作者：金茂律师事务所  张莹琳 律师  杨洁 律师  朱怡雯 律师助理

一、问题的提出

近日，有开发商客户向我们咨询：其开发的小区房屋交付至今已逾十年。根据其与业主签订的《住宅房屋质量保证书》约定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏保修期为五年。此时，如因房屋质量问题出现漏水时其是否仍应当承担维修责任。

笔者认为，对于确实存在质量问题的房屋，此时房屋是否已经过保修期、开发商是否应当承担相应的维修责任、该质量问题的成因、以及开发商对于该房屋既往的维修情况密切相关。该质量问题是否为结构性问题、非结构性问题产生的原因、开发商在保修期内是否进行过维修、是否修好，均会导致此情形下对维修责任认定的不同。

鉴于此，笔者结合司法实践案例，对开发商在上述情形下的维修责任总结归纳如下图，并附上分析及司法实践如本文第二部分，供各位参考。

二、对开发商维修责任的分析及司法实践

（一）如该质量问题为结构性问题的，则开发商应当承担相应维修责任。

在司法实践中，双方在无法确定质量问题的成因时，一般可以选择通过鉴定的方式进行明确。在鉴定中，鉴定机构会对房屋出现漏水等质量问题的成因进行检测，并出具相应的鉴定意见。如鉴定结果确认了该房屋存在结构性缺陷的，此类房屋的漏水问题不属于《住宅房屋质量保证书》中约定的“屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏保修期为五年”的范围，而应当属于主体结构有问题，应在合理使用寿命所限内承担保修的范围，开发商应对主体结构造成的漏水问题承担维修责任。

【案例01】上海某房地产开发有限公司与杨某1、岑某、杨某2商品房预售合同纠纷上诉案，上海市第二中级人民法院（2016）沪02民终5093号

【法院裁判认为】原审法院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定，并出具《司法鉴定意见书》（上房院司鉴【2015】建鉴字第1159号），鉴定意见为：1、经检测，系争房屋存在地下室和上部结构多处区域渗漏、外墙保温层厚度不满足设计要求、局部楼板底部钢筋裸露、部分填充墙界面开裂的施工质量问题。其中，局部楼板底部钢筋裸露属于涉及结构构件施工缺陷的质量问题；……原审法院认为，……鉴于系争房屋存在渗漏、外墙保温层厚度不满足设计要求、局部楼板底部钢筋裸露等质量问题，……且还涉及构件施工缺陷，某房地产公司至今未予以修复，故对某房地产公司主张的超过质保期和诉讼时效的抗辩意见不予采信。

（二）如该质量问题属于房屋非结构性问题的，则应进一步根据产生该质量问题的原因及开发商相应的维修情况判断其后续维修责任。

1、如该质量问题为因装修施工而产生的，则不受相应质保期的约束，开发商应对此承担维修及赔偿责任。

如质量问题产生于装修施工过程中，即在房屋交付时已存在，属于开发商施工不当产生的隐患，与施工质量合格后交付的房屋在质保期内产生问题不同，不是房屋在正常使用情况下的自然老化和损坏，因此法院一般认为开发商应对此承担维修责任，而不能以已经过保修期作为抗辩的理由。

【案例02】陶某1、陶某2与上海某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书，上海市宝山区人民法院（2020）沪0113民初5691号

【法院裁判认为】上海市房屋建筑设计院有限公司于2019年4月25日出具了司法鉴定意见书（上房院司鉴[2018]建鉴字第1179号），鉴定意见为，1101室房屋屋面防水层下积水、屋面防水等施工质量多项不符合设计及规范要求；1101室房屋主卧、次卧、餐厅、阳台存在顶板或墙面损坏、其损坏与屋面防水失效及设置等不符合要求存在因果关系。上海市房屋建筑设计院有限公司还出具了1101室房屋墙面、顶板损坏修复费用估算书，载明，依据司法鉴定意见书估算的修复费用为6,959.96元。

……本院认为，屋面防水工程、外墙面防渗漏在房屋正常使用的情况下，保修期为5年。但1101室房屋屋面防水层下积水、屋面防水等系由于施工质量多项不符合设计及规范要求造成，并非在正常使用的情况下自然老旧损坏，且经鉴定1101室房屋主卧、次卧、餐厅、阳台顶板或墙面损坏与屋面防水失效及设置等不符合要求存在因果关系，故某房地产开发有限公司应对此造成的后果承担责任。

【案例03】上海某置地有限公司与桂某商品房预售合同纠纷二审民事判决书，上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终9804号

【法院裁判认为】上述鉴定意见明确认定了空鼓、开裂地砖等6项施工质量问题，相关问题均产生于装修施工过程中，即因施工不当产生的隐患在房屋交付时已存在，由此产生的地砖、天花开裂等问题系在房屋使用过程中逐渐暴露并不断加重，故不同于施工质量合格的装修工程在质保期内产生问题的维修，某置地有限公司无权以质保期作为抗辩事由。

2、如该质量问题非装修施工中产生的，但开发商在质保期内未进行维修或未能修好的，应承担维修及赔偿责任。

在质保期内，业主对房屋质量问题已保修，开发商进行维修但未能完全修好，或无证据证明其已提供合格维修服务的，即使该质量问题不是交付时即存在的装修施工确认，也不应认为该质量问题已过保修期，开发商仍应承担维修及赔偿责任。在司法实践中，也可以通过鉴定判断开发商是否对系争房屋进行过维修。

【案例04】王某与上海某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，上海市第二中级人民法院，（2020）沪02民终10985号

【法院认为】上海市房屋建筑设计院有限公司出具上房院（2020）建鉴字第1053号《鉴定意见书》，意见书内容为：……6．外立面，（1）房屋北立面的一至二层外墙及采光井处有涂刷防水涂料的维修痕迹。（2）房屋东立面的一至二层外墙有涂刷防水涂料的维修痕迹。（3）房屋南立面的一至二层外墙有涂刷防水涂料的维修痕迹。

……经查，上海某房地产开发有限公司交付的房屋存在质量问题，虽曾进行维修，但未完全修复，房屋的质量问题对王某居住使用系争房屋造成影响。一审根据本案实际情况，结合《鉴定意见书》，酌情确定上海某房地产开发有限公司赔偿王某8000元，金额尚属合理。

【案例05】上海某有限公司与王某商品房预售合同纠纷二审民事判决书，上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终10202号

【法院裁判认为】王某在居住、使用系争房屋期间，系争房屋出现了门套开裂、厨房水槽生锈、燃气灶生锈等等问题，王某报修后，某公司虽然派人上门查看，但并未提供后续跟踪服务记录，其维修服务确有瑕疵。王某在双方有争议的情况下，擅自更换了木门、水槽和燃气灶，导致无法查清质量问题原因以及所需修复的费用。但鉴于系争房屋存在上述质量问题对王某占有、使用房屋确有影响，一审法院酌情确定维修损失为10，000元尚属合理。

3、 如该质量问题非装修施工中产生的，且业主在质保期内未报修的，开发商一般不承担责任。

当业主在保修期内未报修或没有证据证明其报修过，且是非结构性缺陷造成房屋出现质量问题的，司法实践中，法院一般认为开发商不负有对系争房屋进行免费修复的义务，因此支持开发商以保修期经过予以抗辩，不支持业主方要求其承担维修责任并予以赔偿的请求。

【案例06】沈某与上海某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案，上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终842号

【法院裁判认为】至于沈某主张的系争房屋南侧外墙大理石开裂的问题，大理石系外墙装饰，不属于主体结构，根据质量保证书的约定保修期为2年，沈某报修时已超过保修期，故其要求某房地产开发有限公司更换修复缺乏依据，法院不予支持。

【案例07】王某诉上海某投资有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书，上海市第一中级人民法院，(2018)沪01民终889号

【法院裁判认为】本院认为，关于被上诉人是否负有修复义务的争议。开发商在房屋保修期内对房屋质量负有法定的保修义务，超过保修期的，不再负有免费修复义务。根据本案查明的事实，系争房屋的保修期至2015年2月2日届满。因此，上诉人于2017年9月7日向一审法院起诉要求被上诉人修复，显然已经超过保修期，被上诉人不再负有修复义务。

（三）如开发商在质保期经过后对房屋进行维修的，法院一般不支持重新计算保修期。

实践中，也有业主提出要求开发商在对房屋进行维修后，对维修部分重新计算保修期的诉讼请求。法院一般认为，在双方合同约定房屋保修期自房屋交付之日起算的情况下，要求重新计算保修期缺乏事实和法律依据。

【案例08】上海某置地有限公司与桂某商品房预售合同纠纷二审民事判决书，上海市第二中级人民法院，（2020）沪02民终9804号

【法院裁判认为】上海某置地有限公司自愿承担因地暖鉴定产生的装修费3800元，法院予以确认。保修期依约应从房屋交付之日起算，桂某主张重新维修后的项目应重新计算保修期，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

【案例09】上海某置业有限公司与朱某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终1691号

【法院裁判认为】关于朱某主张装修保质期重新计算的问题，根据双方合同约定上海某置业有限公司应于2014年9月30日交房，但上海某置业有限公司通知朱某于2014年9月22日交房，朱某因房屋装修质量而未接受房屋，鉴于上海某置业有限公司交付的房屋装修瑕疵，不属于主体结构问题，故应视上海某置业有限公司通知交房日为房屋交付之日。根据合同约定，房屋装修部分的保修期自该日起计算为两年。法律法规或合同中并未约定因质量瑕疵的原因保质期可重新计算，故朱某要求装修保质期重新计算的诉请，法院不予支持。