国有土地和集体土地
由于我国立法权限的相关设计，我国将房屋征收补偿 区分为国有土地 上房屋征收和集体土地 上房屋征收，二者分别由条例和土地管理法两类法律规定予以调整。那么根据厂房坐落地的土地属性，厂房征收分别适用两类法律规定中有关非居住房屋征收补偿的规定。
1、如果厂房坐落于国有土地，则主要适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》等规定。
2、如果厂房坐落于集体土地，则主要适用《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《上海市征收集体土地房屋补偿规定》等规定。
具体规定列举于下表。
【小结01】对比来看，可以发现两类规定主要在土地使用权补偿项目和搬迁奖励项目上存在差异：
1、对于土地使用权补偿项目：
国有土地上的非居住房屋征收未明确针对土地使用权的补偿项目，只是将土地使用权作为房屋价值评估中应当考虑的因素；
而集体土地上非居住房屋征收则规定了针对土地使用权的补偿项目。
2、对于搬迁奖励项目：
国有土地上房屋征收对于非居住房屋征收明确规定了应当给予搬迁奖励；
而集体土地房屋征收则区分了居住房屋和非居住房屋：对于居住房屋 ，将搬迁奖励明确列举为应当补偿的项目；对于非居住房屋，则未列举为应当补偿的项目。
三、承租人对征收补偿的主张路径：选择民事诉讼还是行政诉讼？
当厂房同时成为租赁合同和行政征收的标的物时，发生了民事租赁法律关系和行政征收法律关系的交叉。此交叉情形下承租人应据何主张征收补偿的问题经常成为法律适用中的疑难点。
1、就承租人是否有权利就租赁物被征收直接主张征收补偿利益的问题 ，从民事租赁法律关系部分来看，《民法典》第三百二十七条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。”该条明确了用益物权人因征收而获得补偿的权利。
【案例01】上海某公司与上海市某镇某村村民委员会、上海某实业公司其他所有权纠纷，上海市（2**7）沪***民初77227号
【法院裁判认为】本院认为……租赁期间，因原告租赁的房屋被征收，原告由此取得的相关民事权益受法律保护……现原告主张涉讼的****房屋中涉及的设备搬迁补偿费10,050元、物资搬迁补偿费30,520元、停产停业损失补偿费1，756,528.30元、搬迁奖励费526,958.49元之请求，于法有据，本院应予支持……
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第四十二条第四款、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告上海上某实业公司于本判决生效之日起三十日内给付原告上海某公司设备搬迁补偿费10,050元、物资搬迁补偿费30,520元、停产停业损失补偿费1,756,528.30元、搬迁奖励费526,958.49元（合计2,324,056.79元）。
【案例02】安徽某公司、蚌埠市某局土地租赁合同纠纷，最高****（2**9）***民终703号
【法院裁判认为】本院认为，本案的主要争议焦点为：安徽某公司起诉要求赔偿或补偿因原蚌埠某局划走案涉27亩土地产生的损失是否超过诉讼时效。针对焦点问题应着重审查：一、该损失是否受诉讼时效限制；二、本案是否存在诉讼时效中断事由。
一、关于安徽某公司主张的27亩土地的相关损失是否受诉讼时效限制问题。安徽某公司主张其通过与原蚌埠某局签订的《协议书》，获得了案涉土地用益物权，其基于用益物权主张相关赔偿不存在超过诉讼时效问题。经查，安徽某公司与原蚌埠某局签订的《协议书》约定原蚌埠某局将面积约60000平方米土地租赁给安徽某公司开发建设兴建水上游乐园，租赁期限为20年。从该约定来看，安徽某公司与原蚌埠某局签订的该《协议书》应为土地租赁合同，安徽某公司通过该《协议书》取得是该土地的租赁使用权而非土地用益物权。土地租赁使用权本质上属于债权。
【小结02】有法院依据《物权法》第一百二十一条（该条为《民法典》第三百二十七条的前身）认定承租人可获得一定的征收补偿利益，并就征收补偿款项直接对承租人进行分配。不过在租赁权是否属于用益物权问题上，实务中存在争议。基于物权法定原则，也有裁判认为租赁权不属于用益物权，仅为债权。
若依据《民法典》第三百二十七条，承租人就租赁物取得征收补偿的权利被承认，但这一获得补偿权利是否具有独立性仍未被明确，而这关系到承租人取得补偿的具体主张方式，特别是能否直接参与行政征收补偿的问题。
2、就承租人是否有权就征收补偿提起行政诉讼的问题，从行政征收法律关系部分来看，现行的行政征收法律规定并未涉及征收租赁房屋时的处理。
原《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款曾规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”该条款明确了房屋承租人能够成为拆迁补偿协议中的主体参与到行政征收法律关系中。但在取代该旧条例的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中删去了该规定。
据此，承租人究竟应依靠何种途径取得征收补偿，或者说承租人是否有权直接参与征收补偿分配？由于国家法律层面对此不存在明确规定，地方上也因此做法各有差异。有的地方实践中规定承租人不应参与行政征收法律关系，涉及承租人的征收补偿纠纷应当立足于租赁法律关系，由出租人和承租人两方主体解决，比如《广州市国有土地房屋征收与补偿实施办法》第三十一条第四款 。而有的地方实践中则存在相反规定，允许征收主体直接对承租人进行补偿，如《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（河北省人民政府令〔2012〕第2号）第十五条 。总体而言，对于承租人能否直接参与征收补偿分配的问题，各地方规定不一，上海市则暂未检索到相关规定。
在实务上，对于承租人是否有权单独依据行政征收关系提起诉讼，就上海市而言，上海地方法院多数认为承租人主张拆迁补偿可通过民事诉讼途径，但无权提起行政诉讼，因为其对行政征收行为缺乏诉的利益。
但2020年，最高人民法院在有关判例中对上述诉讼路径进行了突破，认可在特定情形下承租人直接向征收主体提起行政诉讼的权利。认为原则上承租人主张征收补偿应当依据租赁法律关系提起民事诉讼，向出租人主张补偿或者赔偿。但如果行政征收主体在征收过程中并未对承租人享有的独立补偿利益进行处理，则承租人有权据此直接向行政征收主体提起行政诉讼。
【案例03】上海某公司诉某开发区管理委员会行政案二审，上海市*** （2**9）沪**行终39号
【法院裁判认为】本院认为，公民、法人或者其他组织对行政机关提起行政诉讼，应当有具体的诉讼请求和事实根据，并应具有诉的利益……本案也无证据表明被上诉人系动迁人，或拆除行为系为推进动迁项目而实施，在拆除前已张贴告知，拆除后当日上诉人即知晓拆除行为的情况下，其不积极采取止损措施，仅在事后对相关行为提起行政诉讼并主张赔偿，其做法难谓正当。如上诉人认为其作为承租人，在相关动迁项目中应获得补偿，可另行通过民事诉讼等途径依法向有关主体主张，但其在本案中，对本案的被诉行为则缺乏诉的利益。
【案例04】广东省开平市某茶馆、广东省某政府再审，最高****（2**0）***行再110号
【法院裁判认为】本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。所谓“有利害关系”，可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响，且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。
【小结03】对于承租人主张征收补偿利益的路径，立法上缺乏明确规定，从检索到的案例来看，原则上应通过民事路径进行主张，特殊情况下可以通过行政路径。但由于法院自由裁量权的存在，不同地区法院对上述路径的认可程度可能存在差异。
四、征收补偿款项分配的司法实务
明确承租人有权获得征收补偿的基础上，进一步的问题是：承租人能够就征收补偿的哪些部分进行主张？法院对该主张的支持情况如何？法院的自由裁量权运用情况如何？下文将对此进行实务案例的梳理。
实务上对司法实务中的具体项目分类与法律规定略有差异，实务中主要依据取得经济利益的原因，将厂房征收补偿分为三部分：
一是征收资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和构筑物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;
二是征收费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
三是基于征收政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
当承租人向出租人主张被租赁厂房的征收补偿时，如何分配该征收补偿的问题往往会在出租人和承租人之间发生争议。鉴于上海地区承租人多通过民事诉讼途径主张征收补偿利益，本文也据此从民事司法实务的角度进行分析。
（一）租赁合同如对征收补偿分配一般有约定则从约定，但如何“约定“有“讲究”
一般而言，对于承租人的征收补偿主张，法院的裁判原则是首先审查双方是否在租赁合同中对征收补偿进行约定及约定是否明确，如有明确约定则遵照约定如无约定或者约定不明确，则一般认可承租人的征收补偿主张。其中合同何种内容属于“明确约定”尤为重要。
【案例05】刘某与上海某公司房屋租赁合同纠纷案，上海市****（2**1）沪****民初46208号
【法院裁判认为】关于原告主张的机器折旧费、装潢费、停产停业损失费、搬迁奖励费、营业执照损失费合计113,650元，本院认为，根据双方《租房协议》第五条约定，承租期间如遇地区拆迁，原告应无条件终止合同自动搬迁，不享受任何动迁待遇。原告自行预先放弃了动迁待遇，应当履行承诺。原告称该条款不公平，但原告作为完全民事行为能力人，在签约前应当对合同条款进行审慎考虑，并应当对自己的签字行为承担法律后果，其认为合同条款不公平，未能提供任何证据证明，本院难以采纳。
【案例06】上海某公司与费某房屋租赁合同纠纷二审，上海市****（2**9）沪**民终14346号
【法院裁判认为】上海某公司同时认为其与费某租赁合同中约定如遇动迁“双方不承担任何经济责任”，即意味着费某无权向上海某公司主张权利，本院认为该约定从字面意思理解，如遇动迁，合同自动终止，双方互不承担违约责任，无法推出费某不能主张其应得的补偿（如有），故对上海某公司的该上诉理由不予采纳。
【小结04】对于厂房租赁合同中涉及征收的处理，双方一定要针对征收拆迁补偿款项的分配做具体明确约定。如果合同中明确约定承租人一方放弃动迁待遇，则视为承租人对征收补偿利益的预先弃权，承租人事后再进行主张难以获得法院支持。如果约定过于模糊，如约定“动拆迁时双方不承担任何经济责任”，则可能被法院认定为是对租赁合同违约责任的约定，而非征收款项的约定，此时视为约定不明或者没有约定的情形，承租人的征收补偿主张很可能得到法院的支持。
（二）租赁合同如无相关约定则由法院酌定分配征收补偿，但法院可能综合考虑各种因素予以调整
1、征收资产补偿原则上按物权归属分配。
对于建筑物等资产的征收补偿，如无明确约定，应当依照物权归属进行分配。但由于补偿协议的双方主体不包括承租人，补偿款项往往直接分配到出租人，而法院对该事实也往往予以默认。因此，承租人向出租人主张征收资产补偿需要承担证明责任。
【案例07】上海某厂诉上海某公司房屋租赁合同纠纷案二审，上海市****（2**8）沪**民终12470号
【法院裁判认为】一、拆迁补偿安置费用中的房屋、装饰装修及附属设施补偿款
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上海某厂主张拆迁补偿安置费用中的房屋类下第10项活动房、第11项彩钢板房，装饰装修类下方管铁门、双面夹芯板、铝卷门，附属设施类下第1项砼场地、第2项砼道路、第6项上水管、第8项彩钢板棚由其在租赁关系建立后建设、添附，但根据上海某厂提供的证据，尚不足以证明其主张的上述设施设备系由其添设所有，故其要求上海某公司支付动迁安置款中的上述部分缺乏依据，难以支持。
2、征收费用补偿原则上按“实际经营人”分配，但法院可能综合考虑各种因素予以调整。
对于厂房征收中的费用补偿部分，法院一般遵照“实际经营人”或“实际经营”原则处理，将该补偿项目分配给承租人。但该部分款项也可能由法院综合考虑各种因素在承租人和出租人之间予以调整。
【案例08】陆某等与吴某房屋租赁合同纠纷二审案件二审，上海市**** （2**9）沪**民终13361号
【法院裁判认为】一审法院查明事实……停产停业损失补偿1,256,560元（3,590.17㎡×350元/㎡）……
本院认为……关于停产、停业损失补偿款以及提前清退租赁物的补偿应由谁享有的问题，本院认为，停产、停业补偿款虽然系针对实际经营人的补偿，但是考虑到动迁单位在计算该项金额时还是根据房屋面积来确定，难以认定为完全因被上诉人而获得；且本案中被上诉人在承租涉案房屋后亦是转租收益，退一步来说，上诉人出租房屋收取租金也属于经营行为。因此，本院根据合同无效的责任以及双方合同实际履行情况等因素，酌定上诉人给付被上诉人停产、停业损失补偿款879,592元。
【案例09】上海某公司与尤某房屋租赁合同纠纷案，上海市****（2**9）沪****民初23010号
【法院裁判认为】至于停产停业损失费，根据我国现行法律政策规定，拆迁安置补偿款中的停产停业损失费应归属被拆迁房屋内的实际经营人所有。结合本案，被告已经领取的停产停业损失费278,157元，是以房屋建筑面积905.98平方米参照补偿方案进行计算，该笔补偿款包含了原、被告签订的《房屋、场地租赁协议书》中建筑面积为400平方米，但因租赁期限于2017年1月30日到期，原告于2017年2月10日搬离租赁房屋，属于到期搬离，且即便原告在租赁期间内配合评估机构进行评估，原告也未能提供相关证据证明因评估等相关工作给原告造成了实际的经营损失，故原告提出的要求被告酌情支付停产停业损失50,000元的诉讼主张，缺乏相应的事实和法律依据，本院难以支持。
【小结05】实践中由于征收费用补偿项目的计算依据会包括房屋面积，法院可能会据此认可厂房所有权人（即出租人）对费用补偿项目的贡献。且由于出租人的出租行为亦为一种“经营行为”，法院进而可能认可出租人亦具有“实际经营人”的身份。因此法院也可能不会全部支持承租人获得征收费用补偿的主张。
3、征收奖励费用原则上归属于被拆迁人，但法院可能综合考虑各种因素予以调整。
司法实务上对于征收奖励费用的归属问题，原则上法院认为系对被拆迁人的速迁奖励。但由于承租人的配合行为对获得速迁奖励亦有贡献，发生争议时法院也可能据此支持承租人获得部分征收奖励的主张。
【案例10】陆某等与吴某房屋租赁合同纠纷二审案件二审，上海市****（2**9）沪**民终13361号
【法院裁判认为】至于提前清退租赁物的补偿，该费用系拆迁人对产权人及时退租而进行的奖励，拆迁人也是在收到案涉房屋钥匙和相关租赁合同后才将该款项支付给上诉人。上诉人取得上述奖励既基于其自身对动迁事宜的主动推进，亦有赖于被上诉人的积极配合，故该部分补偿应由双方共同享有，因此，上诉人应支付被上诉人提前清退租赁费336,875元。