作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师 王孟紫薇 律师助理
一、问题的提出
房屋买卖合同中，出卖人和买受人一般通过两种方式签订“阴阳合同”，其一是以较低卖价签订房屋买卖合同，再以装修装饰、车位销售、家具转让等理由签订补充协议；其二是在同一份房屋买卖合同中，约定较低的房屋买卖价格，并在其它条款中约定较高的装修款等，两条款约定金额加和即为实际成交总价。但无论何种约定方式，核心争议均为：装修款等所涉条款是否有效？是否据此导致房屋买卖合同无效？以及最终责任承担问题等。笔者近期接到较多咨询，部分咨询者希望以阴阳合同为由解除合同等，故就相关问题检索法律法规及司法判例如下，以期明晰。
二、相关法律规定
《中华人民共和国民法典》
第153条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
第156条：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）
当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（2017年9月12日）
当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效。一方请求按照真实的交易价格履行合同的，应予支持。
当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，登记机关按照真实价格核算或者追缴税费，导致交易税费增加，对增加部分税费的负担当事人不能协商一致的，一般由当事人按照法律规定负担。
《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
问：当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？
答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。……对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
《中华人民共和国税收征收管理法》
第63条：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《中华人民共和国刑法》
第201条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
……
有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。
三、司法裁判实务梳理
阴阳合同所涉纠纷的争议焦点通常为合同的法律效力，其中不乏当事人通过主张合同无效，希望据此不再继续支付或要求退还“装修款”，核心理由有二：其一，认为阴阳合同可能系为规避房价调控规定、政府指导价限制等订立，应认定为以合法形式掩盖非法目的；其二，认为阴阳合同能达到规避纳税的结果，应认定为违反法律强制性规定，损害公共利益。对于各种涉及的主张，我们做如下案例梳理，供参考：
（一）通常情况下，阴阳合同仅约定价款的部分条款无效，合同其他部分均为有效。
1.借阴阳合同隐瞒房屋真实价格的核心目的仍在于房屋买卖，不能构成非法目的并据此认定合同无效。
【案例01】关某等与卞某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2019）京01民终**号
【法院裁判认为】对于关某主张因规避税费导致合同无效一节，合同法第五十二条第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。合同法第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，合同中第四条第（一）款约定的房屋成交价格2477360元，并非合同各方的真实意思表示，各方实际履行的交易总价4226995.5元体现在《补充协议》中，各方之所以在合同中通谋虚伪，目的仅是为了隐瞒真实交易价格，规避国家税收监管。因此合同第四条第（一）款无效，但该条款无效并不影合同的其它部分和三份补充协议的效力。关某以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效，本院不予支持。
2.合同相对方之间的合同安排，是否足以达到“损害国家、集体或者第三人利益”并据此认定合同无效，法院在个案裁判中普遍对此持谨慎态度。
【案例02】关某等与卞某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2019）京01民终**号
【法院裁判认为】对于关某主张因恶意串通导致合同无效一节，合同法第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。对于恶意串通，需要具备如下构成要件：（1）具有损害的恶意，且需要达到“意思主义的恶意"的程度，即签约时不仅意识到将造成损害，且追求损害的发生；（2）具有串通行为，串通的双方均为故意且有意思联络；（3）客观上损害了国家、集体或者第三人的利益。本案中，关某作为合同一方当事人之一，并未举证证明在房屋买卖合同签订之时其他合同当事人与王宇之间或者代理人郭蕾蕾与王宇之间存在故意损害其利益的恶意并且存在相应的意思联络。事实上，根据房屋总价款4226995.5元及房屋面积309.67平方米所计算出的房屋出售单价，远高于2008年3月22日《委托书》中约定的净得单价11000元/㎡，并未损害各方相应利益。因此，对于关某主张因违反合同法第五十二条第（二）项而导致合同无效的上诉理由，本院不予支持。
3.装修条款违反税法强制性规定，应当就其做出否定性评价，但部分条款无效并不致使整个合同无效。
【案例03】刁某、李某与孔某涛、孔某明等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2017）沪0104民初**号
【法院裁判认为】本院认为，原被告为避税在合同约定的房屋转让价380万元外另行通过补充协议约定装修补偿款65万元，使合同约定的转让价低于双方买卖居间协议及实际履行中确认的真实成交价445万元，故房地产买卖合同中关于380万元价格条款的约定非双方真实意思表示且损害了国家税收，故该条款应认定无效。但双方就系争房屋买卖的意思表示是真实的，实际也已按照真实成交价履行合同并办理了产权过户、交房等手续，价格条款仅是买卖合同的内容之一，不影响合同其他条款的效力及合同整体效力，合同其余条款对当事人仍有约束力，应予恪守。
（二）在认定合同有效前提下，对于缴税、违约金金额的认定，以遵循合同真意为原则，即以房价与装修款等的总和认定交易价格，据此申报缴税、计算违约金；如果未就装修款约定违约金支付方式，则参照购房款的违约金条款履行。
【案例04】上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第**号
【法院裁判认为】甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将房屋以115万价格卖给乙方，甲乙双方当日还签订一份《补充协议》，约定甲方该房产净到手价为172万元，其中《买卖合同》中约定房价为115万元，该房产的维修基金、家具家电、自愿补偿款57万元。原、被告签订的《买卖合同》以及《补充协议》均系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立。《买卖合同》《补充协议》中关于房价及补偿款的约定可以证实双方确曾合意做低房价逃避税收，因此合同价格条款无效，应按照双方真实合意即172万元认定交易价格。原告已经按约付清全部购房款，其要求两被告配合办理过户手续的诉请依法予以支持。两被告要求按172万元的价格申报纳税，该要求合法。
【案例05】孙某某、某置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书，（2022）豫10民终**号
【法院裁判认为】某公司有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，双方故意通过“捆绑装修”隐藏了装修款属于购房款的事实……某公司与孙某某对将总房价拆分为购房款和装修款两部分均为明知，且根据双方约定装修费用为290039元，现孙某某已付款90039元，仍尚欠款项200000元未付事实清楚，一审判决孙某某向某公司支付欠款200000元并赔偿违约金并无不当。
根据双方约定，被告孙某某逾期支付装修费的，每逾期一天应按逾期应付款的万分之二计付违约金，折合年息7.3％。原告虽未提供证据证明其实际损失情况，但结合本案合同履行情况，被告逾期支付款项造成的损失可认定为逾期支付之日中国人民银行同期同类人民币一年期贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利的1.5倍，双方就违约金约定的年息7.3％（即日万分之二）未超过该损失的30%，且被告亦未向法院提出予以适当减少的请求，故违约金应以200000元为基数，按照日利率万分之二自2018年11月5日起计算至判决确定的还款之日止。
【案例06】杜某与钟某等房屋买卖合同纠纷上诉案，（2012）沪一中民二（民）终字第**号
【法院裁判认为】上诉人杜某与被上诉人钟某为买卖**室房屋而签订了《买卖合同》《协议书》，除《买卖合同》上约定的转让价格139万元系为避税而故意做低房价应被认定为无效外，其余部分均为有效，双方均应按约全面履行，亦即双方应当按照185万元的真实交易价格履行各自的义务。本案争议焦点在于履约过程中双方是否存在违约以及如何承担违约责任。首先应当明确，《买卖合同》约定2011年6月30日之前双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续；其次对于付款期限，《买卖合同》《协议书》亦有明确约定，亦即最晚在2011年6月30日双方共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续、中介公司收执收件收据后一日内，上诉人应当支付完毕全部房价款；最后，尽管《协议书》仅约定了46万元装修费应于2011年5月15日之前支付，并未约定违约责任，但该款亦系房价款，因此应当参照《买卖合同》约定的违约责任。
四、小结
司法实务中，鲜少有案例因存在阴阳合同安排认定房屋买卖合同无效。通常情况下，当事人仍应按照合同约定支付购房款、装修款等，并承担逾期支付等违约责任；仅凭存在阴阳合同安排便要求不再履行付款义务、退还已付装修款，甚至要求退房等，在审判中很难被支持。
我们建议，在订立合同时遵循房屋真实价格，避免因违反税收法律法规而遭受行政处罚；一旦发生争议，仍应按房屋真实价格计算税金，并按照法定或者双方约定承担方式补缴。