作者：金茂律师事务所   唐晓韵   律师

这一转型方案，是上海市人民政府办公厅于2017年9月15日印发的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场实施意见》（沪府办[2017]49号）（以下简称“《实施意见》”）、以及上海市规划和土地资源管理局于2017年11月1日公布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则（试行）》（沪规土资规[2017]3号）（以下简称“《管理细则》”）两项政策后，本市首单“商改租”试点案例。

由于在商业办公项目开发过程中，部分开发商不按规划批准的使用性质，擅自改变房屋结构、设施设备，擅自将房屋规划用途由办公改为居住，形成了所谓的“类住宅”，其在土地性质、土地使用权年限、水电气配套和使用价格、居住人员落户和子女就学等公共服务政策以及房屋交易税率等方面，都与普通商品住宅有明显的区别，严重违反规划建设管理的相关法律、法规，容易造成不良的社会影响。针对这一乱象，上海市住房和城乡建设管理委员会于2017年5月17日正式公布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（沪建房管联[2017]400号）（以下简称“《意见》”），指出就全市范围内开展商业办公项目清理整顿工作，停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管，重新审核尚未上市销售的项目。

该《意见》以开发企业作为整改责任主体，提出了分类整顿措施。对于尚未入住开发项目，若在建设过程中存在违法行为，开发企业要自行整改，通过项目所在区组织的联合验收后，方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。对于已实际入住的项目，其相关信息将记入房屋交易登记信息系统。实际用于居住的，开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，将在房屋登记时予以注记，限制交易。

《意见》中亦明确，开发企业在销售中存在误导行为的，支持购房人依法维护合法权益。对拒不整改或无法消除影响的，依照《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规予以查处，处罚信息记入诚信档案，情节严重的，采取限制违法项目开发单位参与土地招标、拍卖，金融机构不对其发放新贷款等措施。完成清理整顿的项目，实行“名单制”后续管理。与此同时，按照《意见》要求，上海将加强对商业办公项目的全过程监管，公寓式办公项目将不再审批，商业办公类房地产广告不得含有混淆房屋使用性质的内容。 

上述《意见》公布后，很多在建或已建成的商业办公项目开发进程陷入停滞，但2017年9月颁发的《实施意见》以及11月发布的《管理细则》，使得这些项目看到了希望的曙光；宝山区的这一实例，更是为市场注入了一针强心剂。《实施意见》中明确将加大本市租赁住房供应，通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居的目标提供实物保障。《管理细则》第十三条更进一步细化了有关“存量建设用地转型”的规定，明确在满足一定条件的情况下“商业服务业、商务办公”等存量用地可转型为租赁住房用地，并由权利人按照存量补地价方式，通过签订土地出让补充合同，按新的规划用途开发建设。

这些政策的出台，意味着对部分符合规划条件、区域功能定位、产城融合等要求的商业办公用地或项目，在满足环保、安全等前提下，可参照上海城市更新等相关规定，按照规划程序予以调整，用于建设租赁住房。本文开头提到的宝山区的案例就是对于商业办公项目转型政策的有利尝试。这种尝试也符合上海市在2018年初公布的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中提到的“将多余的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”的设想。希冀在不久的将来，我们还能看到越来越多的存量建设用地而不仅是商业办公项目被盘活用于租赁住房。