本书是作者结合在房地产投资、开发、建设、交易、争议解决等方面长达15年的完整业务经验书写而成。本书涵盖房地产全流程的43个专题均以实务案例引出核心问题，结合相关法律法规及司法案例，通过展示判决书中核心说理部分，帮助梳理各类裁判思路，精准定位、快速解决实务中遇到的问题。
房地产全流程实务指引
基于司法裁判的大数据分析
张莹琳律师•倾力新作
张莹琳，上海市金茂律师事务所合伙人，亚洲法律杂志（ALB）2022年度华东地区青年律师大奖入围律师，上海市律师协会国资国企业务研究委员会委员，上海市律师协会国资国企业务研究委员会城市更新专业组组长，上海市律师协会律师专业水平评审委员评定的“建筑房地产专业律师”，上海外国语大学法学院研究生法律实务课程讲师。专注于建设工程全流程、房地产全流程、城市更新、重大复杂争议解决等相关法律事务。
提炼核心问题·解析相关法规
梳理裁判思路·全面总结建议
全流程视角，全景式呈现：本书共7章、43个专题，对房地产项目开发与融资、房地产项目销售、房地产项目售后、房地产租赁、房屋征收补偿、存量房买卖等疑难问题进行全方位深入剖析，提出实操建议。
208个司法实务案例：聚焦房地产从业者及法律从业者关注的法律问题，以司法裁判的大数据分析为抓手，通过208个案例梳理司法裁判情况并归纳争点，厘清司法审判机关裁判思路，提供可行实务指引。
高效解决问题的案头工具书：每一专题均以列举形式充分分析相关法律规定，梳理大量司法裁判，并节选裁判文书予以展示。全书尽力做到快速定位并精准解决各项实务问题，是一本值得随时翻阅的案头工具书。
为契合当下快节奏“狂卷式”工作状态，便于读者带着问题一秒查阅书中相关内容，全书按照施工全过程时序，重磅设计出“风险提示、化解措施、相关依据”的体例模式，并在书中嵌入了大量案件实例、高度凝练的措施指引，便于读者理解与运用。
与一般的房地产法律风险控制方面的书籍不同，本书扎根于司法实践，高度关注了司法案例作为法治的基本单位所蕴含的价值。相较于司法解释固有的局限性，司法案例在弥补制定法不足方面更具有针对性、及时性和明确性，更有利于将法官的自由裁量权约束在一个相对合理的限度内。本书无疑是作者对司法大数据与审判经验深度融合进行制度探索的经验归纳与凝练。
从内容上看，本书共有七章四十三个专题，每个专题都包含问题的提出、法律分析、司法裁判实务梳理、小结四个部分：
问题的提出部分简明扼要地阐述了该法律问题的核心争议及研究的意义；
法律分析部分主要介绍该专题相关的法律、行政法规及规章、地方法规及规章、最高人民法院的司法解释以及地方法院的审判意见、纪要；
司法裁判实务梳理部分则集中选取了一批权威度高、影响力广泛的案例，进行精心编排、整理编辑，其中大多数为适用法律和司法解释准确、说理充分的文书范例；
小结部分从法律责任的角度对每一模块的法律风险进行了总结，并从实务操作角度提出了切实可行的防范措施。
除鲜明的体系性和实践性外，本书又对社会时事、聚焦前沿问题保持了敏锐感。本书的研究内容既涵盖了有关物业管理、房屋质保、房屋权属、征收补偿等传统问题，也涵盖了近年来对房地产业务影响颇深的公募型不动产投资信托基金、《民法典》、人脸识别、教育双减政策以及新冠肺炎疫情等新问题，兼具理论深度和实践意义，对于读者迅速理解和掌握房地产领域的新型法律问题大有裨益。
通过阅读本书，读者不仅可以全面掌握蕴藏在典型案例中的制度规则，了解权威机关对具体法律适用问题的司法政策、观点，准确理解和掌握法律条文及司法解释的精神和原义，而且还能够获取大量可参照、可复制的释法说理的思路与方法，有助于从宏观和微观、理论和实践、立法与司法等不同视域对我国房地产法律制度和裁判规则进行全方位的解析和研读。
编者注：下述内容摘录自《房地产全流程实务指引：基于司法裁判的大数据分析》第一章专题二“不动产类股权收购法律尽职调查的调查内容与方法”，未尽完整部分，敬请以纸质书为准。
一、问题的提出
A公司作为收购方，拟收购处于破产重整阶段的转让方所持有的某上市企业（以下称“目标公司"）的股权，该目标公司有众多股东、各级子公司，核心资产在于各类不动产相关业务，笔者基于收购方的核心需求就本次股权收购项目进行了专业、全面的法律尽职调查（以下称"尽调"）。在此，特将一般尽调的思路、调查内容及方法整理如下，以供参考。
二、对目标公司核心现状问题的调查
本项目交易标的为转让方持有的目标公司股权，为尽可能降低或避免收购后的法律风险，一般首要协助收购方了解目标公司的法律现状，包括从目标：
公司股权信息；
目标公司经营资质；
经营状况；
重大资产；
重大负债及或有负债；
重大合同；
对外担保；
诉讼/仲裁；
劳动人事等方面进行全面调查。
如调查目标公司股东情况，一般调查持股比例前十大股东信息，以及公司章程中规定的股东各自认缴的出资额是否全部实缴到位，有无出资不实、虚假出资、抽逃出资的风险，控股股东和实际控制人信息、是否存在股份转让或增资的限制的情况、是否有股份登记不实、可能代持的风险等角度展开调查。
调查方式主要包括：
要求提供证照、合同等书面文件资料；
向有关主管部门调查；
实地现场走访；
公司人员访谈等。
此外，如转让方已由法院裁定进行合并重整，在调查时，建议密切配合法院的破产案件审理，加强与法院、管理人的沟通，以推进尽调活动的顺利、有效展开。
三、对于收购方重点关注的各类不动产相关业务的调查
（一）对于持有待开发的土地资产的调查
如果目标公司持有的土地资产尚未被开发，则应当对该土地使用权资产权属以及使用情况进行重点调查。为了防范该土地可能存在权属不清、被查封抵押、土地出让金及税费缴纳不全、土地获批的手续不齐全、土地长期未开发外于闲置状态、土地使用权开发条件和期限受限等风险，建议至少从以下几个方进行调查：
第一，要对目标公司是否持有土地使用权证进行调查，要求公司出具土地使用权证书原件，核查该公司实际占用土地与土地使用权证记载的内容是否相符并通过向国土、房管等部门了解该土地是否存在被查封、抵押等会限制土地流转的权利负担情况，同时要求目标公司提供土地使用权清单及土地现状说明。
第二，建议调查该土地的性质，即该土地是划拨用地还是出让用地。如果为划拨用地，还应当调查该土地的取得手续是否齐全，并对土地是否可以转让等进行确认，必要时要求公司提供土地审批文件及费用缴纳凭证。如果为出让用地，要求目标公司提供土地出让合同、成交确认书等。另外，还应关注土地使用权出让（划拨、转让）合同中有关闲置期、使用用途以及相关违约责任等重点条款的约定。
第三，建议对土地的具体开发进度和开发情况进行调查，判断该土地是否属于闲置土地，如是，是否缴纳了土地闲置费，是否有被收回的可能等。
第四，建议对目标公司的土地进行实地走访做通盘、直观的了解，查漏补缺，并通过拍摄照片、视频等方式留存该土地使用的情况和状态。
（二）对于已开发项目的调查
对于已经建设的房屋，主要从房屋权属的真实有效性、经营情况和房屋使用情况等进行调查；对于在建工程，主要从其规划手续的合法性与完整性等进行调查。
鉴于目标公司所建设的房屋可能存在不同的用途，如住宅、商业综合体、校舍、办公楼等，还需重点调查该工程是否已取得相应的审批许可，以及是否存在违反规划许可等的分割、销售、出租等情形，以防范存在房屋权属不清、在建工程手续不全或存在抵押、查封、违规使用经营等带来的风险。
第一，对于已建设的房屋，主要调查目标公司是否持有该房屋的所有权证，可以要求公司提供该房屋的所有权证书原件、所有权和使用权清单以及房屋的现状说明。对于在建工程主要可以调查其手续是否齐全完备，后续是否存在权属证书办理上的障碍。可以要求目标公司提供在建工程审批文件原件，核实是否存在未按图施工，或者未批先建，无证施工等情况。
第二，建议调查房屋是否存在共有权利人。可以调查目标公司是否持有该房屋上的《房屋抵押合同》或他项权利证书，尽可能避免后续发现该房屋所有权和使用权上存在查封、抵押等限制流转的权利负担。
第三，对于目标公司承租的房屋需调查《租赁合同》和出租方权属证书，有需要时可以前往房屋管理行政部门调查确认。
第四，如有需要的，可以对目标公司的房屋及在建工程进行实地走访，通过拍摄照片、视频等方式留存该房屋的使用情况、在建工程的状态。
（三）对于不动产销售情况的调查
对于不动产销售情况，可以主要从开发项目的预售、现售行为的合规性进行重点调查，分析是否存在行政方面或民事方面的法律风险等。
第一，对开发项目的预售许可及现售备案情况进行调查。如开发项目没有取得预售许可证或没有履行法定现售备案义务，将可能面临被主管部门责令停止、限期改正乃至处以罚款的风险。因此，建议要求目标公司提供销售房屋情况说明，出示预售许可及现售备案的证照原件，并与各项规划建设指标进行核对。
第二，调查该项目已售和待售房屋的现状，包括抵押和查封、初始登记情况等。建议要求目标公司在提供房屋用地及建设工程抵押合同、他项权利证书原件、已竣工验收房屋的首次登记证照原件、办理首次登记证照的全部材料，出示房地产最新、完整、真实的销售台账。如有必要，应前往房地产主管部门进行调查。
第三，建议通过该项目已发布的销售宣传资料、售楼文书等对开发项目的宣传、签约及履约情况进行判断，确认是否存在潜在的合同纠纷，综合评判开发项目是否存在房屋销售方面的系统性法律风险。
第四，在诉讼情况方面，除了要求目标公司进行如实披露以外，建议通过裁判文书网、信用中国网、执行信息公开网等网站对有关房屋销售行为的行政处罚情况、涉诉情况进行调查。
（四）对于不动产租赁情况的调查
对于不动产租赁情况，一般重点调查已出租房屋的出租情况、未办理租赁备案登记的处罚（如有）、民法典中的居住权对目标物业的限制（如涉住宅出租）等。
第一，要求目标公司提供已签订的租赁意向书、租赁合同及补充文件等，重点关注其中约定租金支付（金额/支付方式/年涨幅）、租期、出租方义务与承租人权利等条款，尤其应当关注是否明确约定承租人同意放弃优先购买权、优先承和权等内容，如未约定，还应继续关注有相应优先权利的行使条件和行使情况等。
第二，要求目标公司如实披露房屋出租所涉行政处罚情况与涉诉情况，并通过裁判文书网、信用中国网等进行核实。
第三，鉴于《民法典》规定居住权的住宅不得出租，项目上涉及住宅物业的，还应核查居住权的设立情况以及相关约定，判别房屋进行出租的风险。
第四，也可对承租人的合规经营情况进行相应调查，防范因承租人无证、违规经营导致出租方承担法律责任的风险。
四、小结
上述各点基本涵盖了一般情况下不动产股权收购尽职调查的主要部分，但就具体项目而言，仍应根据产业内容、商业目的、委托人意愿的不同而有所增补和侧重。
总体来说，尽职调查的流程可以标准化，但尽调报告的撰写，尤其是法律风险的分析和披露以及相应的建议部分，仍应就不同公司、不同项目进行针对性地调查和研判。
同时也要意识到，收购的尽职调查中并不只有法律角度，还有财务等多个维度，因此从保障法律尽职调查质量的角度出发，尽职调查人员应注意与其他中介机构和专业人员加强联系，避免尽调单一化、片面化。
（目录是一本书的精华）
第一章 房地产项目开发与融资法律问题
专题一 非土地管理部门签订的土地置换类协议效力法律问题
专题二 不动产类股权收购法律尽职调查的调查内容与方法
专题三 房地产转让中企业所得税承担约定的相关法律问题
专题四 公募型不动产投资信托基金的基本理论与在我国的发展现状
专题五 我国公募型不动产投资信托基金的组织结构与法律关系问题
专题六 我国发展不动产投资信托基金面临的具体法律问题与应对建议
专题七 融资租赁合同纠纷相关法律问题
第二章 房地产项目销售法律问题
专题一 房地产广告的法律风险与防范
专题二“全民经纪人”的性质与相关法律问题专题三 委托合同与中介合同的区分与相关法律问题专题四《民法典》对格式条款的修改与相关法律问题
专题五 人脸识别司法解释出台后对房地产领域的影响与应对建议
专题六 超备案价格销售的法律风险与防范
专题七“买房送面积”的七个相关法律问题
专题八 分期开发住宅小区中的物业管理区域与车位出售法律问题
第三章 房地产项目售后法律问题
专题一 疫情对房地产开发企业项目交付阶段的影响与应对建议
专题二 物业区域内公共设施/用房权属认定法律问题
专题三 房地产项目公司注销与购房人产证办理的相关法律问题
专题四 商品房质量与购房人救济主张的法律问题
专题五 房屋存在质量问题时房地产开发企业维修责任认定法律问题
专题六 公共区域过保修期但业主委员会尚未成立时物业维修责任法律问题
专题七 在超出施工单位保修期后售房的保修责任承担法律问题
专题八 质保期过后房地产开发企业向施工单位主张质量责任的法律问题
第四章 房地产租赁法律问题
专题一 未经批准情况下划拨土地上房屋租赁合同效力法律问题
专题二 餐饮承租方无证经营等情形下出租方的法律责任与应对建议
专题三 出租方以停止供电、供水等方式催交租金的法律效果与应对建议
专题四 教育“双减”对校外培训类房屋租赁合同的影响与应对建议
专题五 商业租赁纠纷中出租方主张解约违约金结算法律问题
第五章 房屋征收补偿法律问题
专题一 房屋征收补偿款项归属与分配法律问题
专题二 租赁厂房被征收时出租方与承租方间征收补偿款项分配法律问题
专题三 公有出租居住房屋征收补偿款项归属法律问题
专题四 宅基地房屋征收补偿款项分配的法律问题
第六章 存量房买卖法律问题
专题一 买受方未确定购房资格导致的合同解除与违约责任法律问题
专题二 无购房资格情况下协议代持购房的法律问题
专题三 房产新政导致买受方无购房资格的相关法律问题
专题四 签约后买受方可否要求出卖方配合更名的法律问题
专题五 出卖方因房价上涨解约导致的合同解除与违约责任法律问题
专题六 企业购房政策及涉税法律问题（含买卖双方应缴税费案例）
第七章 房地产其他法律问题
专题一 《民法典》对房地产领域的影响与应对建议
专题二 《上海市土地交易市场管理办法》新旧版对比与解读
专题三 不动产抵押权证登记的抵押期限的相关法律问题
专题四 约定担保范围与登记担保金额不一致时的相关法律问题
专题五 债务人物保与第三人人保并存时的相关法律问题