作者：金茂律师事务所 张莹琳 律师 杨洁 律师
一、问题的提出
近期开发商客户咨询，称其项目上有从事餐饮服务的租户，如咖啡、饮料等轻餐饮，以及设有包厢的重餐饮，那么，如租户未办理食品经营许可证等营业证照，或者租户的经营行为使消费者的合法权益受到损害或发生食品安全事故时，作为出租方将面临的法律责任是什么？以及如何规避？我们结合《食品安全法》等法律法规及相关司法判例，就前述在餐饮经营租户无证经营等情形下出租方（此处的出租方暂限缩在所涉项目的开发商，即业主方）的法律责任问题整理如下，并给出规避措施建议。
二、出租方面临的法律责任
（一）如租户未办理食品经营许可证等营业证照（原因可能是租户自身，也可能是所涉房屋的用途限制，如办公类用房做餐饮的包厢等），出租方面临的法律责任。
1、行政责任：
根据《食品安全法》的规定，食品经营者应依法办理食品经营许可证。该法第61条[1]规定，出租人负有对入场食品经营者的许可证有审查的义务；同时，该法第122条[2]、第130条[3]等还规定了未尽审查义务的行政责任后果，包括停止违法行为、没收违法所得、罚款。
因此，如租户未办理食品经营许可证的，出租方可能会因未尽到相应的审查义务而面临行政责任处罚风险。
【案例01】上海某物业管理有限公司与上海市嘉定区市场监督管理局工商一审行政判决书，上海市静安区人民法院，（2019）沪0106行初61号
【法院裁判认为】本院认为，根据《食品安全法》的有关规定，被告具有在其职权范围内负责对辖区食品安全监督管理及对违反食品安全法的行为进行处罚的法定职责。《食品安全法》第三十五条第一款规定，国家对食品生产经营实行许可制度。从事食品生产、食品销售、餐饮服务，应当依法取得许可。根据被告调查材料可以确定，案外人经营的“红火飞扬”属于食品经营范畴，但案外人就此经营未取得食品经营许可证。被告在工作检查中发现原告在明知案外人存在未取得食品经营许可证而从事食品生产经营活动的违法行为，仍为案外人提供生产经营场所，原告的行为违反了《食品安全法》第一百二十二条的规定，被告依据该条，对原告作出了涉案行政处罚决定。被告属认定事实清楚，适用法律准确。
同时也请注意，对租户无证经营行为承担行政责任的依据在于对于租户的经营行为负有审查和监督的义务，因此，责任主体既有可能是出租方（业主方），也有可能是物业管理公司，具体需结合项目的实际情况予以认定。
2、民事责任：
租户的无证经营行为可能是租户自身不合规经营所致，也有可能是因为出租房屋本身不具备办理食品经营许可的条件，从而导致租户只能无证经营。在后一种情况下，可能会引发租户与出租方之间的纠纷。
比如，如合同中约定租户有权利用该房屋经营餐饮的，由于房屋本身规划用途不属于餐饮导致无法办证的，则租户可能会因出租方提供的房屋不符合约定用途而进行索赔，司法实践中往往会根据双方的过错进行损失的分担。
当然，如租户擅自变更房屋用途为餐饮、最终无法办理除餐饮经营许可的，则租户应因其违约行为承担相应后果。
（二）如租户的经营行为使消费者的合法权益受到损害或发生食品安全事故等的，出租方面临的法律责任。
根据《食品安全法》第122条、第130条规定，如在明知租户未办理食品经营许可证仍为其提供经营场所的，给消费者的合法权益造成损害的，出租方应当与食品生产经营者承担连带责任。
根据上述规定，如租户无证经营、给消费者造成损害或安全事故的，出租方作为场地提供方，可能面临就向消费者的赔偿责任与租户承担连带责任的法律风险。一般来讲，在承担连带责任后，出租方可追偿的范围中还应扣除作为场地提供者未尽到管理责任所应承担的责任比例。
【案例02】深圳市龙岗区某百货商场、深圳市龙岗区某水果批发行追偿权纠纷二审民事判决书，广东省深圳市中级人民法院，（2020）粤03民终16719号
【法院裁判认为】原审被告张某出售的甘蔗系从上诉人某水果批发行批发，消费者食用霉变甘蔗死亡是极为个别的情形，超出一般人的预知范畴，一审判决酌定上诉人某水果批发行连带承担本案损失30%的民事责任并无不当。《中华人民共和国食品安全法》第六十四条规定，食用农产品批发市场负有对进入市场销售的食用农产品进行抽样检验的义务。被上诉人某物流作为涉案农产品的批发市场管理经营者，未提交充分证据证明其在本案损害事实发生期间尽到相应的检验义务，本院酌定其对本案的损失应承担10%的民事责任。
三、规避措施建议
结合相关法律法规及司法实务经验，笔者建议出租方：
1、依照房屋规划用途出租房屋，尽量避免因房屋本身原因导致租户无法办证的风险。
2、如商业上综合考量改变房屋规划用途出租用于餐饮的，为降低风险，可考虑不在租赁合同中约定餐饮用途，并明确披露房屋的规划用途及性质，要求租户作出相应的免责及经营承诺。同时也需注意，从出租方应尽的合规经营及监督角度来看，即便合同中作了上述安排，司法中仍无法免除出租方的法律责任。
3、在合同中约定租户应当合规经营，并对因不合规经营产生的责任承担全部后果。
4、严格审查租户的合规经营情况，要求租户主动提供营业执照、食品经营许可证等材料，作出书面合规经营承诺等。
5、加强对于租户的监督检查，对于存在不合规情形的，及时发出书面整改催告、乃至向主管机关报告，并保留相应的证据。
如项目上外聘第三方物业管理公司的，建议要求物业公司提高管理水平和力度，可在物业合同中明确约定物业公司应对租户的合规经营进行监督检查、以及整改催告等义务。此外，还宜约定：如因租户的不合规经营导致出租方受罚的，视为物业公司未尽到管理义务，出租方可向物业公司进行追偿。
[1]《食品安全法》第六十一条 集中交易市场的开办者、柜台出租者和展销会举办者，应当依法审查入场食品经营者的许可证，明确其食品安全管理责任，定期对其经营环境和条件进行检查，发现其有违反本法规定行为的，应当及时制止并立即报告所在地县级人民政府食品安全监督管理部门。
[2]《食品安全法》第一百二十二条 违反本法规定，未取得食品生产经营许可从事食品生产经营活动，或者未取得食品添加剂生产许可从事食品添加剂生产活动的，由县级以上人民政府食品安全监督管理部门没收违法所得和违法生产经营的食品、食品添加剂以及用于违法生产经营的工具、设备、原料等物品；违法生产经营的食品、食品添加剂货值金额不足一万元的，并处五万元以上十万元以下罚款；货值金额一万元以上的，并处货值金额十倍以上二十倍以下罚款。
明知从事前款规定的违法行为，仍为其提供生产经营场所或者其他条件的，由县级以上人民政府食品安全监督管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处五万元以上十万元以下罚款；使消费者的合法权益受到损害的，应当与食品、食品添加剂生产经营者承担连带责任。
[3]《食品安全法》第一百三十条
违反本法规定，集中交易市场的开办者、柜台出租者、展销会的举办者允许未依法取得许可的食品经营者进入市场销售食品，或者未履行检查、报告等义务的，由县级以上人民政府食品安全监督管理部门责令改正，没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款；造成严重后果的，责令停业，直至由原发证部门吊销许可证；使消费者的合法权益受到损害的，应当与食品经营者承担连带责任。
食用农产品批发市场违反本法第六十四条规定的，依照前款规定承担责任。