作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师 刘菊 律师
一、问题的提出
近日，收到某客户咨询：其计划与村集体业主签订屋顶分布式光伏项目协议，运营周期一般按照25年测算。但如果合同签完、设备安装完成后，业主反悔要求拆除设备，或者后续发现厂房属于违建、屋顶存在共有产权问题等，会面临的风险以及如何应对？
以上也是目前屋顶分布式光伏项目开发过程中重要且常见的问题。结合近年来司法实践，笔者总结了屋顶分布式光伏项目主要存在以下几类法律风险，并给到初步应对建议。
二、屋顶使用安排的法律性质
（一）部分法院适用不动产租赁合同规则
司法实践中较为常见的裁判思路系将其纳入不动产租赁关系范畴。例如，在李某、季某房屋租赁合同纠纷案件（2025）鲁0481民初****号中，山东省滕州市人民法院明确认定，双方当事人签订的《居民光伏电站屋顶租赁合同》系真实意思表示，权利义务约定清晰，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。
然而，如将该类合同认定为租赁合同，则需受到《民法典》第七百零五条关于租赁期限的限制，即租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。这与分布式光伏项目通常按照二十五年左右运营期限进行投资收益测算之间可能产生期限上的不匹配。
（二）部分法院根据合同整体权利义务认定为混合型合同
面对这一结构性矛盾，在无锡某公司、江阴市某公司房屋租赁合同纠纷（2025）苏0281民初****号案件中，案涉《厂房屋顶使用合同》及《分布式光伏发电能源管理协议》虽仍以租赁合同规则为基础架构，但法院倾向于将其整体认定为融合场地使用、能源管理、设备安装、电力买卖等多重权利义务要素的混合型无名合同，从而主张不直接适用租赁合同的特别期限规则。
三、屋顶产权瑕疵的风险
（一）屋顶所依附建筑物属于违法建筑
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
以北京某电子设备有限公司、北京某旅游管理有限公司租赁合同纠纷案件（2022）京02民终****号案件为例，法院认定：某餐厅于2021年6月9日更名为某旅游公司。某公司与某餐厅签订《分布式光伏电站厂房屋顶租赁合同》，租用某餐厅屋顶，建设光伏发电项目。因该房屋未取得建设工程规划许可证，并被认定为违法建设，故《分布式光伏电站厂房屋顶租赁合同》应属无效。北京市高级人民法院再审维持原判。
以上反映出的裁判思路是：对于以租赁方式取得屋顶使用权的分布式光伏项目，屋顶所依附建筑物的规划建设手续可能直接影响相关租赁合同的效力。特别是屋顶所依附房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的，相关租赁合同存在被认定无效的风险。
（二）屋顶涉及共有权利且授权不完整
实践中，分布式光伏项目涉及的屋顶共有情形主要包括两类：农村自建房存在多名共有人（共同共有或按份共有），以及城市商品房屋顶属于业主共有部分。从目前相关司法案例来看，农村自建房屋顶引发的共有权争议较为常见。《民法典》第三百零一条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。对于建筑区划内依法属于业主共有的屋顶，还应结合《民法典》第二百七十八条关于业主共同决定事项的规则审查相应表决程序。因此，光伏投资方不宜仅依据单一签约主体的承诺判断屋顶使用权来源，而应核验共有关系、授权文件及必要的共同决定程序。
实践中，部分光伏项目相关合同会设置由屋顶提供方确认或保证已取得房屋共有人、宅基地使用权人或其他相关权利主体同意的条款。该类条款能够在一定程度上分配合同内部风险，但并不能当然替代对实际权属关系和处分权限的核验；一旦存在未参与签约的共有人或其他权利主体，仍可能引发合同效力、继续履行及损失承担等争议。
例如，在德阳某公司诉杨某案（2025）川0683民初****号中，杨某代理人即主张原告明知存在其他共有人却仅与年长一方沟通，主观上具有恶意，且原告亦承认合同中约定了共有人同意条款。然而，该案因电子签名问题导致合同被认定为未成立，法院未就共有权属争议作出实体裁判。不过，法院对缔约过失责任进行了详细认定：杨某在前期磋商阶段接受并配合原告安装设施，足以使原告产生其同意缔约的合理信赖，其后又拒绝缔结租赁关系，破坏缔约秩序，存在过错，应赔偿原告信赖利益损失；结合现场查勘及费用明细，法院酌情确定杨某赔偿原告各项损失共计6000元。
该案虽未直接解决共有权问题，但充分说明签约前应核实全部相关权利主体并取得必要授权；如合同最终未成立或不能履行，投资方能否获得赔偿及赔偿范围，仍取决于相对方是否存在缔约过失以及实际信赖利益损失的举证情况。
四、业主单方要求解除或拒绝继续履行的风险
即便合同有效成立且屋顶不存在产权瑕疵，业主中途“反悔”——单方要求拆除光伏设备、拒绝继续履行合同……仍是实务中较为常见的纠纷类型，业主的毁约动机通常要么是房屋因光伏设备出现漏水、开裂等安全问题，业主以“合同目的不能实现”为由主张解除；要么是业主在签约后认为租金过低或受第三方更高报价诱惑，试图单方毁约等。
第一，在因光伏设备安装、运行引发房屋安全争议的情形下，法院的裁判逻辑以“基本居住权优先”为核心。即当光伏设备的安装、运行已经对房屋安全及正常使用产生实质影响，并导致合同目的难以实现时，法院可能支持房屋权利人解除合同并要求拆除相关设备。
以盐城A公司；徐某某;房屋租赁合同纠纷案（2026）苏09民终***号案件为例，盐城市中级人民法院认为：……房屋具有居住功能，其安全性影响徐某某基本居住权的实现。在徐某某安装光伏板后出现的漏雨及屋顶瓦片被压的问题，对徐某某的房屋安全性产生较大影响，为保障案涉房屋的居住功能，对徐某某要求解除案涉租赁合同并由A公司自行拆除相关光伏板的请求，依法应予支持。此外，徐某;盐城某公司房屋租赁合同纠纷（2025）苏0923民初****号案件中，同样以房屋漏水为由判决解除合同。
第二，在合同合法有效且不存在法定或者约定解除事由的情况下，如业主无正当理由要求解除合同、拆除设备或者拒绝继续提供屋顶使用条件，可能构成违约。投资方可依据合同约定及《民法典》第五百七十七条等规定，结合具体情形主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。
以路某甲；盐都区某有限公司；某盐城有限公司合同纠纷案（2026）苏0903民初***号案件为例，业主路某甲（出租方）起诉光伏公司，要求解除《分布式光伏屋顶租赁协议》。投资方抗辩合同有效、应继续履行。法院认定：协议系双方真实意思表示，合法有效。业主未能证明存在法定或约定解除事由，依据《民法典》第577条、第703条，驳回业主全部诉讼请求，要求合同继续履行。
五、房屋征收拆迁导致项目无法持续运营的风险
在分布式光伏项目的商业安排中，投资方通常以25年运营期为经济测算基础，然而当屋顶所依附的厂房被纳入政府征收拆迁范围时，项目原有的长期运营预期可能因此受到重大影响。
以李某；季某房屋租赁合同纠纷（2025）鲁0481民初****号案件为例，原告李某与被告季某甲签订的《居民光伏电站屋顶租赁合同》约定，光伏电站初始投资额为89908元，按每年5%折旧，拆迁补偿款中投资方优先回收折旧后本金，剩余部分由双方各享50%。案涉房屋于2024年12月被整体拆迁，被告季某甲领取光伏补偿款194376元后拒绝向原告分配。法院经审理认为，该合同系双方真实意思表示，合法有效，各方应依约履行。据此，法院认定光伏电站已使用3.5年，折旧后净值为74174.1元，该部分应由投资方（原告）优先收回；剩余补偿款120201.9元由双方平分，投资方再获60100.95元；最终判决被告向原告支付光伏补偿款共计134275.05元。
上述案件的启示在于，分布式光伏项目相关合同宜在签订之初设置专门的征收拆迁条款，对征收拆迁情形下双方的权利义务、光伏设备处置方式、相关补偿利益的归属及分配、设备剩余价值和剩余运营期限对应收益的计算方式等作出明确约定。否则，一旦屋顶所依附建筑物被征收拆迁，投资方可能因并非征收补偿协议的直接当事人且合同内部缺乏明确约定，而在设备价值及相关项目利益的主张上处于不利地位。
六、屋顶使用相关合同条款的优化设计及争议解决建议
（一）合同条款层面，投资方应注意：
1. 完善屋顶权属及建筑合法性保证条款。要求屋顶提供方对房屋及屋顶的权属状况、规划建设手续、共有情况及处分权限作出明确陈述与保证，并将相关权属证明、规划建设手续、共有人同意文件等作为合同附件；对于相关文件未能提供或者陈述保证不实的，应明确投资方的解除权及相应违约责任。
2. 根据不同项目退出情形设置差异化责任机制。针对业主无正当理由要求拆除设备、拒绝继续提供屋顶、房屋安全问题、征收拆迁等不同情形，分别约定设备拆除、恢复原状、设备剩余价值、已投入建设成本及其他损失的承担方式，降低项目提前终止后的损失认定难度。
3. 完善合同无效或无法继续履行后的清算机制。对于因屋顶所依附建筑物存在规划建设手续瑕疵、签约主体无处分权限等原因导致合同无效或者无法继续履行的情形，可事先约定设备拆除、返还、残值处理及相关费用承担机制；同时应注意，合同无效后的责任承担仍应结合合同效力认定、双方过错及实际损失等因素依法确定。
（二）争议解决层面，须注意：
1. 根据合同效力及违约原因选择相应请求权基础。合同合法有效的，可根据具体违约行为主张继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任；合同未成立、无效或者被撤销的，则应结合具体事实分析缔约过失、返还财产、折价补偿及过错赔偿等责任。
2. 加强项目全过程证据留存。重点保存签约及磋商资料、屋顶权属和规划建设手续、共有人授权文件、安装前房屋及屋顶状况记录、设备采购和安装成本资料、项目运营及发电收益数据，以及与业主就项目履行、维修、拆除等事项形成的往来文件。