作者：金茂律师事务所  张莹琳 律师  杨洁 律师  朱怡雯 律师助理

一、问题的提出

A公司于90年代末将其开发的某住宅小区移交给B公司进行物业管理，并将该小区内某处房屋转让给B公司抵做管理费用。B公司于1998年办理了该房屋的房地产权证，产权证上登记权利人为B公司、所有权性质为全民、房屋类型为公共设施。

后，该小区成立了业主委员会。业委会以该房屋的类型登记为公共设施、所有权性质为全民为由，诉至法院，要求确认该房屋应属于业主共有。

B公司则认为，该房屋产权早已登记在自己名下，故应属于B公司单独所有。

该案中，案涉房屋产权证上所登记的类型为公共设施，但权利人登记为B公司专有，此种矛盾导致双方产生争议。此种情形下，应如何认定该房屋的权属？本文结合相关法律规定及司法实务分析如下[1]，以供读者参考。

二、相关法律法规梳理及分析

1、何谓“公共设施”？

本案中所登记的“公共设施”这一概念，其含义在我国法律体系中发生过演变。如1997年的《上海市居住物业管理条例》中规定：“公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。”与原《物权法》《民法典》《物业管理条例》中的公共场所、公用设施、共用设施设备等基本一致，指的是小区等物业管理区域中的共有部位的组成部分。

随着2003年施行的《物业管理条例》使用了“共用设施设备”、“共用部位”概念后，2004年的《上海市住宅物业管理规定》也不再使用“公共设施”，开始同样使用“共用设施设备”“共用部位”概念。

而目前“公共设施”则多指带有市政性质、面向不特定社会大众、服务于整个社会的基础设施设备。如《建筑法》规定的“道路、管线、电力、邮电通讯等公共设施”、《上海市市容环境卫生责任区管理办法》规定的“邮政、供水、供电、电信、交通等公共设施”等。

2、如何认定共有部位与专有部位？

如上分析，本案中登记上使用的“公共设施”应与《民法典》第274条[2]、《物业管理条例》第27条[3]等规定的“公用设施”“共用设施”的概念近似，属于小区的共有部位。而该设施是属于业主共有还是B公司专有，就要进一步区分其属于共有部位还是专有部位。对于二者，可作如下区分：

（1）构造、利用及功能上之区分

关于专有部位，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修订）（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第2条第1款[4]规定了三个要件，1. 构造上有独立性；2. 利用上有独立性；3. 能登记为特定业主所有。

关于除绿地、道路外的共有部位，《民法典》第274条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《建筑物区分所有权解释》第3条[5]进一步采用列举、排除加兜底的方式进行规定，“实质有二：一是不属于专有部分，二是不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”[6]

《民法典物权编理解与适用（上）》也进一步指出：“立法机关最终本着以小区和建筑物最终功能的实现为根本，摒弃优先考虑投资利益的取向，确立了对属于建筑物区分所有权人正常合理使用建筑物所不可或缺的共享部分，认定为业主共有财产的制度安排。”[7]“具体而言，从自然物理属性和功能用途这两个方面来比较，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房在构造及使用上既具有共有部分非独立性的物理属性，同时在功能用途方面也具有作为共有部分对于全体业主而言的公共性及非排他使用性，因此，建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，除例外情形外，只要是按照建筑规划建设的，业主即应享有共有权。换言之，本条将建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房规定为业主共有的理由，是因为建筑区划内的上述配套设施是整个建筑区划环境配套服务所必需的，也是确保建筑物合理利用正常发挥功能所应当达到的标准和条件。”[8]

（2）登记上之区分

关于专有部位，《建筑物区分所有权解释》规定“能够登记成为特定业主所有权的客体”[9]。

关于共有部位，2016年施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第36条也做了类似规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”2008年的《房屋登记办法》（现已失效）第31条[10]也有类似规定。
结合上述规定，本案中，在衡量该设施房屋的权属时，首先应分析其是否具有构造上的独立性、以及使用上的独立性，也即是否为专有部位。如上所述，我国法律对于共有部位的规定的实质之一是“不属于专有部位”。如《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》[11]指出：“由于法律上没有明确规定会所是否属共有部分，因此解释上应从会所是否是专有部分着手。如果具备专有部分的构成要件，那么就是专有部分。既然如此，就不能将其纳入共有部分的范围。”

如果能够与其他建筑物明确区分、排他使用，加之已经登记为B公司单独所有，则应属于专有部位。但如从功能、用途上看，属于服务于整个物业小区所必须的配套设施，则应属于共有部位。具体可结合小区建筑规划许可证件及附图、初始登记文件、以及具体勘察房屋具体构造和利用予以认定。

三、司法实务认定

（一）司法实务层面，法院在认定某设施/房屋属于专有部位还是共有部位时，往往会结合设施/房屋的建设规划、功能用途等方面进行认定。

【案例01】上海市某小区业主委员会与上海某物业有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书，上海市宝山区人民法院，（2019）沪0113民初15156号

【法院裁判认为】本院认为，根据建设工程规划许可证及房屋土地权属调查报告书记载，系争6号、7号地下室规划为半地下自行车库，系公共设施用房，用途为公用服务。虽该地下室面积未进行分摊，但从其规划、登记的功能及公共配套设施类型来看，该部分无法认定为开发商的专有部分，应属全体业主共有。

【案例02】上海市某小区业主委员会与上海某实业合作公司业主共有权纠纷上诉案，上海市第二中级人民法院，（2016）沪02民终7804号
【法院裁判认为】某小区系1985年建造，原系公有房屋，未办理产权登记，鉴于原上海市房屋土地资源管理局在《书面答复意见书（XXXXXXXXX）》核实系争房屋没有作为共用面积进行分摊，而业委会未能提供证据证明系争房屋规划为小区公共设施以及登记为小区共有部分的证据，鉴于业委会未能提供证据证明系争房屋系小区业主共有，业委会要求某公司搬离的诉讼请求，法院不予支持。

【案例03】陈某、刘某等与嘉定区江桥镇某村村民委员会、上海某物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书，上海市第二中级人民法院，（2020）沪02民终1658号

【法院裁判认为】陈某一方及某村委会均是该小区业主，游泳池位于小区公共区域，并未登记在小区业主个人名下，应当属于全体业主共有。小区业主大会和业主委员会应履行起相应职责，管理好公共设施设备，维护小区全体业主的合法权益。

（二审法院对此予以认同。）

（二）但在界定公用设施的范围时，有法院认为，应限于对业主实现住宅的居住不可缺少的设施。

【案例04】福州市台江区某小区业主委员会、福建某地产有限公司物权确认纠纷二审民事判决书，福建省高级人民法院，（2019）闽民终773号

【法院裁判认为】《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。此处所称“其他公共场所、公共设施”主要是指业主实现对住宅的居住不可缺少的，按照小区规划配套服务所必须的排水系统、配电房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、围墙等具有法定共有性质的公共场所和公用设施。本案讼争的7#楼及附属设施（下沉式游泳池），就其功能而言具备一定的公共使用性，但并不具有实现对住宅的居住不可缺少的，按照小区规划配套服务所必须的性质，相关的物权法律对此也没有明确规定。因此，不能仅以其具有一定的公共使用功能就当然认定必然归全体业主共有。

从该案中，可看出在认定某设施是否为共有部位时，还会进一步从对于业主实现对住宅的居住具有不可缺少性进行考虑，也与前文所述《民法典物权编理解与适用》中“确立了对属于建筑物区分所有权人正常合理使用建筑物所不可或缺的共享部分”之观点相一致。《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》[12]也指出：“如果将会所从法律上确定为业主共有，对业主不一定有利。例如，不少小区的会所都有游泳池，游泳池的养护费用是很大的。如果让业主再来分摊养护费用，很可能无法筹集，从而使会所的功能丧失。”

同时，从【案例03】【案例04】可看出，同样为小区游泳池，但法院作出了相反的认定。这也说明在认定共有部位时，要综合考虑构造、利用、功能等各方面因素，在缺乏规划、登记等支持的情况下，在认定时也存在一定的主观裁量空间。

[1]由于本案发生于20世纪90年代，当时的物业、物权法律法规也并不完善，故下述分析主要是在现有法律框架内展开，实际处理案件时，还应首先作法律适用上的分析，本文不对此作过多展开。

[2]《民法典》第274条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

[3]《物业管理条例》第27条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

[4]《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修订）第2条第1款规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

[5]《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

[6]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2017年11月第2版，p68。

[7]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年7月第1版，p354。

[8]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年7月第1版，p356。

[9]《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修订）第2条第1款规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

[10] 2008年的《房屋登记办法》第31条规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

[11]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2017年11月第2版，p72-73。

[12]最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2017年11月第2版，p72。