作者：金茂律师事务所  张莹琳 律师  杨洁 律师

一、问题的提出

近期有开发商客户咨询，其开发的综合体中有部分承租人严重拖欠租金，其拟依据双方签署的租赁合同中“出租人有权停止供电、供水”的约定来进行解除合同前的最后通牒。当然，鉴于是专业的开发企业，其也想综合评判下这一行为可能面临的法律后果。那么笔者结合给到客户建议，并通过整理相关法律法规与司法案例分析停止供电、供水等方式的法律效果并提供建议如下，供各位参考。

二、相关规定

《民法典》第九百四十四条第三款规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

其上是约束物业服务人的，除此之外，关于针对出租人的规定，笔者仅见到诸如：北京市高级人民法院于2013年12月19日发布并生效的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2013〕462号）等文件。

北京高院的以上解答第11条明确：“出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？

房屋租赁合同履行过程中，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为，但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电（水、气）期间的租金。

出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。”

以上可以看出，在出租人经过合理的催告程序，并告知将采取停止供电、供水等情况下，该行为属于行使合同履行抗辩权的行为，承租人应当支付断水电期间的租金。那么，该行为“对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任”该如何理解呢？对此的司法实践情况又如何呢？

三、司法实践

经检索，在司法实践中法院对于以停止供电、供水等方式催交租金的行为也普遍采取北京高院解答的处理方式，即一般认为是合法的，但是由于该方式的极端性，且会对承租人的经营及房屋的使用造成一定的影响，故对停止供电、供水期间的租金予以酌减。笔者就上海地区的判例整理如下。

【案例01】段某与胡某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，上海市青浦区人民法院，（2020）沪0118民初12399号

【法院裁判认为】段某于2020年5月18日搬离系争房屋并交出钥匙，合同事实上已无法继续履行，胡某同意合同于该日解除，本院尊重当事人的意思自治，予以准许，2020年5月18日后的房屋租金应予退还，2020年5月5日至2020年5月17日间的租金，因关停水电确实对房屋的使用造成一定的影响，本院予以酌减。

（本案中原告主张租金为3200元，法院调整至1512元。）

【案例02】上海某生态环境工程有限公司与谢某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，上海市奉贤区人民法院，（2020）沪0120民初14391号

【法院裁判认为】对于自2020年5月4日后的占有使用费，被告抗辩称原告在2020年7月17日至7月20日和2020年7月26日后，采取停电措施，故不应承担使用费。本院认为，合同解除后，被告应及时归还租赁厂房，被告未能及时返还产生的占有使用费，可以参照租金标准由被告承担；但考虑到2020年7月17日起原告采取停电的极端措施，对被告的使用造成极大影响，故自原告采取停电后的占有使用费由被告按租金标准的30%承担。

【案例03】上海某商业经营管理有限公司与沈某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，上海市宝山区人民法院，（2020）沪0113民初20303号

【法院裁判认为】2020年7月3日，上海某商业经营管理有限公司对系争商铺进行了停水停电且一直未恢复，虽有合同依据，但对系争商铺的实际使用产生了影响，对2020年7月3日之后的租金和房屋占有使用费应当进行调整。
（本案中原告主张租金为159376元，法院支持114000元。）

【案例04】上海某资产管理有限公司与杨某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，上海市宝山区人民法院，（2019）沪0113民初13282号

【法院裁判认为】考虑到系争商铺已经于2018年3月份停水停电，原租金标准应该进一步调低，且上海某资产管理有限公司对损失的扩大负有减损的义务，却一直未予以主动减少损失，故本院将杨某2018年3月以后共应支付的租金调整至12,000元。

（本案中原告主张2018年3月之后的租金为78324元，法院调整至12000元。）

四、总结与建议

通过以上规定与案例可以看出，虽然目前对于出租人以停止供电、供水等方式催交租金的行为并未采取禁止的态度，司法实践中也认可了承租人在此期间有支付租金的义务，但是若出租人主张该期间内全额租金的，人民法院一般不予支持。因此，笔者建议：

1. 在租赁合同中约定出租人可以采取停止供电、供水等方式的前提条件，如约定当承租人逾期支付租金超过一定时间，则出租人有权停止向承租人供应水电以及其他配套服务，以此给出租人停止供电、供水等合同上的依据。

2. 停止供电、供水前应当进行充分催告。由于此为较强硬的方式，且对承租人的权利影响较大，因此在出租人准备停止供电、供水之前，建议向承租人进行约2-3次的书面催告，并对拟停水停电的时间进行明确的警示，以给予承租人充足且必要的偿还租金与应急准备时间。

3. 确保催告通知送达承租人。对于催告通知，可考虑通过邮寄、专人交付、短信、微信、留置张贴等多种送达方式进行同步催告，以防承租人在停水电后以没有收到相应催告、无法及时作出应对反而向出租人索赔损失。

4. 尽可能缩短停水电的期间。通过上文数个案例可以看出，法院对于停水电期间承租人支付的租金通常都会进行酌减。如果出租人停水电期间较长，则要做好承担该段期间内租金无法全额得到支付的风险。

另外，从非法律后果的角度，笔者建议出租人还是谨慎选择时机和时长。停止供电、供水势必会对商铺的经营造成一定的影响。目前正值暑期，处于旅游旺季与客流量增加的时期，如出租人在此期间进行停水电，虽然可能迫使承租人尽快还清欠付租金，但如停供期间太长，反而会导致损失的增加，也会伤及自身综合体的整体形象等。