作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》法释〔2026〕12号，2026年3月17日通过，自2026年6月30日起施行。
本文接《建工解释二系列解读（一）：重要变化条文解析（上）》，继续按条文顺序逐项梳理核心重要改变。
12. 无效合同后达成的折价补偿协议，原则上予以支持
《解释二》原文：
第十二条 建设工程施工合同无效，建设工程质量合格，发包人和承包人就折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。
发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成协议，参照前款规定处理。
《解释一》对应条文：无直接对应条文。
具体改变：
《解释一》第29条偏程序：已经结算就不再鉴定。《解释二》第12条偏实体：即使施工合同无效，后续折价补偿协议也可以作为确定权利义务的依据。这对调解、结算协议、退场协议、三方清算协议较重要。
以后在无效合同背景下形成结算文件时，应明确写为“折价补偿款”“已完工程折价补偿”，避免被误解为继续履行无效合同。
13. 审计、财政评审不能无限拖延；未约定审计作为结算依据的，发包人不能单方要求按审计结算
《解释二》原文：
第十三条 发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，但是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。
前款规定的合理期限，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。
发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。
《解释一》对应条文：无直接对应条文。
具体改变：
这是对政府投资、国企投资项目非常重要的规则。明显限制“以审计为由长期不结算、不付款”的做法。对于承包人，关键是及时提交完整竣工结算资料，并保存提交证据；一年届满仍未出具审计或评审结论，原则上可推动司法鉴定。
14. 质量保证金：解除或无效且未完工程中，返还期限从退场或解除起算
《解释二》原文：
第十四条 建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算；施工合同在承包人退场后解除的，从解除之日起算。
建设工程施工合同无效且工程未完工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金返还期限从承包人退场之日起算。
《解释一》对应条文：
第十七条 有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：
（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；
（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；
（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后……
具体改变：
这条主要解决“半拉子工程”“解除退场工程”的质量保证金问题。承包人未完成全部工程，但已施工部分质量合格的，质量保证金不是按合同总价预留，而是按应得工程价款或折价补偿款为基数；返还期限也不能一直等竣工验收，而应从退场或解除起算。
15. 合同解除后，发包人可以请求移交施工现场、施工资料；退场前可申请证据保全
《解释二》原文：
第十五条 建设工程施工合同解除后，发包人请求承包人移交施工现场、施工资料等的，人民法院依法予以支持。
承包人退场前，当事人申请证据保全的，人民法院应当依照民事诉讼法第八十四条的规定处理。
《解释一》对应条文：无直接对应条文。
具体改变：
实务意义很强。发包人解除合同后，可以把“移交现场、移交资料”作为独立诉请或行为保全、先予处理的重要内容。承包人则应重视退场前的工程量、质量、界面、材料设备、临设、已完未验工程等证据固定，否则后续结算和损失认定会非常被动。
16. 质量修复费用：发包人未先通知承包人修复，不能直接要求承包人先行支付修复费用
《解释二》原文：
第十六条 因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。
承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。
《解释一》对应条文：
第十二条 因承包人的原因造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，人民法院应予支持。
第十六条 发包人在承包人提起的建设工程施工合同纠纷案件中，以建设工程质量不符合合同约定或者法律规定为由，就承包人支付违约金或者赔偿修理、返工、改建的合理费用等损失提出反诉的，人民法院可以合并审理。
具体改变：
过去发包人常在承包人索要工程款时反诉要求支付修复费。《解释二》强调：修复优先于金钱赔偿，且承包人有先行修复机会。发包人应形成规范流程：质量问题通知、明确修复范围和期限、保留送达证据、承包人拒修或逾期未修，再自行或委托第三方修复并主张合理费用。
17. 优先受偿权：判决主文要明确金额和对应工程；停工、窝工损失不享有优先受偿
《解释二》原文：
第十七条 承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及相应工程，并在判决主文中予以明确。
承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
《解释一》对应条文：
第三十五条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第四十条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
具体改变：
停窝工损失被明确排除在优先权范围外。承包人起诉时，应把“工程价款本金”和“停窝工损失、违约金、利息”等分开列明。
18. 以房抵工程款、工程折价协议：并非当然构成行使优先受偿权，须满足四项条件
《解释二》原文：
第十八条 承包人依据其与发包人订立的折价协议主张已经行使民法典第八百零七条规定的建设工程价款优先受偿权，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）承包人施工的工程质量合格；
（二）建设工程可以折价；
（三）发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；
（四）折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。
《解释一》对应条文：无直接对应条文。
具体改变：
今后审查重点包括：工程是否质量合格、是否可折价、是否已经催告付款、折价是否明显低价。
对承包人而言，以房抵款协议中应保留催告付款、逾期未付、折价依据、评估或市场价格证明等材料。
19. 工程价款债权受让人是否享有优先受偿权：不再简单一刀切，综合审查
《解释二》原文：
第十九条 建设工程价款债权的受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿的，人民法院应当综合建设工程是否竣工验收合格、工程价款是否结算、债权转让合同是否有效、受让人是否已经支付了合理转让款等因素作出裁判。
《解释一》对应条文：没有直接对应条文。
具体改变：
这条对工程款保理、债权转让、资产包处置、施工企业债务化解影响很大。受让人不是当然取得优先受偿权，也不是当然不能取得，关键看交易真实性、工程价款确定性、工程质量基础、是否支付合理对价等。
20. 工程毁损、灭失或被征收：承包人可就保险金、赔偿金、补偿金主张优先受偿
《解释二》原文：
第二十条 建设工程毁损、灭失或者被征收，承包人就获得的保险金、赔偿金或者补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。
《解释一》对应条文：无直接对应条文。
具体改变：
过去承包人优先受偿权主要盯着“工程折价、拍卖价款”。现在工程若毁损、灭失、被征收，优先权可追及保险金、赔偿金、征收补偿金。对城市更新、征收拆迁、烂尾项目处置、灾损保险理赔项目，承包人的清偿路径更清晰。
21. 优先受偿权行使期限起算点：可按变更后的付款日或结算协议约定付款日起算
《解释二》原文：
第二十一条 建设工程施工合同约定了发包人应当给付工程价款日期，当事人因工期顺延等客观原因协商变更给付日期，承包人主张自变更后的应当给付工程价款之日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
建设工程施工合同未约定发包人应当给付工程价款日期或者约定不明，但是当事人在结算协议中明确约定了应当给付工程价款日期，承包人主张自该日起算建设工程价款优先受偿权行使期限的，人民法院应予支持。
《解释一》对应条文：
第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
具体改变：
过去争议集中在“应付工程价款之日”如何确定。《解释二》使起算点更贴近真实履行情况。承包人应特别注意保存工期顺延、付款节点变更、结算协议、付款计划等文件；发包人则应警惕在结算协议中重新约定付款日可能重新触发优先权期间起算。
22. 法院发现违法发包、转包、违法分包、挂靠、严重质量问题，应通报或移送主管部门
《解释二》原文：
第二十二条 人民法院审理建设工程合同纠纷案件中发现违法发包、转包、违法分包及资质借用等违法行为或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关情况、问题线索、证据等通报、移送有关建设行政主管部门；涉嫌犯罪的，应当将涉嫌犯罪线索移送侦查机关。
《解释一》对应条文：无直接对应条文。
具体改变：
这条会增加诉讼的外溢风险。过去当事人可能只考虑工程款输赢，现在还要评估行政处罚、资质处罚、信用惩戒、刑事风险。尤其是挂靠、违法分包、转包、质量事故类案件，诉讼材料本身可能成为主管部门查处线索。
三、小结
以上变化，将直接影响发包人、承包人及实际施工主体的诉讼策略与风险控制。后续我们也将结合重点条文和典型争议，继续整理、输出相关专业文章，供读者进一步参考。