作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师 朱怡雯 律师助理
一、问题的提出
今年3·15晚会曝光了部分商家违法使用人脸识别技术对消费者信息进行采集的行为，引发了对于商家使用人脸识别技术侵犯个人信息的讨论。
此前，对于个人信息的保护规定主要集中在《民法典》《消费者权益保护法》等法律中，要求经营者应合法、正当、必要使用消费者个人信息，包括公开收集的目的、方式范围、获得同意、严格保密等。最高人民法院于2021年7月28日发布《关于审理使用人脸识别技术处理个人信息相关民事案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2021〕15号）（以下简称“《司法解释》”），则特别从利用人脸识别技术获取个人信息的合法边界作出了进一步规定，该解释于2021年8月1日起开始实施。
笔者对《司法解释》及目前房地产领域对人脸识别技术的使用情况进行了一定的分析和研究，将在本文中对《司法解释》给房地产企业带来的影响进行分析，供各位参考。
二、人脸识别技术在房地产领域的使用与相关处罚情况
在房地产领域，人脸识别技术一般主要使用在以下两个情形：
（一）房地产企业在售楼处安装人脸识别系统，采集客户信息后向分销商、推荐人结算佣金。
在“全民经纪人”的销售模式下，一些房地产企业会在楼盘售楼处的入口安装带有人脸识别功能的摄像和人证一体机，通过使用这些摄像头对抓拍到访售楼处的客户，并识别、获取、收集他们的人脸信息。之后，如客户最终正式签订购房合同的，再将这些客户的身份证刷证信息与当时进入售楼处时抓拍获取到的信息相比对，确定是哪一位分销商、推荐人的客户，再据此向他们结算佣金。
但是，由于部分房地产企业在使用人脸识别技术获取这些客户的人脸信息时，没有告知、或仅在入口处通过设立告示等方式告知客户本售楼处采用此类摄像头收集信息，并没有取得这些客户的同意。而且在获取了人脸信息之后，并没有对这些应该严格保密的信息进行加密储存，而是随意地存储在公司的电脑中，极易泄露。这些都是涉嫌违法违规使用人脸信息的行为。
在《司法解释》发布之前，已有多家房地产企业因使用人脸识别手段采集客户信息而受到行政处罚。笔者在威科先行·法律信息库 中，经输入“行政处罚”进行公开信息检索，涉及“人脸识别”的行政处罚有430条，其中涉及侵犯“个人信息”的有41条，相对人基本均为房地产企业，因其在售楼处违法违规使用人脸识别技术的情况。处罚的依据一般为《消费者权益保护法》第五十六条第一款第（九）项 ，即房地产企业因侵害消费者个人信息依法得到保护的权利而被处罚。
【处罚01】余姚某房地产开发有限公司侵害消费者依法得到保护的个人信息权利案，余姚市市场监督管理局，余市监处〔2021〕542号
【处罚时间】2021年7月8日
【处罚结果】责令改正，并罚款一万元
【基本情况】当事人为了鉴别客户渠道，规范佣金结算，向某科技有限公司购买电子商务平台服务，又在售楼处安装具有人脸识别功能的网络摄像机和人证一体机等硬件设备。后当事人在该售楼处一楼设置了一块“温馨提示”牌，提示“本项目有人脸采集系统，用于客户渠道鉴别，无用作其他方面用途，感谢你的配合”。当事人在未征得到访人员同意的情况下，通过摄像机抓拍到访该售楼处人员的人脸照片，并同步上传平台，侵害了消费者依法得到保护的个人信息权利。
【处罚02】宁波杭州湾新区泛海置业有限公司侵害消费者依法得到保护的个人信息权利案，宁波市市场监督管理局，甬市监处〔2021〕18号
【处罚时间】2021年4月15日
【处罚结果】责令改正，并罚款25万元
【基本情况】当事人为了确认客户是否是系分销商介绍而来，安装和使用人脸抓拍系统。虽然在其售楼处入口贴了标识信息“您已进入视频监控区域”、“本售楼处安装有人脸识别系统，用于进行分销带客识别，我们承诺保护您的人脸等信息安全”，但该告知仅明示收集、使用信息的目的、方式，并未明示收集、使用信息的范围，且该告知并非征求同意的过程，并未实际获得消费者的同意，实际侵害了消费者依法得到保护的个人信息权利。
（二）物业管理单位在物业服务区域入口处设置人脸识别门禁系统
目前，很多写字楼、小区等的入口处都设置了面部识别门禁系统，通过“刷脸”的方式取代传统的钥匙、芯片、密码、扫码等方式进出单位。有一些小区甚至配备了智能面部识别系统，通过提取进出小区业主的信息，如果识别到一些老年住户长时间没有进出记录，该系统还会自动发出警报，相关工作人员会上门查看。同时，新的“刷脸进门”的方式也可以同时测温，同步达到疫情防控的目的。
然而，部分物业单位在设置门禁时将人脸识别方式设置为唯一的进入方式，并且在仅口头告知业主人脸信息等个人信息将用于安保门禁，并未获得业主对人脸信息使用的同意，也没有明示这些信息的存储、传输等处理情况，涉嫌侵害不特定多数人的个人信息安全。
7月22日，最高人民检察院最新发布的一批公益诉讼检察听证典型案例中就包括广东省江门市江海区人民检察院（以下简称“江海区检察院”）督促整治保护个人信息安全行政公益诉讼案：
江海区检察院对辖区所有封闭式管理的小区使用“人脸信息识别系统”的情况进行排查中发现了公益损害线索，以“人脸信息识别系统安全监管”为主题进行公开听证，重点围绕住宅小区使用“人脸信息识别”门禁系统的必要性、个人信息如何管理、是否存在泄漏风险以及相关行政部门如何监管等问题进行讨论并充分发表意见。各方达成共识，辖区内住宅小区违规设置“人脸信息识别”门禁系统，涉嫌侵害自然人合法权益，相关行政部门应采取有效措施加强对个人生物识别信息的保护。后江海区公安分局联合先关职能部门对辖区住宅小区、商场学校、楼盘销售部等进行全面检查，共发现已安装投入人脸识别系统的场所45处，其中对依法依规安装的12处场所要求签订承诺书，对存在风险隐患的23处场所责令限时整改并接入公安网管系统，对违法安装的10处场所作出拆除并清空所有数据的处理。
三、《司法解释》与房地产领域相关的要点解读
在房地产领域，人脸识别技术的使用是比较普遍的，《司法解释》的出台必然会对房地产企业、物业管理范围使用和处理获取的个人信息产生较大的影响。在此我们对《司法解释》的本次出台与房地产领域相关的要点进行解读：
（一）首次明确“单独同意”和“强迫同意无效”规则
《民法典》第一千零三十五条第一款第（一）项规定“处理个人信息的，应当遵循合法、正当、必要原则，不得过度处理，并符合下列条件：（一）征得该自然人或者其监护人同意，但是法律、行政法规另有规定的除外；……”明确了处理、使用个人信息应当征得该自然人的同意。
由于人脸信息难以变更、一旦泄露将终身泄露的特殊性与重要性，《司法解释》第二条第（三）项 首次明确了在获取自然人对于个人信息使用的同意的基础上，还需要单独就人脸信息处理获得该自然人的同意。同时，第四条 还规定了以要求自然人同意处理人脸信息才提供产品或服务等授权捆绑的方式强迫或变相强迫地获取自然人同意的情形无效。
因此，一些房地产企业在售楼处未经客户的单独同意，或仅通过树立标牌提示该售楼处有人脸识别系统用于识别客户的行为明确属于侵害人格权益的行为。
（二）明确在经营场所、公共场所不得违法违规使用人脸识别技术处理人脸信息
此前，昆明市住房和城乡建设局发布《关于规范商品房销售场所人脸识别系统使用行为的通知》，该通知于2021年4月1日发布并生效，通知指出，房地产企业不得强制消费者通过人脸识别的方式进入售楼处或使用公共设施设备，如确有必要使用人脸识别系统的，应经消费者本人同意，且明确标识人脸识别区域及信息采集用途。而本《司法解释》第二条第（一）项 通过列举+兜底的方式进一步明确在“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所”违法违规使用人脸识别技术处理人脸信息的构成侵害自然人人格权益。该条主要规制的就是经营者在特定的场所（主要是经营场所、公共场所等）使用人脸识别技术应当合法合规，因此房地产楼盘售楼处、物业服务区域入口等场所也在被规制的范围之内。
（三）明确物业管理方不得将人脸识别作为进出物业服务区域的唯一验证方式
《司法解释》第十条规定：“物业服务企业或者其他建筑物管理人以人脸识别作为业主或者物业使用人出入物业服务区域的唯一验证方式，不同意的业主或者物业使用人请求其提供其他合理验证方式的，人民法院依法予以支持。物业服务企业或者其他建筑物管理人存在本规定第二条规定的情形，当事人请求物业服务企业或者其他建筑物管理人承担侵权责任的，人民法院依法予以支持。”
2020年，《杭州市物业管理条例（修订草案）》 作为全国第一个禁止物业强制进行人脸识别的地方条例，明确规定物业服务人员不得强制业主、非业主使用人脸识别、指纹等生物使用共用设施设备。《司法解释》第十条也支持了不得将人脸识别作为进出物业服务区域唯一验证方式这一观点。
四、对房地产企业的建议
人脸信息是每一个自然人非常重要的生物识别信息，其中包括的面部信息和虹膜信息等很难发生改变，将伴随我们一生，一旦泄露，就将面临终身泄露的风险。因此人脸信息作为敏感个人信息理应受到更严格的保护。
《司法解释》出台后，《个人信息保护法（草案）》也紧跟脚步、已于今年8月17日进入三审阶段，我国将一步步加强对自然人个人信息的法律保护。结合《司法解释》的规定及实务情况，笔者对房地产领域合规利用人脸识别技术获取个人信息提供如下建议：
1. 在楼盘售楼处如确有必要使用人脸识别技术对消费者进行个人生物信息识别的，建议在使用的售楼处入口设立明显、明确的公示公告对消费者进行提示，告知其本售楼处采用人脸识别的方式提取消费者的人脸信息及后续用途。同时，可以通过签署承诺书、同意书等方式征得消费者的同意，并在该同意书中再次强调获取人脸信息的手段和用途。在征得消费者对于个人信息收集以及后续使用用途的同意后，方可使用该个人信息。
2. 对于小区入口门禁，建议增加多元化的验证方式。除了人脸识别、指纹识别之外，增加如传统钥匙门禁、芯片门禁等方式。对于使用人脸识别方式进入小区的业主等，必须征得其同意。可以采用签订购房合同时，补充签订相应使用人脸识别系统的补充条款，以达到对人脸识别使用的单独同意。对于不同意采用该方式进入小区的业主，也应当为其提供其他方式。
3. 对于采取以订立合同等方式获得自然人对人脸信息处理的同意的，还应当注意不要拟定限制自然人权利的格式条款，如要求自然人授予经营者无期限限制、不可撤销、可任意转授权等。
4. 在利用了人脸识别获取消费者个人信息后，应注意对所提取到的个人信息保密，通过加密等方式对个人信息进行存储，防止个人信息外泄。